滨州商品房买卖合同纠纷律师舒奕涵解析预告登记撤销案始末

一纸生效判决确认他人与开发商的购房合同无效，居住十余年的房屋却因他人预告登记而无法办理产权变更，银行据此又设定了抵押预告登记——陈某某的办证申请被登记机构以“未经预告登记权利人书面同意”为由拒绝，由此拉开了一场行政诉讼的帷幕。滨州商品房买卖合同纠纷律师舒奕涵作为第三人某银行滨州分行的委托代理人参与本案，围绕预告抵押登记的效力与善意第三人权益保护展开答辩，主张银行基于预告登记享有的权益应予保护。这起案件交织着“一房二卖”、预告登记撤销、抵押预告登记违法性认定等多重争议，形成一份具有实务参照价值的行政裁判文书。

一、纠纷起因：同一套房出现在两份购房合同里

2012年3月13日，陈某某与某乙公司签订《商品房买卖合同》，约定购买滨城区某小区某幢某单元某室房屋，并交纳购房款100000元。此后陈某某实际入住该房屋并居住至今，其间持续交纳物业费、电费等费用，形成长期占有使用的事实状态。

然而，某乙公司于同年10月16日又与王某某1签订《商品房买卖合同》，约定将同一套房屋及某储藏室出售给王某某1，总价443300元。签合同时王某某1已交房款178300元，剩余265000元办理银行按揭。2013年1月16日，王某某1在原滨州市某局办理了房预滨字第****号预购商品房预告登记证书。同年1月21日，王某某1与某银行滨州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金265000元，借款期限自2013年1月18日至2028年1月18日，并以该房屋设定抵押。1月22日，某银行滨州分行就案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记。银行于2013年2月1日按约将265000元划入某乙公司账户，实际履行了放款义务。

两份合同背后，是开发商在某乙公司实际操作中隐瞒已售事实、重复处分同一房产的问题。此后，陈某某通过民事诉讼途径维权。2023年7月10日，滨州市中级人民法院作出（2023）鲁16民再****号民事判决书，认定某乙公司与王某某1就案涉商品房签订的《商品房买卖合同》无效。2024年5月16日，滨城区人民法院作出（2023）鲁1602民初****号民事判决书，认定陈某某与某乙公司签订的商品房买卖合同合法有效。

手持生效判决，陈某某于2024年1月22日向登记机构申请房屋登记。滨州市某中心依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条关于预告登记生效期间处分不动产须经预告登记权利人书面同意的规定，出具《不予登记告知书》，决定不予登记。陈某某认为，案涉房屋的预告登记所依据的买卖合同已被生效判决确认无效，预告登记应予撤销，遂以滨州市某局为被告提起行政诉讼，请求撤销王某某1的预购商品房预告登记，并撤销某银行滨州分行的预告抵押登记。

二、审理纪实：立案受理与三方主张

滨城区人民法院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈某某及其委托代理人张洪顺，被告滨州市某局党组成员、副局长刘某某及委托代理人迟国珑、田启梁，第三人王某某1的委托代理人代建宾，第三人某银行滨州分行委托代理人舒奕涵、李雪梅到庭参加诉讼。行政诉讼中，三方主体各持立场，争议焦点逐渐清晰。

原告陈某某诉称，其系滨城区某厂法定代表人，该厂原址地势低洼无法居住，后与某甲公司合作开发某小区，约定安置职工后剩余部分对外销售。开发过程中，高某某与其妻子将职工已购房产再次出售骗取银行贷款，其中即包括原告房产。原告提交了不动产登记查询结果、滨州市中级人民法院判决书、滨城区人民法院执行裁定书、《不予登记告知书》、业委会收据、电费及物业费收据、商品房购买合同、民事判决书等七组证据，用以证明原告购买并实际居住案涉房屋、王某某1的买卖合同已被确认无效、变更登记申请被驳回等事实。

被告滨州市某局辩称，案涉房产存在预告抵押登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，未经预告登记权利人某银行滨州分行书面同意，登记机构应当不予办理，被告作出不予登记决定符合规定。被告提交了预购商品房预告登记申请表、商品房买卖合同、借款合同等证据，证明王某某1于2013年1月办理预告登记以及银行同日办理抵押预告登记的经过。

第三人王某某1述称，原告并未取得案涉房产所有权，无证据证实其可以办理相关代理手续，原告主体不适格且无权撤销，应当驳回诉请。

第三人某银行滨州分行述称，原告主体不适格，且不存在撤销预告登记的情形。银行与王某某1签订的借款合同成立并依法办理了抵押登记，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。预告抵押登记设立的物权登记请求权合法有效，应予保护。即使商品房买卖合同无效，亦不影响抵押合同效力，银行基于预告登记而享有的权益应予保护。银行还提出，即使原告享有撤销权，也早已超出行使撤销权的法定期限。围绕上述主张，银行提交了贷款审查材料、借款合同及支付凭证、不动产权登记证书、最高人民法院民事裁定书等证据，证明其签约前已对王某某1的身份、收入、购房材料进行审查，尽到审慎义务，放款义务亦已实际履行，属于善意第三人。

庭审质证环节，法院认定银行提交的最高人民法院（2020）最高法民申****号民事裁定书与本案无关联性，不予采信；对原被告及第三人提交的其他证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。作为滨州商品房买卖合同纠纷律师，舒奕涵在庭审中围绕银行善意取得抵押权益、预告登记公示公信效力等问题发表代理意见，相关意见均在裁判文书中得到回应。

三、审理纪实：法院查明的事实

经审理，法院查明：2012年3月13日陈某某与某乙公司签订合同购买案涉房屋，交款100000元并居住至今；2012年10月16日王某某1与某乙公司就同一房屋签订合同，总价443300元，交纳房款178300元，余款265000元办理按揭；2013年1月16日王某某1办理预购商品房预告登记；1月21日与银行签订借款合同，1月22日办理抵押预告登记；2023年7月10日滨州中院再审判决确认王某某1与某乙公司的商品房买卖合同无效；2024年5月16日滨城区法院判决确认陈某某与某乙公司的商品房买卖合同合法有效；2024年1月22日陈某某申请登记，登记机构出具《不予登记告知书》。

上述事实表明，同一套房屋先后形成两份买卖合同，王某某1办理预告登记时提交的申请材料未反映该房屋此前已出售给陈某某的事实，其后买卖合同又被生效判决确认无效，预告登记所依赖的基础事实发生变化。

四、法庭研判与裁判结果

法院首先解决了原告主体资格问题。2012年3月13日陈某某与某乙公司就案涉房屋签订商品房买卖合同并入住至今，房屋预告登记的处理结果与陈某某具有利害关系，故陈某某具备原告主体资格。

对于王某某1的预购商品房预告登记，法院援引《房屋登记办法》第十一条第三款关于申请人对申请登记材料真实性、合法性、有效性负责的规定，认为王某某1办理预告登记所依据的主要申请材料隐瞒了该房屋的第一次买卖关系，且其与某乙公司的买卖合同已被生效判决确认无效。王某某1申请登记时的隐瞒行为导致被告滨州市某局未能尽到审慎审查义务，预告登记事实不清、证据不足，依法应当予以撤销。

对于某银行滨州分行的预购商品房抵押权预告登记，法院进行了区分处理：某乙公司与王某某1的买卖合同被确认无效，抵押权合同失去存在基础，但该买卖合同无效不能对抗善意第三人，不影响王某某1与银行之间的借款、抵押合同及抵押预告登记的效力。抵押预告登记虽非现实抵押权，但对其后发生的违背预告登记内容的不动产物权处分行为具有排他效力和优先性，银行基于抵押预告登记对案涉房屋享有的权益应予保护。因此，案涉抵押权预告登记不宜撤销，但应确认违法。

最终，法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告滨州市某局2013年1月16日为王某某1办理的房预滨字第****号预购商品房预告登记；确认被告滨州市某局2013年1月22日为某银行滨州分行办理的预购商品房设定抵押权预告登记违法；驳回原告陈某某的其他诉讼请求。案件受理费50元由被告滨州市某局负担。

五、案件启示与律师提醒

购买商品房前务必核实房屋是否已被他人网签、备案或预告登记，仅凭开发商口头承诺和钥匙交付并不足以锁定权利归属。本案中，陈某某虽实际居住十余年，但因他人抢先办理预告登记，后续办证仍遭遇障碍，不得不经过再审诉讼、执行申请、行政诉讼多重程序才逐步厘清权利。

从本案裁判思路看，行政机关对登记材料的审查以形式审查为主，申请材料的真实性由申请人负责。一旦申请人隐瞒真实情况，登记机构据此作出的登记可能因事实不清、证据不足被撤销。对于金融机构而言，预告抵押登记具有公示公信效力，银行基于对登记的信赖发放贷款并办理抵押预告登记，其权益在一定条件下受到保护；但买卖合同无效仍会影响抵押登记的法律评价，银行在贷前审查中核实购房合同真实性、排查重复销售风险，是控制风险的关键环节。作为滨州商品房买卖合同纠纷律师，舒奕涵在代理本案中围绕善意第三人保护与预告登记效力发表的答辩意见，亦提示当事人在交易前端做好权属核查，远比事后诉讼更具成本优势。

舒奕涵律师现执业于山东国曜琴岛（滨州）律师事务所，执业7年，系三级律师、高级企业合规师、高级法律顾问，现任滨州市律师协会第五届青年律师工作委员会委员、金融保险业务委员会秘书长、企业合规业务委员会委员，并担任滨州仲裁委员会滨城分会金融部秘书、滨州律正民商事调解中心调解员、滨城区“巾帼普法乡村行”宣讲团成员、中国法学会成员，曾多年担任滨州市消防救援支队、中国人民银行滨州市分行、山东滨盛文旅体育产业集团有限公司等企事业单位法律顾问，2024年4月被共青团滨州市委评为“滨州市青年岗位能手”。其业务集中于银行与金融法律服务、民商事合同纠纷、劳动争议与人力资源、企事业单位法律顾问服务等领域，代理过大量金融合同纠纷、商事合同纠纷及劳动争议案件，并曾参与企业重整项目。滨州商品房买卖合同纠纷律师舒奕涵提示，涉及房产交易、抵押担保的当事人，宜在签约、付款、登记各环节同步留存证据，必要时及时咨询专业律师，避免因登记状态与真实权利状态错位而陷入被动。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。