精装房验出几十处瑕疵，能否拒收并索要逾期违约金？

案情回顾

某房地产公司与陈某签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定房屋坐落为顺义区某A号房屋，公司应于2023年6月30日前交房。补充协议约定，买受人查验的商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题或与合同约定标准不一致问题的，买受人有权要求维修，出卖人应负责维修并承担相关维修费用，上述维修时间不视作逾期交付。

2023年6月28日，陈某应通知到现场查验房屋，提出了大量问题：客厅防盗门内口上边不平、门把手碰伤壁布、铝窗把手玻璃有划痕、地砖有空的点、踢脚线缺胶、壁布有色差；厨房橱柜台面磕伤、台面下口板松动、柜门百叶松不齐整、台盆左右歪、过门石砖高；主卧室踢脚壁布需清理、需修踢脚线；主卫花洒下口不平整、开关口砖破损、勾缝有缺；次卧窗台板下口缝、地板踢脚缝。上述意见由工作人员与陈某在一份房屋问题记录表上签字确认，记录表同时载明业主要求先维修再收房。

公司多次组织修复后通知陈某收房，但双方始终不能就交房事宜达成一致。陈某于11月5日发出通知书，称截至11月4日房屋仍存在质量问题未整改完成，要求公司支付自7月1日起的逾期交房违约金。

案件结果

一审法院认为，虽然个人买受人相较于开发商处于弱势地位，但其行使权利亦应遵循公平原则，合理确定自己及相对方的权利义务。除地基基础及主体结构外的质量问题往往缺乏统一标准，具有一定的主观性；在开发商同意维修的情况下，若放任买受人以此为由拒绝收房，将使房屋长期无法正常交付，造成长久空置，不利于房地产产业的发展。

据此，法院认定补充协议中关于维修时间不视作逾期交付的约定，不属于不合理地减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利的内容，双方均应受此约束。陈某认可所涉均为装修质量问题，未能证明存在地基基础及主体结构的质量问题，且记录表所载问题不足以严重影响正常居住使用，故判决驳回其全部诉讼请求。二审法院同意一审意见，判决驳回上诉，维持原判。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、格式条款的效力审查，为何强调合理性

《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条分别确立了格式条款的认定规则、订入规则与效力评价规则。前者围绕事实认定展开，关注提供方是否在缔约程序上不当利用优势地位损害相对方的意思自治；后者侧重对合同内容的价值判断，关注优势地位是否已现实转化为权利义务的不对等。

值得注意的是，相较于此前的规定，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二项在权益贬损一项中增加了合理性的审查标准。这意味着，并非所有限制对方权利的条款都会被认定无效，只有达到不合理的程度，才足以否定其效力。法院需要根据合同公平对内容的合理性作实质审查。

二、维修时间不视作逾期交付，是否失衡

判断的关键，在于条款所分配的权益与任意性规范下的应然状态是否大致相当。就商品房交付而言，房屋不存在地基基础和主体结构质量问题本就是法定的基本交付标准，装饰装修部分的质量瑕疵若不影响正常居住使用，通常并不导致合同目的不能实现。

本案中，合同针对交付时可能出现的不同程度瑕疵，分别提供了相适应的补救措施：存在质量问题的由出卖人负责维修并承担费用，修复后再行交付。买受人的维修请求权被完整保留，只是维修期间不计入逾期。权利义务因此基本一致，难谓失衡。此外，即便是由行业主管部门制定的合同示范文本，其条款也未必全部做到公平公正，更不能仅以符合商业惯例作为有效的依据。

三、装修瑕疵能否成为拒绝收房的理由

精装修房屋买卖存在两种缔约模式：一种是由卖方一体完成毛坯房屋的装饰装修，另一种是就房屋买卖与装修分别签订合同。无论采取何种模式，买受人验收与出卖人交付的内容都可区分为房屋与装修两部分。本案系单合同模式，出卖人需一体交付。

对于交付标准的把握，实践中通常区分瑕疵的程度：地基基础与主体结构存在质量问题的，买受人当然有权拒绝收房；而表面性的装修瑕疵，在出卖人同意维修的情况下，买受人宜先行受领并要求维修，而非以拒收方式主张逾期交付责任。否则，房屋长期空置、交易迟迟不能完成，对双方均无益处。买受人若认为维修不到位，仍可就实际损失另行主张。

律师寄语

对买受人而言，验房应当全面、细致，并将问题逐项书面记录，由双方签字确认。对于确属地基基础、主体结构的质量问题，或严重影响正常居住使用的情形，应当明确提出拒绝收房并保留证据；对于一般装修瑕疵，则可要求限期维修，并约定逾期未修复的后果。

对开发商而言，格式条款的拟定应当经得起合理性审查。将维修期间排除在逾期之外虽属常见安排，但若同时限制买受人的维修请求权或免除修复义务，则可能被认定无效。维修过程亦应留痕，以备日后举证。

最后提醒，收房争议往往因沟通不畅而升级。双方宜在合同中明确维修期限、复验程序与逾期后果，以可操作的规则替代事后争执。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领