20万+“顶豪”，滑铁卢？

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

谁曾想，如今深圳的一个独栋住宅，都能卖出20万+/平。

“顶豪”只卖了9成

市场走到这个阶段，一直有个共识，豪宅是市场的火车头，非常坚韧。

尤其是出现在香蜜湖、农科中心、深圳湾、后海、安托山、华侨城、红树湾、蛇口、宝安中心这些板块的项目。

只要这些板块稳，市场就稳。

若一个项目想要营销不费吹灰之力，只需要出身在这些板块即可。

而市场也在进化，豪宅又卖出了“天价”——华侨城璟云台前几日推售，24套235~462平精装大户型，备案均价高达20.56万/㎡，总价4246万起步，最高达到1亿4081万。

但项目没有日光，官宣只卖了九成。

这是低于市场开盘预期的。

要知道，项目开盘前，市场就已经在期待。

加上项目所在的位置以及体量——位于华侨城燕晗山山脚下，周边的圈层纯粹，仅24套。

而所在的板块内新房已经断供许多年，并且深圳一年多以来，各大豪宅的销售成绩都不错。

市场的氛围，基本都围绕豪宅开展。

更重要的是，豪宅眼下的产品也同样处于迭代升级的背景中，其他规模更大的豪宅，即使无法日光，经过后续的顺销，也很快卖光推售的批次。

华侨城璟云台也进行了大胆的创新，独栋采取奇偶错层设计，7米挑高墅厅。

按道理，仅24套的体量，华侨城璟云台不应该没有“日光”。

在螺蛳壳里做豪宅，真的能“豪”吗？

如果单纯看产品，20万+/㎡的价格，开盘销售能达到90%的去化率，实际已经远超市场的预期。

因为市场原本预测，价格在15万—18万/㎡。

结果定价拉到20万+，直接向后海，深圳湾板块的新房看齐。

而这个价格，已经是深圳新房豪宅中第二贵的项目，直逼南山后海的中信信悦湾。

但问题是，产品真的撑得起这个价吗？

要知道，中信信悦湾的景观视野、生态资源、社区规模以及周边的商业、文体配套更丰富优。

（伫立深圳中心河的中信信悦湾）

而华侨城璟云台占地仅约2189平米，总建面约1.18万平方米，是个典型的“独栋”住宅。

地块太小，就意味着很难设计豪宅标配的配套。

想做配套，只能在架空层里塞。

而架空层要塞下更多的配套，也就意味着没有更多的活动空间，只能去燕晗山公园。

那么，容积率3.78，对独栋住宅而言，也就只是一个数字。

而且，项目限高只有60米，位于燕晗山山脚，被茂密的树木包围。

听起来很生态，但实际上，紧挨着6-8层的华山村职工宿舍楼，一路之隔是51层的天鹅湖花园三期，视野遮挡，采光也会受影响。

（项目前期状态，格隆汇楼市实拍）

（项目前期状态，格隆汇楼市实拍）

（天鹅湖花园三期，格隆汇楼市实拍）

为了在局限的空间里做出豪宅感，项目做了大胆创新——奇偶错层设计、7米挑高纯墅厅、270°环幕观景。

虽然奇偶错层设计，在实际应用中既可以拓宽视野，也能增加光线，但错层设计直接牺牲了隐私。

试问，哪个身价四千万以上的大人物不看重隐私？

那么，一个处于山脚下，在山体与城市主道路夹缝中，总高度不过是60米的项目，如何才能突破周边的环境局限，利用好周边的生态景观资源做到能够匹配20万+/平，非常考验项目的设计及布局。

作为山景房，上一个能够因地制宜，设计出独特风格的项目是位于南山龙珠的方直珑樾山。

项目处于塘朗山山脚下，依山而建，会所楼顶设计了露天的游泳池，32层的总层高，可俯瞰塘朗山全貌。

（图片来源：深圳安家大魔王、杨杨深圳看房日记）

能够设计出这样的住宅，很大一部分原因是项目规模体量足够占地约2.13万㎡，总建筑面积约11.36万㎡，住宅楼栋都超过20层，有足够的空间发挥。

而给市场一种价格与产品错配感的项目，不是没有前车之鉴。

福田皇岗的加福华尔登府邸，双口岸、地铁口，处于“深港科技创新合作区”，区位地段优越。

但建了67层，容积率超8，得房率低于市场当时平均得房率水平，梯户达到6梯8户，户型采用港式塔楼设计，无主阳台，并不符合深圳本地购房群体对住宅户型的通透性和功能性的需求。

结果就是，即便在市场最好的2021年阶段开盘，项目到现在还有169套卖不出去（截至2026年10月27日，深圳房地产信息平台）。

所以，豪宅最大的阻力往往不是市场冷暖，而是产品是否匹配大人物的真实需求。

连亏四年，物业管理水准下滑？

华侨城璟云台的前身是华侨城园林公司生活综合楼，原为华侨城集团内部存量用地。

从去年11月突然传出旧建筑物拆除工程招标公告，今年2月旧楼拆除完整，5月中旬开工，到开盘的时间不到1年。

对市场而言，华侨城璟云台这次突然从旧楼化身成豪宅，被视作是华侨城自救的举动。

根据华侨城A公开财报数据显示，华侨城A已连续四年亏损，累计亏损约405.55亿元，其中2025年亏损约144.96亿元。

今年上半年，半年度财务数据披露，公司虽然实现营收130.32亿元，同比增长15.15%，但归母净利润亏损达34.88亿元，较上年同期28.68亿元的亏损额扩大21.62%。

与此同时，现金流问题在2026年上半年集中显化，经营现金流由去年+25.55亿元转为今年上半年-20.58亿元。

虽然公司现金流缺口从约158亿收窄到约108亿，但“收窄”靠的是债务展期。

一年内到期债务从约354亿压到约240亿的同时，长期借款反而从约805亿涨到约889亿。

而华侨城璟云台定价约205600元/㎡，仅23套房源，货值就达到了13.82亿元。

意味着，只要出售完毕，华侨城就能在短时间内补充一大笔现金流。

然而，豪宅不仅要看硬件，更要看软性服务。

受行业及市场大环境影响，华侨城A近几年的经营问题，已经不可避免地传导到了物业服务端，口碑正在下滑。

就在今年7月，华侨城新玺的业主曾在社交平台上曝光，直指物业费出现严重亏空，大业主拖欠物业费超1500万。

还有在华侨城住了28年的老业主吐槽：“卫生越来越差，差到配不上房子的档次。”

那么，璟云台未来的物业服务能撑起“顶豪”的体面吗？

目前，璟云台的物业费定为15.8元/平方米/月。

按23套房源计算，每月总物业费大约10.23万。

这笔钱听起来不少，但要覆盖安保、保洁、设施维保、电梯消防、公共水电及人员薪酬等各项刚性支出。

虽然项目内部常规的如园林、开放泳池等高端社区的配套几乎为零，日常维护的范围并不大。

但作为一个独栋的迷你豪宅，要想维持20万+/㎡的顶级体面，就必须配置更高端、更专业的物业团队。

问题在于——10万一个月的物业费用，是否足够用于维护一个豪宅，尤其是20万+/㎡的豪宅？

如果未来交付后，业主发现交着顶豪的物业费，享受的服务内容少一截，心理落差可想而知。

若是在没有园林等配套的缓冲的情况下，这种物业费与服务水平的不匹配感，后期容易会被无限放大。

不过，华侨城璟云台，能卖出9成，证明了深圳顶豪的购买力依然存在。

只是这一次，华侨城璟云台更像是一面镜子——照出了在限高和小地块下，传统豪宅产品创新的挣扎；也照出了老牌房企在流动性困境下的求生欲。

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