中国的第一批高层住宅，正在进入“中年危机”

高层住宅的大规模集中建设，是中国住房商品化进程最突出的特征之一。2000年前后到2010年前后，许多城市建起了高密度、高层数的封闭式小区。

如今，这批住宅的房龄已经接近甚至超过二十年。

要判断它们将面临什么，不妨先看看澳大利亚，那里的一场公寓危机已经提前演完了。

2019年6月14日是个周五，下午四点半到四点三刻之间，罗莎琳德·林还在悉尼中央商务区上班，那天休假在家的儿子艾萨克打来电话：“不想吓到你，妈妈，但这里好像出了事，停车场的地下层来了很多工人。”罗莎琳德听完，提前坐火车回了家。

他们住的马斯科特塔是一栋十层公寓楼，就建在火车站上方。几天前，停车场里发现了裂缝，工程师到场检查后确认，建筑正在移动。

消防部门接到的报警电话说，楼内业主报告大楼可能倒塌。消防部门把事件定为“建筑结构救援或倒塌”，先派出了两辆消防车和一辆救援车。

罗莎琳德半开玩笑地问一名工人，楼会不会塌。对方很平静地回答，确实有不小的可能。

没过多久警笛响起，一名消防员对她说：“如果我是你，现在就去收拾行李。”工程师、警方和救护人员商定，为保障所有人的安全，整栋楼必须疏散。

居民被要求只带少量必需品，晚上9点前全部撤离。很多人大约7点才接到通知，只剩两个小时打包、找住处、把车开走。

警察封锁了街道，现场一片混乱。正值周五傍晚，不少人刚下班回家，就被挡在自己家门外，困惑又激动。

一场生活剧变，就这样在两个小时里发生了。

马斯科特塔事件后来成了澳大利亚公寓业危机的缩影，业内人士和澳大利亚工程师协会等机构都认为，公众对公寓的信心已经动摇，现在是采取行动、解决问题的关键时刻。

有业主说，公寓往往是一个人唯一的资产，如果维修费要自己承担，只能破产。

这栋楼的隐患其实早就有了，克雷格·扬是最早的一批买家，2009年入住。那时附近只有两栋公寓楼，离车站和他上班的地方都近。

几年后，热水系统等小毛病陆续出现，后来又冒出一些缺陷，好在都得到了处理。表面上，这只是一栋新楼常见的磨合问题。

转折发生在2012年，业主法团开会讨论要不要起诉建筑商，建筑商兼开发商的代表带着律师到场，当众放话：“如果你们起诉，你们的公寓就永远卖不出去。”许多业主因此犹豫了。一次本可能追责的机会，就在对房价的担忧中错过了。小问题没有被追根究底，大问题也就慢慢积累起来。

克雷格五年前把房子卖了，那时严重的结构裂缝还没出现。他说自己“躲过了一劫”，也同情仍住在楼里的人。马斯科特塔的楼龄是11年。

按照澳大利亚各州和领地的规定，业主只能在5到10年内就重大结构缺陷提起诉讼。所以即便最后查明责任在建筑商，业主也已经错过了诉讼时效。

这正是老楼问题最棘手的地方：楼龄越长，责任越难追，维修的账单却越来越大。中国许多小区建设初期确实缴纳了住宅专项维修资金，但当年的缴纳标准、资金规模和后来的增值情况，未必能覆盖二十年后的集中维修需求。

等问题集中爆发时，业主往往发现，既找不到人追责，也没有足够的钱可用。

撤离两个月后，马斯科特塔的业主仍然不知道问题出在哪里。业主代表说，目前看来这不是业主的过错，裂缝很严重，各方专家还在调查，原因和责任方都没有定论。新上任的新南威尔士州建筑专员戴维·钱德勒也在州议会的调查听证会上就此作证。

马斯科特塔并不是孤例，悉尼奥林匹克公园的蛋白石大厦，2018年平安夜因严重开裂紧急疏散，那时它的楼龄还不到一年。

独立调查发现，施工方擅自改动了原设计，而且可能并不清楚改动的后果。报告认为，如果有工程师注册制度，再由独立工程师定期复核设计，这次事故本可以避免。

劣质建材是另一大病根：不合格的结构钢材，多地医院的纤维水泥板受石棉污染，管道产品含铅，阳台劣质玻璃在墨尔本爆裂坠落街头，还有可燃的外墙板。问题从结构一路延伸到管线、外立面和配套部件。一栋楼看上去仍然挺立，内部的系统却可能早已埋下隐患。

高层住宅不能简单等同于普通住宅，它本质上是一套高度依赖设备系统运转的复杂居住系统。

它变旧，也不能和低楼层的“老破小”相提并论，后者维护起来成本低得多，难度也小得多。高层的电梯、供水、消防、外墙，任何一环出问题，影响的都是整栋楼。

但即便改革全部落实，过去二三十年建成的数十万套公寓也不会因此改变。韦尔认为，近15到20年的违规情况尤其严重，大量现有房屋存在缺陷。

她说自己不会买新建的公寓，如果要投资，宁愿买旧楼。新规可以管住将来，却很难回头修好已经建成的楼。

这对中国第一批高层住宅同样是个提醒，一栋高层住宅的结构寿命也许有五十年，但如果居住运转系统提前进入高频维修期，维修资金和治理能力又跟不上，它的实际居住价值就会明显下降，真实寿命会比建筑寿命短得多。

最常见的情形是电梯故障频发、甚至长期停运，高层住户的日常生活立刻陷入困境。

所以，衡量一座城市居住质量的标准，将来不能只看有多少漂亮的新盘和新住宅区，更要看那些已经建成二十年的小区，还能不能安全、有序、体面地运转下去，中国第一批高层住宅已经进入“中年危机”。

它们能不能平稳度过，取决于维修资金是否到位、责任能否落实、治理能否跟上，而这些准备，应该在楼出问题之前就做好。