76岁豪宅教父的地产帝国，深陷二代扩张债务危局

如果告诉你，一家房企刚刚完成境外债务重组，却被一笔不到25亿元的内地判决再次拖入违约，你会怎么理解这件事？

10月26日，世茂集团公告：因国通信托清盘呈请60天期限届满，约90.68亿美元境外债务工具触发违约，本息自动提前到期。

这笔债务的导火索，是武汉中院四项判决确认的约24.98亿元人民币差额补足义务。

这背后，是一个房地产二代扩张埋雷，逼得退休老爷子重新出山，逼得姐姐帮忙收拾残局的故事。

01

1950年，许荣茂出生于福建石狮。父母从医，他早年也学过中医，还在当地医疗站做过医生。

1970年代，他赴香港谋生。不会粤语，做中医不便，先在药店当伙计，又转去工厂做工，后来偶然进入证券行业，成了股票经纪人。

1981年至1983年，他开设金融公司，在香港资本市场赚到第一桶金。

这段经历很关键。

许荣茂不是那种从工地、销售、包工头一路爬上来的地产商。他最早接触的是资本、利率、汇率、资产价格。这让他后来做房地产时，对周期、杠杆、融资格外敏感。

1980年代中期，他把资金投向纺织和成衣，在香港和内地开厂。

但真正改变命运的，是1989年。

那一年，他决定转做房地产。

02

许荣茂的发迹，有一个反复出现的动作：别人恐惧时，他进场。

1989年，他回到福建石狮，开发振狮大酒店、振狮经济开发区和“闽南黄金海岸度假村”，成为当时福建外商成片土地开发中动作最快的企业之一。

1994年，北京房地产处于低谷，他却大举进入，开发紫竹花园、亚运花园、华澳中心、御景园等高档外销公寓。

2000年前后，他又把重心转向上海。

这一年，他入主上海万象集团，后来更名为世茂股份，并在A股借壳上市。

随后，上海世茂滨江花园、世茂佘山庄园等项目相继出现。

世茂由此确立了“高端住宅+城市地标+商业综合体”的路线，许荣茂也被市场称为“豪宅教父”。

2006年，世茂房地产在港交所上市，募资57亿港元。

从此，世茂从“自有资金+银行贷款”的旧模式，转向资本市场驱动的高周转、高杠杆扩张。

到2019年，世茂销售额突破2600亿元，跻身行业前十。

许荣茂本人也多次登上富豪榜，家族财富一度超过千亿元。

2018年前后，许荣茂逐步将管理权交给儿子许世坛。

2019年，许世坛正式接棒。

03

房地产上行期，扩张能带来规模；下行期，扩张会放大现金流压力。世茂的问题，恰恰出在这个转折点上。

2019年，许世坛正式接棒世茂集团总裁，随后启动大规模收并购。

当年，世茂在80天内斥资超200亿元，收购20多个项目，试图用并购换规模。

这一年，世茂销售额突破2600亿元，跻身行业前十。

但负债也从2019年的约3547亿元一路攀升。到2021年，世茂集团总负债已达约5141亿元；2022年末进一步升至约5367亿元。

2021年下半年，“三道红线”政策收紧房企融资通道，行业流动性开始收缩。世茂的短债压力随之暴露。

2021年末，市场传出世茂信托逾期消息，评级机构陆续下调其评级，股债双杀开始出现。

2022年7月3日，世茂一笔10亿美元境外公募债券到期未能兑付本息，正式构成违约。

随后，境内多只债券也相继展期或违约，危机从境外资本市场传导至境内。

04

崩塌还发生在销售端。2020年前后，世茂年销售额曾突破3000亿元；到2022年，合约销售额已跌至865.2亿元，同比下滑约68%。

2023年再腰斩至428.2亿元，2024年只剩340.02亿元。销售断崖式下滑后，资产处置变成唯一出路。

深圳深港国际中心项目曾被视为世茂的地标资产，当初拿地成本约239.43亿元，后因资金链断裂停工，2026年5月由华润置地以70.45亿元竞得，单项目账面亏损超过170亿元。

2024年，世茂的资本市场平台也接连失守。

4月，建设银行（亚洲）向香港高等法院提出清盘呈请，涉及金额约15.795亿港元。

6月，A股平台*ST世茂因连续20个交易日收盘价低于1元，被上交所终止上市，6月14日正式摘牌。

此时，世茂集团的流动性已极度紧张：截至2024年末，借贷总额约2521亿元，其中约2102亿元将在未来12个月内到期，而现金及现金等价物仅约84.48亿元。

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2024年9月1日，许荣茂因退休安排卸任世茂集团董事会主席兼执行董事，许世坛接任。

2024年12月，长女许薇薇回归集团，出任非执行董事，协助管理境外项目，并主导境外债务重组。

重组在2025年取得关键进展。

2025年3月，香港高等法院批准世茂境外债务重组计划；7月21日，重组正式生效。

该方案涉及约115亿美元境外债务本金及约10亿美元应计利息，被转换为约80亿美元新债务工具和约45亿美元强制可换股债券。

重组后，世茂集团预计削债约78亿美元。许荣茂家族也将约78亿港元的股东贷款和股息转为长期票据及可换股债券。

境内方面，截至2025年底，约238亿元人民币境内贷款获得展期，最长期限延至2035年。

表面上看，世茂躲过了最危险的一刻。

但债务重组只是把“今天必须还的钱”推到未来，并不等于企业重新恢复造血能力。

2025年，世茂合约销售额约239.53亿元，较2021年峰值下滑超过八成；主营业务仍处于亏损状态。

截至2026年中期，世茂集团借贷总额约1761.43亿元，未来12个月到期债务约1114亿元，账面现金约108亿元，其中不少仍为受限资金。

也就是说，2025年的重组，只是给世茂争取了一个喘息窗口。

真正决定它能否活下来的，仍然是销售能否恢复、资产能否顺利处置、现金流能否重新覆盖到期债务。

而如今，90.68亿美元债务再次被触发加速到期，恰恰说明：重组不是终点，债务危机尚未真正解除。

06

这笔90.68亿美元债务违约，导火索是一笔约24.98亿元人民币的内地判决债务。

武汉中院先后作出四项判决，认定世茂集团对项目公司的信托融资承担差额补足义务，金额合计约24.98亿元。

这笔债务的债权人是国通信托。世茂旗下项目公司是融资方，世茂集团则在合同里提供了差额补足承诺，如果项目公司还不上，集团要补足差额。

这就像父母给孩子贷款做担保：孩子还不上，不足的部分由父母补上。

按汇率折算，大约3.5亿美元，只占90.68亿美元境外债的约3.9%。

问题在于，这笔账并不在2025年7月生效的境外债务重组范围内。

境外重组管境外债，内地判决管内地执行。

今年8月27日，国通信托向香港高等法院提交对世茂集团的清盘呈请。

重组后的境外债务工具里有一条约定：清盘呈请送达后连续60天未被撤销或中止，即构成违约。

10月25日，60天期限届满。

10月26日，世茂公告约90.68亿美元境外债务工具触发违约，本息自动提前到期。

当天，世茂股价大幅下挫，盘中最低跌至0.044港元，收盘报0.045港元，跌幅接近20%，市值仅剩约4.7亿港元。

世茂方面表示，截至公告日并未收到即时还款通知，并将极力反对该清盘呈请。

公司还提出，国通信托已取得内地房地产抵押品，并扣押了其他资产，变现净收益应冲减债务，实际净敞口可能更小。

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11月11日，香港高等法院将就国通信托的清盘呈请进行首次聆讯。

接下来还要看法院是否给予延期、债权人是否另行提出呈请、世茂能否与相关方达成和解，以及境内债务重组能否继续推进。

但无论结果如何，世茂已经不再是从前那个“豪宅教父”旗下的稳健房企。

许荣茂这一生，起于福建石狮，成于香港资本市场，盛于上海豪宅，衰于房地产债务周期。

他见过牛市的狂热，也躲过1987年股灾；他敢在北京楼市低迷时进场，也敢在上海低谷时重注。

可商业世界最残酷的地方就在于：它从不因为一个人曾经成功，就一直让他成功。

许荣茂和世茂的故事，足够提醒所有地产老板：

时代给过房地产商巨大的红利，也终会用同样巨大的压力，检验每一座帝国的地基。