批后公布！梅溪湖一期“现房时代”新盘

梅溪湖一期“现房时代”第一盘，批后公示了！

10月26日，市自规局的批后公布详细信息表挂出来了：梅溪长粼府，公布的是总平面图，图纸签章日期10月12日。

批后公布详细信息表，公示起始日10月26日

土地出让定“卖给谁”，工程招标定“谁来盖”，批后公布定“允许怎么盖”。前两道关跟买房人隔着好几层，第三道关才是你能拿来算账的那份。

图一出来，18栋楼怎么布局、楼层、朝向、每栋配什么户型，就基本确定了。

批前是征求意见稿，批后是定稿

批后公布，是建设工程规划许可证已经核发，公布的是经批准的总平面图，7个工作日内必须挂出来，一直挂到规划核实合格那天。

18栋怎么排：北高南低，一条路走到底

楼栋总平面图：每栋的户型、层数、楼间距都标了

图摊开，18栋的排法一眼能看懂，是标准的北高南低。北边临枫林三路，1#、3#、2#两栋排开，26层，首层带商业。东边临支路四是5#、8#，也是26层。

再往南，9，高的放北边挡马路噪音，矮的放南边不挡自己人。这是最基础、最常规的排法。

楼间距图上直接标了：最大在6#之间，54.6米；最小34米，好几处。16层楼高约50米，34米的间距，冬至前后低楼层的南向日照是紧张的，够用但不宽裕。

主入口在西侧支路七，进门是入户大堂，接着下沉庭院，再往里是中央集中绿地。西侧那条是支路，不是主干道，回家这条动线安静。

方案鸟瞰图，以最终交付为准

两个点图上都标了：垃圾站1F在18，开闭所1F在19，这两处决定你楼下有没有味道和嗡嗡声。

朝向和采光：南排看无遮挡，中央看间距

第一档，19#、20#。最南排，16层，119㎡四户。南面直接是支路五，无遮挡，南向采光是全盘最好的。不过南侧是老旧小区，观感一般。

第二档，6#。25层，160+139+139+160。南面正对10#，54.6米，全盘最大间距。这栋是楼王位，中高楼层基本没遮挡。北侧噪音略微有一点，影响不大。

第三档，10#、1317#，都是16-17层，位置在正中，面积是139平+165平，比较安静。但它南面是17层，34.6米面对过来，低楼层冬天采光略差。

第四档，1#、3#、2#。26层，临枫林三路，首层带商业。这三栋跟着路斜排，主朝向不是正南，是偏东南或者西南。加上临主干道，噪音是硬伤，二三楼也吵。

5#、8，位置在东侧，朝南，但东向临支路四，车流声躲不掉，但是西侧户型性价比应该不错。

五档户型，一档一档过

小区主力户型其实就五档建面：119、129、139、160、165，每档又分高层和小高层两个版本，一共八种（160平只有高层，165平只有小高）。

套内、得房率为公开资料口径，总价为估算不是售价

先说最要紧的一条：同一个建面，小高层比高层多13到30㎡套内。这是这个盘最大的价差来源，比楼层差价大得多。

119㎡户型图，小高层版套内139.3㎡、得房率117.1%

119㎡，四室两厅三卫。小高层得房率117.1%，套内139.3㎡，客厅开间5米，主卧3.6米，厨房旁边带独立餐厅。

短板是两个卫生间都只有4.6到4.8㎡，比较紧凑。高层那版更明显：得房率105.3%，套内126㎡，同一个建面少13㎡，等于少一个房间的量。

139㎡户型图，小高层版套内164.8㎡、得房率118.5%

139㎡，四室两厅三卫。小高层得房率118.5%，套内164.8㎡，南向面宽17.4米，客厅6.3米开间，主卧23.6㎡，厨房旁边还有3.5㎡家政间。

165㎡得房率119.4%，套内197㎡，层高3.15米，餐客厅56.8㎡，主卧24.9㎡，主卫7.9㎡，带家政间和休闲阳台。

全盘天花板，套内直逼200㎡，但全盘只有78套，一般那是不很推荐。

129这一档要单独提醒：标129的楼栋最多，2#、5#、8#、7#、9#、11#、12#、15#、16#、18#都带。

端户得房率106.8%，四房三卫双套房，三个卫生间全明；拼接户只有101.3%，地毯率89%，是全盘最弱的一档。同样的129，预算一样，尽量避开拼接户，除非价格合适。

怎么选：五条，按顺序来

1.先分高层和小高层。能等、能接受价格高一档的，优先小高，同一面积段多出十几到三十㎡套内，这是实打实的钱，前提是价格不能贵太多。

2.119这一档，优先19#、20#的小高，不建议选1#、3#的临街高层。同样的总价多13㎡，还不吵，关键看价格是否合理。

3.139这一档，优先13#、17#，一层四户同质，又在小区中间位置；11#、15#、18#是129+139拼接，邻居结构杂一些，门槛低一些。

4.160、165只有6，加起来七八十套，也是全盘位置最好的两栋，一般不推荐购买，想买这两档，还要看总价，总结过高就没有竞争力。

5.一楼架空层要看。6#、7#、8#、9#、10#、13#、17#首层架空，能做活动空间，一楼不潮，是加分项。12#、15#、16#、18#、19#、20#无架空，一楼就是住宅，价格理应更低。

价格：两笔账分开算

楼面价6277元/㎡，比招商揽阅高1477，比邦泰璟和高977。这两家在售时均价都在13500上下，房地价差8700和8200。

按同样的价差往上推导，6277对应1.4万到1.45万。

楼面价加房地价差，反推的是1.45万；老左预估落在1.4万

但反推不等于实际价格，下面是旧规次新房振业城四期和五期，均价1.1-1.2万左右，它得房率更高，配套几乎一样（只有学校待定），财务成本还更高，上浮10%就到了1.3万左右。

老左个人预估：小高层均价在1.3-1.4万区间，高层均价1.2-1.3万区间。这个可能很不准，仅供参考，具体以实际开盘为准。

老左深耕长沙楼市十多年，服务过上万组客户，独家编写《长沙学区房蓝皮书》。全长沙新房二手都做，一定不负所托，帮您选到好房子！