陕西
刚刚，西安发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，意味后，属于西安的落地执行细则正式来了！
以2026年8月28日为分界节点，分新项目、在途项目实行差异化预售+现房制度，配套土地、融资、验收、资金监管新规。
从细则口径来看，大方向一样，在抬升开发门槛的同时，会拉长开发周期、增加企业资金沉淀。但仔细看西安的细则，其实是在执行国家统一改革框架之外，推出更多本地化的弹性安排，平滑制度切换。
对于很多人纠结的新老政策过渡，政策写得很清楚：
2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，申请预售许可的，预售条件按原有政策规定执行；已取得国有建设用地使用权（或正在土地出让）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售政策，经项目所在区县政府、开发区管委会研判能确保项目按期建成交付的，在加强预售资金监管的条件下，报市住建部门备案后，在2027年底前可按原预售条件申请预售。
而这次政策中，还是有一些值得注意的点。
首先，新取得土地项目。8月28日后的，单体建筑应当完成主体结构封顶，经项目属地住建部门核查通过后，方可办理预售许可。项目预售资金实行封闭管理，项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除预售资金监管。具体预售资金监管办法另行印发。
其次，可以分批最小按照单元备案。房地产开发企业在申报规划方案时，可结合建设规模、交付安排拟定分批分期开发计划，在资源规划部门、住建部门的指导下合理划定最小单元，项目可按划定的最小单元依次组织竣工验收备案。
最后，房地产开发企业签订土地出让合同，缴纳不少于50%出让金的，可以办理土地预登记证明，先行办理宗地的建设工程规划许可、建筑工程施工许可、不动产测绘等手续，销售已缴清土地出让价款对应部分房屋。
能发现这次西安的细则，对购房者和房企来讲，都有一定的影响。
对购房人来讲，最直接的变化就是买房确定性增加，从"还着贷等房"到"拿着钱等房"。
预售门槛抬到"单体建筑封顶 + 属地住建核查通过"才发证，保证了交付的安全性。
8·28后取得预售证的项目，竣工验收备案后才发个人按揭，不用再急着还房贷。
新出让地优先现房销售，买现房彻底消除交付不确定性。
但需要注意，分单元验收下，交付/办证节点按单元走，接下来买房更要看清所购单元适用哪套节奏。
对房企来讲，虽然相较于已经出台政策的部分城市，资金闸门松了一丝丝，但底线没动，这次政策依旧是一次房企资金实力的筛选。
封顶才能卖，自有资金沉淀拉长，对高负债、资金薄的中小房企是硬考验。不过分户土地抵押和按套单元代码，也给了房企软着陆的时间。
最后还要注意，新政之下市场供应的新房接下来估计陆续会有明显减少，所以对于最近一两年就有需求的购房人来讲，也要做好新政之后的购房打算，别被误伤在政策真空期。
附:政策原文
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