北京
10月27日，南方顺丰物流REIT（不动产投资信托基金）披露2026年三季报。
第三季度，基金平均月末含税有效租金单价51.45元/平方米/月，同比上涨6.96%，环比上涨2.73%；季度末三项目租金收缴率合计99.77%；EBITDAMargin（息税折旧摊销前利润率）为73.6%，同比不降反升；基金合并出租率89.38%。在仓储物流行业整体筑底的背景下，基金秉持长期运营思路，持续优化租户结构、深耕租户生态，经营质量保持稳健。
三季报数据显示，南方顺丰物流REIT核心资产的基本盘依然稳固。与普通仓储资产不同，南方顺丰物流REIT底层资产以快递分拨中心为主、仓储为辅，分拨中心客户设备投入较大，这类资产设备专用性强、租户迁移成本极高、与快递网络深度绑定，需求具备极强刚性。
其中，深圳项目保持100%满租，有效租金102.95元/平方米/月、同比上涨4.61%，租金收缴率100%，加权平均剩余租期457天，租约稳定性充足；武汉项目核心分拨中心已于2026年7月完成与湖北顺丰运输有限公司的3年续租锁定，将持续为项目提供稳定的现金流支撑，起到“压舱石”作用。
评价公募REIT运营成效，除出租率外，租金水平、回款能力与盈利效率同样是重要标尺。三季报披露多项亮眼经营指标。
盈利效率及运营效率方面，继续维持高位。三个项目公司合计实现营业收入5594万元，同比增长2.58%；EBITDA（息税折旧摊销前利润）达到4117万元，同比增长4.40%，彰显经营韧性。
租金回款方面，同样表现优异。季度末三大项目租金收缴率合计99.77%，深圳、武汉项目收缴率均达100%，合肥项目收缴率99.31%，稳定回款为现金流安全提供有力支撑。
租金单价方面，稳步上行。基金平均月末含税有效租金单价51.45元/平方米/月，同比上涨6.96%、环比上涨2.73%。存量租约保持稳定，租约轮换过程中租金水平保持向上态势，实现量价良性平衡。
合肥办公业态招商面临区域市场供给加大的行业共性环境。当地前期办公物业集中入市，叠加环沪区域新增供应释放，上海、南京等枢纽城市形成资源虹吸，区域内部分市场主体采取低价竞争方式。
横向对比来看，周边竞品出租率多处于50%—80%区间，合肥项目整体出租率87.26%，优于区域平均水平。项目坚持稳健招商思路，审慎参与区域低价竞争，不依靠大幅降租换取短期出租面积增长，避免长期收益被摊薄。
运营团队采用“一户一策、专项攻坚”的招商方案，第三季度累计完成新签、续签面积近7000平方米，月均去化面积超2000平方米，房源去化有序推进。运营管理机构相关负责人介绍，更看重资产长期收益，不会为了快速填满房源而轻易下调租金。
武汉项目（不含宿舍）季度末出租率为87.47%，当前待招商房源来自仓储板块外部租户租约到期，对整体收益影响可控。项目采取内部资源导入、市场化拓展并举的招商模式，一方面依托顺丰控股股份有限公司（以下简称“顺丰控股”）产业资源对接内部租户，另一方面面向市场挖掘优质外部客户。
基金运营机构表示，专项招商团队已组建完成，正与多组优质意向客户对接洽谈，有序推进房源去化，持续扩充优质租户储备。
稳定分红是公募REIT持有人重点关注的收益指标。该基金年内已实施两次分红，若无突发重大不利因素，2026年全年可供分配金额预计保持平稳，分派率维持在历史中枢水平。
作为第一大持有人，原始权益人顺丰控股长期持有34%战略配售份额，坚定长期持有彰显产业方信心。依托顺丰控股全国物流网络产业资源，园区持续导入产业链上下游优质客户，持续优化租户储备。
业内分析认为，行业调整阶段，量价平衡是保护持有人长期收益更务实的选择。从这份三季报来看，南方顺丰物流REIT依靠精细化运营稳住经营基本面，持续夯实资产价值。
来源 | 证券日报 作者 | 李昱丞 版式 | 麦兜
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