要不要赶紧卖房？——面对房地产税的正确态度

学员：董老师，全国人大常委会发布通知，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作了。前几天，我看你在自媒体上说“我个人认为，从稳妥原则考虑，眼下条件尚未完全成熟，可能继续研究或增加试点城市，还难以在全国范围内推进，至少三年内不会，毕竟稳定大于天。”我在你的朋友-圈和有的群.里，也看到转发的你这个说法。刚过几天，谜底就揭开，与你说的一致。你是否参与过此前的一些内部会议，或有什么特别信息来源？

董藩：我很久没参加官方的政策讨论会了，也没有什么特别信息渠道可以打听。我只是根据宏观经济形势、房地产市场状况、官方公布的政治局会议精神、国务院常务会议精神，以及住建部、财政部、央行等部委会议的通告，采用中国特色的政策逻辑加以分析，在“政治稳定”、“经济稳定”、“社会稳定”、“民生保障”、“舆论压力”等关键决策点之间来回揣摩，给出的一个大致猜测。从我自媒体的文字上看，我猜对了。其实，从试点公布的时间上，我还是感觉有些意外：我觉得眼下公布这条消息，不太合适——房地产市场和金融市场正承受着巨大压力，大大小小的开发商都有挺不住的感觉，金融机构的涉房融资面临着回收困境。最近有几个会议也释放了救市信号，多位国家、部级领导也出面讲话，试图重建市场信心。而这个时点公布试点消息，可能对冲掉救市的努力，再次打击市场的信心。

学员：我听过贾康老师的演讲，也听过你的系统培训和很多场演讲。如果把贾康老师看作房地产税立法的积极推动者，你可能就是反对者的典型代表了。我听你讲房地产税的含义、财产税立法的逻辑、中国与外国的土地制度差别对征税的影响、中国房地产构成的复杂性、房地产税开征的操作条件等，感觉比他讲得更让人信服，但似乎现在他的意见占上风了。你以前也有很多建议被高层批示、重视，变成了国家规划、行政法规或政策的内容，为什么这次是贾老师而不是你的看法吻合了国家决策的方向？

董藩：哈哈，你这个问题问得很Low啊——国家想开征，贾老师协助论证，而我不赞同，自然是他的观点会被采纳、我的观点会被搁置啊！我与贾老师看法的确完全不同，但没有私人恩怨，相互争论也都未伤和气，他是一个很有修养的经济学家。我们前些年那些演讲和对话中的自由争论，今天看，成了很令人珍惜、怀念的时光了。

我俩的立足点的确是不同的：你知道，他原本是财政部财政科学研究院的院长，既是学者型官员，又是官员型学者。他也是财政部推荐的全国政协委员，基本上是基于国家宏观经济管理需要，从拓展税收来源、增强财政收入稳定性角度考虑问题的。而我算是学院派的学者，强调这种财产税的法理依据要科学、合理——在土地国有、缴纳了土地出让金的背景下，主张最好不对居民住宅再征收房产税，以避免重复收取，居民难以承受。如果一定要征收，我也认为目前尚有很多基础工作还没做好，征收的条件还不成熟。这方面内容我讲课时要讲很多，这两天我也发现，一些听过我内部课程和演讲的学员，把我的那些说法在自己的自媒体上发出来了，阅读量还挺大，我就不重复了。

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学员：目前还是强调要先试点，可能就是因为像你说的“全面开征条件暂不成熟”吧。你一直不赞同出台这个税种，是基于什么目的呢？你觉得你的意见对决策有用么？

董藩：我想先强调，这次由全国人大授权国务院进行试点，在程序上是对的，符合了《立法法》的规定。以前我不赞成上海、重庆的试点，首要原因就是违反了国家立法程序。

国家针对住宅出台房地产税，或者对住宅征收房产税进而将其纳入整个房地产税种中（不管最后怎么整合房地产领域的税种，其实焦点就是对住宅征不征持有税的问题），首先要并明确明确立法目的：如果是为了拓展税源、增加财税保障，我是更主张通过深化改革、增收节支的。如果是为了挤压“房地产泡沫”，我认为对这个问题其实存在着全民性误解，不能把房价的连续性上涨等于“存在泡沫”。如果是为了稳定价格，使其不涨也不跌，这个想法是违反规律的，也为美、英、加、澳等发达国家的房价演化轨迹和房地产税征收实践所否定。如果是为了房地产行业的健康发展，首先我们要明确“健康”的标准；其次，我们应会找到其他尊重规律的调控方案的。我有不同看法，主要原因在这里。

至于我的意见会不会受到重视，我早就在自媒体上明确：听不听是领导的权利，说不说涉及学者的良知。另外，我相信，对这么复杂的问题，立法部门早已在网上搜集了各种意见。听到不同意见，立法部门在制订税法时，即使不采纳，也会很谨慎对待。

学员：你觉得全国性的房地产税什么时间会出台或者推广开来？

董藩：2018年12月27日，我发了条自媒体短文：《我十年前的预测不会错》，内容如下：2009年5月29日，我在自媒体上贴出《住宅物业税，十年出不来》一文（当时为区别于商业地产的房产税，对住宅想征的持有税还叫物业税），引起广泛关注，甚至有学者和老总号称要掏出百万跟我赌一赌。到明年（2019年）5月，就整整10年了。到明年5月，这种税在全国层面绝对推不出来。整个明年要依靠房地产振兴需求，不可能推出这个税种。但以后会出来的，因为经济与社会形势变了，社会治理的逻辑也变了。今天的中国社会与前些年大不相同，我们的投资思维也必须更新。粉丝@Gary-杜在这条短文下留言问:“是不是下一个十年还出不来？”我于2018年12月28日在自媒体上公开回复：“下一个十年应该会出来。”——我这里的“应该会出来”，指没有意外因素影响下，会推出来。但若有特殊因素出现，还会拖下去。

学员：试点的消息出来，网上都炸屏了：有的很气愤，有的都很焦急，有的很畅快。你对此有什么话要说？

董藩：昨晚我看到全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的新闻，我立即花三个小时，写了篇《关于房地产税立法的30个看法》，想连夜发出。后来突然想到家人的提醒，我就缓了一下——我破例倒了杯酒，泡了杯茶，喝了半天，理了理情绪，决定不再发了——最后对这篇两、三千字文章，我一咬牙，一键删除了。

其实这些意见与建议，我觉得对房地产税立法很有参考意义，对广大业主维护自己的财产安全更有意义。但为了避免可能对我“屁股坐在哪里”的质疑与批判，我选择了删除——或许明年1月培训讲课时，内部会讲到吧。

我想对信任我的粉丝说：在政策允许的条件下，学会存钱攒首付，学会投资买房产。无论税收有多重，有房总比没有好。适当的纳税也是应该的。只要不买在偏僻落后区域或增长乏力的城市，只要真弄懂了房地产知识，你会平静地、有章法对应对房地产税的。如果不考虑某些破坏社会稳定的意外因素，你的资产量又不大（资产量大，则需要另一套管理思维），在那些投资价值极高的城市，若你的房子卖出后，想买回来就太难了，毕竟限购政策没取消。短期的波动可以忍受，长期的失去更令人痛心。大赢家的思维，从来不是从众的套路。

当然，也有很多城市，其实早已失去了房地产投资价值，不具备保值增值性。在这些城市，不懂得及时打捞，再加上房地产税的重压，家庭财富会加快消融。对如何识别这些城市，我们讲过一些方法。

学员：可是，很多人还没有房产，他们很欢迎征收房地产税，觉得征税后房价会大跌，自己就有机会买房了。你觉得他们的想法对吗？

董藩：这不是买得起买不起的问题，而是专业认知问题。他们不懂得房地产市场的基本规律，也不懂得投资买房的基本知识与技巧，更不明白住房保障与房地产市场的边界问题。这些问题几句话说不清楚，但我可以给出一个结论：如果税收对市场的打击过大，富人资产贬值，通过关联影响，低收入人群则会大量失业，不但因收入下降或消失更买不起房子，还要承担房租中增加的税收成本——很多时候，鼓掌者并不明白，他们才是最终代价的最大承受者。我想再次强调：有见识和房地产专业修养的人，要引导年轻人不要与规律为敌，不要与趋势作对，不要与市场斗气，更不要抱怨、仇视政府与有钱人。有钱人多、房地产交易活跃时，税收才能增加，针对低收入人群的住房保障也才有了投入来源。

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学员：那你对试点城市的政府有什么期待？

董藩：作为研究、跟踪房地产税立法工作十几年的学者，我能理解政府开征房地产税的急迫性，但一直对该税种的开征有深深的忧虑。既然谈到这个问题，我就多说几句，也作为对立法机构的提醒：

一是担心房地产行业管理的科学性不断下降——千万不要认为开征了房地产税，房地产行业就会健康发展了。房地产领域的很多矛盾和冲突，并不是因为缺了这个税种。这个问题很复杂，不展开讲；

二是担心此税开征会大大增加老百姓的负担——从新建商品房的价格构成看，归于政府的土地出让金和归于政府的房地产开发交易环节的税费，已经占到了65%左右（其他为建安成本、财务成本、开发商的各种管理支出与利润等），而中国由于城市规模大、房价高、工资性收入低（与中国不同，西方国家一般城市规模小、房价低、工资性收入高），对房产税的承受能力是极弱的，超过了工资性收入的十分之一，普通家庭就可能被税负压垮；

三是担心征税方案不科学而引发社会冲突，影响社会稳定——房地产的问题实在是太复杂了。仅仅从房产种类构成上看，就包括近30种类别。没有进行梳理、整合，就搞“一刀切”，很不合适：还有的人住着传统的公房，要不要征？军产房，要不要征？小产权房，不征合不合理？一些国有企业在工业用地上违规建设的家属楼，要不要征？即使是经济适用房，里面也很复杂。房地产是居民价值最大的私有财产，大家高度关切其相关权益，千万不要把拆迁那样的冲突引入到征税环节。

四是担心引起房地产市场的动荡，形成对国民经济的致命冲击——房地产业是国民经济的主导产业，也是支柱产业和先导产业。房地产的产业链绵长、复杂到难以想象的地步，它通过前向、后向和侧向关联，几乎把整个国民经济连接为一体。例如，仅从建筑用钢材一项看，其消耗就又影响到冶炼、矿石开采、地质勘探、矿山机械、配送、仓储、运输、销售、信息服务以及炼焦、化工、石灰和耐火材料等至少大大小小数十个行业。我估计GDP增长的40%是由房地产业直接、间接贡献的，常规的分析忽视了整合带动作用——房地产业就象国民经济的大动脉，影响巨大！房地产市场一萧条，国民经济立刻就陷入困境。

五是担心增加土地出让的难度，导致出让价格下滑，政府得不偿失——当房地产税开征并且较重时，房地产的需求就会下降，价格下跌，接着开发规模急剧收缩，土地出让价格与面积会大幅下滑。虽然会征上来一些房地产税，但土地出让金可能大量减少。综合考虑，政府可能得不偿失。

六是担心引发私人财富缩水，并产生连锁反应——如果开征房地产税，而且税率设计较高，可能引起市场恐慌。有人认为打击富人，吐出多余的房产是好事，其实市场上没有多余的房产，富人多买的房产基本都出租给了低收入者、年轻人和流动人口。这等于替政府做了保障，对城市化进程和社会稳定很有意义。如果他们大量抛售房产，从此不敢买，首先毁掉了民间租赁市场，政府的保障压力就增大；其次富人不敢投资、不敢经营，经济活力就会丧失，失业增加等各种致命问题就会大量涌现。

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