15年，130万间房，自如「何以自如」

来源：滚动播报

（来源：北京商报）

三大解决方案、四大能力平台、一种模式。

10月18日，自如15周年暨城市资产管理与品质居住解决方案发布会在上海举行。过去15年，自如累计管理分散式房源超过130万间/套、整栋式房源约7万间/套，管理房源资产价值超过1万亿元。站在15年的节点上，创始人熊林给出的答案不是更大的规模，而是一套“怎么管”的方法：三大解决方案、四大能力平台、一种模式。

01

存量时代 何以自如

今天，人们对“家”的期待更多取决于踏进门那一刻的感受。在中国，超过3亿租房人群把这种期待放进租来的房子里。

但稳定交付这些期待并不容易。我国城镇住房存量约3.74亿套，超过27%房龄在30年以上；住房租赁行业机构化率只有15%，日本、美国、欧洲普遍超过60%。

“量大、分散、非标”，熊林用六个字概括难点。过去五年，租赁房源平均出租周期从42天延长到51天，租金累计下降17%。一面是大量老旧房源沉睡，一面是新市民、青年人找不到稳定、安全、品质可控的租住空间——这已不是“有没有房”的问题，而是城市存量资产如何经营的命题。

自如的答案被熊林概括为“一种模式、三大产品、四种能力”。更早他就意识到，包租赚的是差价，“规模越大，风险越不对等”。2021年，在公司各项指标最好的时候，自如主动推出无差价的增益租模式。代价是第一个月收房量从五位数降到三位数，收入与利润短期承压。但再之后的五年，自如一点点把它做了回来： 70万间在管房源中85%已是增益租，整租及家庭型房源收入占比超过50%。

“专业资产管理+品质居住服务”的本质，是把分散、单次的个人房源出租，纳入可长期运营、价值可量化管理的体系。

发布会上，熊林与产品团队围绕存量房源资产管理，给出了三大解决方案：城市长租，高端豪宅长租和整栋式租赁。

02

分散式普通住宅：先把房子做成产品

这类房源量大、高度分散，是痛点尤为集中的板块。同一栋楼里门对门的两套房，可能一套要整体翻新，另一套只需保洁就能出租，无法用一套标准定义价值。

自如的办法是先把产品定义清楚，再用柔性供应链完成个性化交付。

自如用多条产品线分层覆盖不同房源与居住需求：面向青年合租的“友家”迭代至7.0，整租推出“速优家3.0”与“心舍3.0”，本次新增面向女性合租的“闺宿1.0”。

速优家3.0主打7天一站式配齐，流程拆成房源诊断、品质整改、家居焕新三步，针对精装空房与自住旧房。

心舍3.0是重装产品，以产品化定制、智能整装实现33天交付，可租、可售、可自住，报价一居室约1899元/平方米起，可为业主带来20%至32%的租赁收益提升。

心舍3.0

“闺宿1.0”做城市核心商圈的两居女生专属合租，目标房源多为老旧公房，改造集中在风格焕新、空间重构、厨卫升级、安全守护与定制设计五处，并配备可视门锁、智能烟感燃感、双周女性保洁与30分钟响应维修。

闺宿1.0

《欢乐颂》编剧袁子弹以心舍租客身份到场：“租房早已不是买房前的临时将就，而是年轻人主动选择的长期生活方式。”

03

高端豪宅：价值恰恰来自“不标准”

如果说分散式住宅是在标准化中找效率，豪宅则恰恰相反。曼舍是自如高端豪宅长租品牌。据其CEO陈侃披露，北上深豪宅楼盘超过6000个、房源约60万套。

曼舍早期服务外企高管，外籍派驻客群占比一度达90%，如今本土高净值家庭、企业家成为主力。

两个案例可以说明“非标”的程度。北京东城一套豪宅，曼舍15天完成改造出租，租赁收益提升10%。上海世茂滨江一套500平方米江景顶复，业主原装修投入不低却空置一年，曼舍拆至毛坯重做，6个月完工，竣工前两个月即被预订，租赁收益翻倍。

曼舍-上海世茂滨江花园江景顶复案例

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整栋物业：从“管一栋楼”到“投融建管退”

整栋资产体量大、改造复杂，且直接关联城市更新。据自如资管总经理孟月介绍，自如资管已进入16座城市，管理300多栋物业、约7万间房源、200多万平方米，重资产规模超过20亿元，形成托管、增益、重资产三种模式。产品线包括大型全时租赁社区“自如里”、城市独栋青年社区“自如寓”、高端服务式公寓“曼寓”。

上海杨浦的晖盛自如寓是可参照的样本。项目前身是杨浦第七百货，改造后成为白领公寓加商业的组合，过去两年出租率保持在97%以上，在租金承压的环境下实现4%的租金增长，净运营收益率7%。

上海杨浦区晖盛自如寓

更大的样本在北京。自如与知名基金合作成立资管平台“星耀如景”，在石景山首钢园落地大型租赁社区“星耀自如里”，配置全屋智能、地暖与400平方米HYROX健身房。年轻人以4000元左右月租，可以获得接近高端住宅的配套。

北京首钢园星耀自如里-HYROX主题健身房

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产品化的背后：一套标准化底座

三套方案看似三件事，落到执行是同一套能力的三次复用，支撑它们的是四个平台。

自如智艺精工平台解决“怎么交付”。15年累计交付超100万套房，核心是C2M模式——把标准化的产品定义，通过个性化的设计、供应链与施工，落到每一套不同的房子里。

自如生活服务解决“住进去之后”。迄今累计交付1.1亿个订单、服务1000余万家庭；万名持证服务者覆盖保洁、维修、搬家、宠物养护等十大品类、200余项服务。

自如灵之智能解决“房子怎么变聪明”。2014年即规模化部署智能门锁，2021年成为行业先一步拥有自有自研智能家居平台的居住企业，如今已从一套房的智能家居延伸到一栋楼的全域智能。

自如AI科技平台解决“规模下的效率”。AI系统覆盖委托、评估、改造、出租、运营全链路。发布会当天，全国十城直播间业主实时委托超过200套。

这四个平台决定了三大解决方案的交付稳定性。没有标准化的底座，个性化就是不可复制的手工作业。

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开放的自如：从“难而正确”到“正确而美好”

“十五五”规划纲要提出规范发展住房租赁市场、培育市场化专业化租赁企业；在此方向下，70余城启动存量房收储，多地随后出台金融支持政策，鼓励租赁企业发行债券、获取经营性贷款收购存量商品房。

单靠一家企业无法覆盖全部需求。发布会上熊林宣布，未来五年把增益租的模式设计、系统设计与底层能力向全行业开放，输出技术、产品与运营经验。

把三套方案放在一起看，逻辑是统一的：用产品定义拆解非标，用供应链完成交付，用长期运营兑现资产价值，再通过增益租重新分配收益。15年、130万间、1万亿元资产，证明自如能把非标做成产品。

正如熊林所说，15年只是开始，他希望未来城市居住的每一天都能“稳稳真好”。