点评华润·观宸的开盘价格

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　　以前，老司机在内部点评过华润·观宸的户型。

　　客观地讲，观宸这个户型做得不错，在宁波四代宅里，它具有一定的创新性。这也体现出华润作为一家全国开发商的实力，或许这种户型他们在别的地方做过，拿到宁波来，就变成了领先。

　　观宸这个楼盘，人们一开始就把它拿来和江山万里的海曜相比，有些甚至把它拿来和建发的璟云来比。当然，璟云的地段会差一点，因为璟云靠高架，而且观宸比璟云要更靠近市中心，所以大家普遍会认为还是观宸地段更好一些。

　　但是和海曜的地段相比，那就仁者见仁、智者见智了。很多人认为海曜的地段比观宸要好，因为中山路是宁波东西向核心干道，海曜又有宁波实验学校、西塘河，地段根正苗红。

　　当然也有部分客户认为观宸的地段也不差，和海曜没有什么区别，环城西路也是主干道，大家也都有地铁，观宸周边商业配套还好一点。

　　两个楼盘也都有缺陷，海曜东南角有个酒店，遮挡了一部分房子；观宸西南角有个加油站，也对一部分房子有影响。

　　从户型对比来看，江山万里相对保守，他们还是在走以前的路，把明湖半岛的四代宅经验拿过来，稍作调整，所以看海曜会有一点似曾相识的感觉。

　　华润则后发制人，观宸整个节奏比海曜慢，所以它可以针对性的调整户型，而且它又可以做抬板，他们把产品差异化作为了突破口。

　　华润也明白，江万的品牌号召力他们是比不上的，人们自然而然会认为观宸应该比海曜卖得便宜。

　　观宸故意比海曜慢一点还有一种可能，他们想避开海曜的正面竞争，让海曜先走一步。如果海曜开得高，他们的定价就有了空间。

　　不过江万的定价也很“鸡贼”，他们并没有如预期那般开得很高，海曜均价定在了36000元+，向下压缩了华润的市场空间。原本认为海曜买不起，只能等观宸的客户，结果一看海曜只要36000元，那就上江万了，毕竟牌子很吸引人啊！

　　所以海曜其实是抢走了一部分观宸的客户，让华润有点被动。

　　当时有很多人来问老司机，海曜都卖36000元了，那华润观宸是不是会卖32000-33000元？甚至有人问我会不会卖30000元？

　　我说怎么可能，30000元是什么概念？那是璟云的价格，你认为华润这么傻，便宜会给你占了？

　　我说从华润的节奏，包括拿出来的产品方案、对外放风的口径来看，他们一点都不打算卖得便宜。我反而觉得华润想卖得像江万一样贵。

　　因为此前很多粉丝给我反映，观宸的业务员告诉他们，观宸比海曜定位更高，无论是地段还是产品，还是品牌。这显然是在为卖更高的价格做铺垫。

　　我给两个在等观宸的VIP会员都说，观宸最终不一定会便宜，可能和海曜差不多。

　　最终观宸开出来的价格，映证了我的判断。除了131平因为靠加油站，做的是三代宅，价格开得比较便宜。从147平四代宅开始，卖得一点都不便宜了。

　　147平表价定在了35000元起步，中间楼层的表价36000元左右，开盘优惠后的价格已经非常接近海曜开盘价了；它的大面积175、180平的表均价，甚至都到了38000-40000元，这是明湖最新的四代宅的价格。

　　观宸这个价格肯定是出乎很多人预料的：不但卖得和海曜一样贵，甚至同面积户型去比，比如观宸的175、180和海曜的178去比，可能观宸还会略高一点。

　　这恐怕是第一次看到在和江万的正面竞争中，有楼盘敢定价超过他们。

　　老司机怎么看观宸这个价格？

　　我觉得今年的新房市场，因为有产品升级做基础，新楼盘普遍在冲更高的价格，比如下应的知屿云景、高新的凤栖云庐、江北的姚江润园，他们都改写了当地的最高房价。

　　所以大家对新房卖得贵，已经在心理上适应了，这和一年前、两年前的接受度是完全不一样的。

　　但要说新房价格贵它就合理吗？我并不这么认为，事实上我认为现在的房价里，多少有一点对于新产品的溢价。

　　就像当初大平层刚面市的时候，定价也很浮夸，现在就实在多了。

　　观宸这个楼盘，地段虽然不错，但没什么大景观，没有什么稀缺性，学校也相对比较普通，这种总价600-700万+的产品，我认为长远价值或有不小考验。

　　在我看来，观宸这个价格中，有一部分是在为喜欢新产品而买单。如果去看看海曙二手市场上的次新，如海曙金茂、海语府、晓风印月、江瀚府，包括马上出来的潮映府的二手房，差价必然是不小的。

　　这些次新楼盘也不差，无非就是上一代产品。如果放在10年以后的二手房市场上，同样是观宸的二手房和上面那些楼盘的二手房，差价应该不会有现在这么大。