暴踩花都8盘，摸清4个变化！房价没跌，外区客在进场…

近期，花都的利好消息，一波接一波。

先是花都秀湖旁边，拍出近6年来首宗溢价宅地；后是广州国际商业港19.8亿成功出让2宗商地，拼上商业港核心区两块重要拼图。

土拍作为新房市场的先期指标，在一定程度上表征了花都新房热度。

克而瑞数据显示，今年1-10月花都总共成交新房5743套，销量排名直接冲上全市第4，超过今年热度很高的荔湾和白云。

而这段时间，楼市君看了花都8个热门楼盘，也发现了4个突出现象。

｜广州楼市发布 制图

壹

1、供应上，花都各盘入市动作比往年更加密集，小步快跑的节奏越来越明显。

仅拿5月之后来说，全区超过4个全新盘入市。

比如智都·凤鸣雅颂、花都城投·花城壹号院、汽车城中铁建·花语天境、花都城投·潮启云筑，都是在这个时期开盘的。

从推售节奏看，除了潮启云筑，这些盘基本都是“小步快跑”，每次推售货量不多，但动作很频繁。

像花语天境，9月首推1栋100多套之后，现在又开始加推7栋。

凤鸣雅颂也是首批推售4栋楼100多套房源后，近期又准备加推1栋房源。

｜凤鸣雅颂沙盘实拍

|广州楼市发布 摄

2、花都市场行情整体走高，不仅刚需、改善盘“走量”，一些热门豪宅盘表现也不错。

像主打刚改产品的臻智府，今年前10个月网签了306套房源。

隔壁的花语天境，9月首开去化接近9成。

还有10月18日开盘的花都城投·潮启云筑，首推的3栋楼210多套房源，目前已经一套不剩。

要知道，潮启云筑推售的1栋是188平大平层产品，比较考验市场购买力。

｜潮启云筑沙盘实拍

|广州楼市发布 摄

而主打138-188平面积段的花都城投·花都湖壹号，目前也网签了206套，取证未网签的仅剩39套。

｜花都湖壹号网签

｜图源：阳光家缘

而克而瑞数据也显示，今年花都的网签大趋势是逐月走高，像上个月单月网签新房830套，为今年最高。

｜广州楼市发布 制图

3、新房价较稳，价格不仅“不烧心”，部分新盘后续可能还会向上调价。

从宏观数据看，花都今年的网签均价，主要在1.7-1.8万/平上下波动，属于正常的动态平衡。

｜广州楼市发布 制图

而楼市君踩盘的时候，得到的反馈也差不多。

比如臻智府2024年底开盘时，价格就是1.7-1.8万/平，而目前最新的网签价则是1.77万/平。

还有北站的在售新盘中旅璞樾天序，价格也长期稳定在1.6-1.7万/平。

｜广州楼市发布 制图

甚至有些楼盘后续还可能会上调价格。

像凤鸣雅颂，首开价格是1.9-2.1万/平，但即将加推的1栋，销售说吹风价已经摸到2.3万/平。

另外潮启云筑销售也表示，剩余的3栋房源，全是板楼大户型，价格可能会比首开更高。

｜凤鸣雅颂实拍图

｜广州楼市发布 摄

4、外区和外地客，在加速进场花都置业。

在楼市调整的这几年，作为内生型市场的花都，楼市购买力主要以本地买家为主。

但今年情况有点变化，部分楼盘已开始出现外区甚至外地买家。

在实踩花语天境的时候，有销售就透露一些18号线沿线的外区客群也在买。

还有北站枢纽旁边的中旅璞樾天序，此前也曝出部分香港客来置业。

这个变化对于花都而言，意义不言而喻，它代表着花都客群结构，接下来可能会有所改变。

并且，随着花都在城市发展上逐渐发力，融入更广阔市场的趋势会更加明显。

这将更有利于区域后续新房价格、供需关系和一二手循环的改善。

｜花都区府航拍

|广州楼市发布 摄

贰

花都整体市场表现趋好，对于市场而言，确实是一个积极信号。

但今年的花都，无论是广花路、花都湖，还是融创文旅城板块，新盘竞争都在加剧。

对于买家来说，新盘是多了，但选房难度也在上升。

下面楼市君就来说说近期实踩楼盘的优劣势和注意事项。

智都越秀·臻智府

从地图上看，臻智府位于广花路核心，学铁商都比较完备。

尤其是学校和地铁，这两个方面比较硬。

比如项目与8号线北延线雅瑶站直线距离只有500米左右，和18号线北延段的凤凰南路站，也在1公里范围内，属于花都少有的双地铁盘。

｜广州楼市发布制

学校层面，项目配建有一所36班的公办学校花雅小学。

根据教育局出示的文件，花雅小学未来会由广雅中学指导办学，而臻智府明确纳入招生氛范围。

也就是说，臻智府的教育确定性相对较高，对有入学需求买家，更为友好一些。

｜图源：销售供图

不过目前臻智府给首置刚需买家的选择并不多，一期的85平户型，现在仅剩下4栋的3条梯腿。

目前一期主力推售的，是108平、110平、129平等改善型产品。

｜图源：销售供图

在产品设计上，臻智府属于“存量新规”盘，对比现在一些新入市的楼盘，在空间设计上可以做到更加灵活。

比如它的108平户型，厨房通过飘窗拓展，宽度有5米左右，比现在一些140平户型还要大一些。

因此，综合起来看，臻智府属于花都比较全面的项目。

｜臻智府108平户型实拍

｜广州楼市发布 摄

汽车城中铁建·花语天境

汽车城中铁建花语天境的位置，与臻智府也就相隔几百米左右，而且两盘的产品有部分重合。

像花语天境现在主推88-114平产品，与臻智府类似；1.7-1.8万/平的开盘价，应该也参考了隔壁的臻智府。

也就是说，两盘在地段、交通、产品、价格上，算棋逢对手。

｜广州楼市发布 制图

花语天境比较明显的优势，是在9000平的公区。

它参考文华东方酒店的设计手法，目标是做成花都首个度假式酒店质感住区。

从项目呈现的长约30米社区大门、叠水瀑布景墙、90米礼仪连廊、四季花境实景来看，在花都200万级总价的新盘中，确实比较少见。

｜花语天境实拍

｜广州楼市发布 摄

而且，它还是花都首个在架空层设置咖啡吧、阅读室、健身房、瑜伽室、会所的项目。

｜花语天境健身房实拍

｜图源：项目资料

不过，花语天境的短板也比较明显，就是学校不太确定。

根据销售透露的口径，项目对口可能也是臻智府配建的花雅小学，但目前官方还没有正式文件。

也就是说，对比臻智府，花语天境的学校变数会更大一些。

智都·凤鸣雅颂

今年，花都板楼项目明显增加，拿花都湖周边为例，不仅凤鸣雅颂是纯板楼，它附近的花都湖壹号，也是这类产品。

｜广州楼市发布 制图

不过，两者走的路子不太一样。

凤鸣雅颂全是17-21层的板式小高层，而花都湖壹号虽说是板楼，但采用了高低搭配，部分楼栋还在35层以上。

相比起来，凤鸣雅颂整体居住密度会更为均衡。

｜凤鸣雅颂楼栋分布图

｜图源：项目资料

另外，两者主打侧重点不同，花都湖壹号亮点是湖景。

而凤鸣雅颂的重点在公区，它是花都湖周边首个宋式书香府邸。

整体以宋式大宅为参考，打造超70米的奢阔门庭，并有五进十二境宋式园林和下沉庭院。

风格和规制与之前的保利琅悦很相似。

｜凤鸣雅颂公区效果图

｜图源：项目资料

不过凤鸣雅颂虽然就在花都广雅旁边，但它对口的学校，同样没有确定。

目前项目周边有广大附中花都附小、新华五小附属凤凰路小学、雅瑶小学、雅瑶中学等。

但要入读哪个学校，可能还要等明年花都教育局的文件。

花都城投·花都湖壹号

花都湖壹号距离花都湖仅有150米左右，属于板块内少有的可做到“近湖、看湖”的板楼项目。

｜广州楼市发布 制图

项目整体采用南高北低布局，有6栋17层小高层，4栋28-36层高层住宅，这在一定程度上优化了湖景视野。

目前主推的是6栋、7栋138平户型，和1栋超高层188平户型。

其中6、7栋已经基本没货，阳光家缘显示，这两栋房源只剩17套没网签。

｜项目楼栋分布

｜广州楼市发布 摄

教育方面，它明确对口雅瑶小学，师资算不上顶尖，但胜在明牌。

再来看看价格，项目参考价是2-2.4万/平，未来是毛坯交付。

其中，6栋的138平户型目前在售单价约为2.3万/平，而该楼栋属于中间位置，望湖视野相对受限。

如果后续加推的前排楼栋，价格可能会更高。

｜项目板房实拍

｜广州楼市发布 摄

花都城投·花城壹号院

除了广花路和花都湖板块，今年融创板块也是花都的重头戏。

尤其是本土房企花都城投，在这里更是“超级重仓”。

像今年开盘的花城壹号院， 是目前板块内唯一的在售纯墅盘， 主打180-370平墅类产品。

全盘共有52栋3-5层建筑，共289户，分为叠墅、联排合院、双院独栋三条产品线。

而且，它也是花都少有要验资看盘的项目，比如叠墅验资100万、联排、独栋要验资300万。

｜花城壹号院实拍

｜广州楼市发布 摄

其中，叠墅上、中、下叠，面积均在180-210㎡之间，均为全套房设计、每层层高3.3米以上。

下叠配约40平南向地面花园与地下室；中叠配北侧花园与地下室；上叠则有顶层大露台，可做空中花园或观星台，每一叠都有户外拓展空间。

也就是说，它的上中下叠，均配备有一个花园。

这打破了传统叠墅，只有上下叠带院子的常规设计。

｜花城壹号院效果图

｜图源：中介供图

不过，项目的劣势也比较明显，52栋建筑分为6-7排排列，楼栋分布相对密集，隐私方面会有点瑕疵。

｜花城壹号院实拍

｜广州楼市发布 摄

目前，项目网签均价约4.5万/平，总价在800万以上，客群相对受限，主要是花都、白云企业主、集团高管为主，比较考验买家实力。

阳光家缘去化上看，项目现在取证106套，5个多月网签45套，流速中规中矩。

｜花城壹号院网签截图

｜图源：阳光家缘

花都城投·潮启云筑

再来看看近期很火的花都城投·潮启云筑。

项目主打的是110-188平全四房产品，具备改善盘的底子。

但项目1.7万/平起的价格，比周边在售楼盘价格略低，跟附近二手房源差不多。

｜潮启云筑实景图

｜广州楼市发布 摄

潮启云筑的打法有点像刚需盘，底层逻辑还是靠低价走量。

克而瑞数据显示，项目目前的网签均价是1.79万/平，与周边盘相比性价比是最高的。

如果换成广州市区，这种货量只有300多套的小而美项目，一般都会做得更精细。

后期靠产品力和交付品质，把楼盘价格冲起来。

｜凤鸣雅颂公区效果图

｜图源：项目资料

不过，这也很好理解，隔壁的保利瑧悦预计不久后就会入市。

后者也是全板楼设计，并且部分产品面积段与潮启云筑重合，这无疑会形成一定压力。

现在花都城投先走一波量，也是一种不错策略。

不过，潮启云筑后面还有3栋大户型未推售，随着越来越多改善项目入市，会更考验花都城投的蓄客能力。

从产品层面，潮启云筑虽然不是毛坯交标，但从楼市君偷拍到的样板间情况看，品质见仁见智吧。

｜潮启云筑板房实拍图

｜广州楼市发布 摄

保利瑧悦

保利瑧悦虽然还没正式亮相，但市场呼声已经很高。

根据中介透露，项目预计11月初开放售楼部和实景展示区。

从地段上来看，保利瑧悦属于天赋型选手，地块北侧有花都山姆、广州融创乐园，尤其在建中的花都山姆，更是在项目隔壁。

开通的东环城际、在建的18号线北延段花城街站，也在附近。

从生活便利度来说，保利瑧悦整体上要优于同板块的潮启云筑。

｜广州楼市发布 制图

至于项目本身，整体采用抬板式设计，抬高约5.4米，并打造76米宽的入户大门和约3.4万方岭南园林。

这种产品风格，很像之前花都区府卖得很火的保利琅悦。

产品上，项目总共规划15栋7-17层纯板式小高层，主打面积段91-181平。

｜广州楼市发布 制图

据中介说，首推预计有6栋楼，包括1-3栋、10-11栋以及17栋，共计240多套，涵盖了91-181平全部户型。

目前吹风价约1.9-2.4万/平，开盘时可能会有更多惊喜。

｜保利瑧悦效果图

｜图源：中介

花都城投·翰林世家

翰林世家是花都城投在融创文旅城板块入市比较早的项目，目前大部分楼栋属于准现楼，最快预计今年底交付。

对比板块内的几个全新盘，它的优势是不用讲故事。

比如它的教育资源，对口的是已开学的九年制广铁一中花都铁英学校。

｜翰林世家实拍

｜广州楼市发布 摄

主打的新中式园林、会所和下沉式庭院，目前已实景开放，从品质上看，属于同价位的中上水平。

｜翰林世家实拍

｜广州楼市发布 摄

不过，它的短板比较明显，距离在建的18号线花城街站在2公里以上，和即将要入市的保利瑧悦相比，都不太有优势。

产品和价格上，全盘共13栋17-21层纯板楼，主打13-231平户型，价格1.8-1.9万/平，属于板块均价。

但是项目和花都湖壹号一样，也是毛坯交付。

如果加上装修成本，单价会去到2字头。

｜翰林世家实拍

｜广州楼市发布 摄

从市场端来看，今年花都的供应和购买力，都有上升趋势。

对买家来说，既是机会，也是挑战，毕竟买房是人生大事，需要仔细对比。

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