老破小原拆原建，北京业主每平方米出6029元，扩面补多少？

老破小原拆原建，业主到底要掏多少钱？答案不是一个数，而是一套规则：按功能拆分费用，谁受益谁出资。

已落地的试点项目给出了大致参照——北京西城区三里河一区28号楼，总成本每平方米11815元，政府出约40%、居民出约60%，居民每平方米实际负担6029元，超出房本面积的部分按每平方米11815元付给代建方。

待实施原拆原建的老旧危旧居民楼外观

广州花都区集群街2号，业主按每平方米4600元自筹建楼，政府只补贴约60万元的前期二类费用。这是全国最典型的两个数字标尺：政府出的是公共安全与配套的账，业主出的是自己住的那份。

成本清单先拆开：哪些该业主出，哪些该政府出

2026年9月法治网刊发的官方解读给出了原则性框架：消除结构安全隐患、恢复基本使用功能的支出，带有公共安全属性，财政可给予基础支持；新增建筑面积、户内品质提升这类直接形成专有利益的支出，由获得相应权益的业主承担；道路、管线和公共服务设施改造，属于城市公共功能改善的，纳入公共建设责任；搬迁周转、项目管理等必要成本，则结合项目成因、实施方式和受益情况确定分担方案。

这套"按功能和受益范围分别核算"的划分，是全国各地政策文件的共同底稿。

落到地方执行，珠海市规定得更直接：危旧住房拆除新建严格遵循"谁受益、谁出资"，政府及属地单位不替代业主出资，项目建设、安置、前期等改造成本由全体业主按原房屋建筑面积比例分摊，资金须足额缴存至三方共管账户，业主可提取公积金、申请专项贷款。

辽宁省则采用"业主出一点、政府补一点、企业投一点"的三方共担机制，业主承担拆建成本，企业通过后期运营社区服务设施平衡投入。

武汉的试点政策将业主出资具体化：原面积部分由业主负担综合改建成本，新增面积部分按同地段同品质住房评估价负担，且不得低于综合改建成本，具体细则由各区制定。

已落地项目的真实账单：每平方米多少钱

北京三里河一区28号楼是目前公开数据最完整的案例。这栋建于上世纪70年代末的54户D级危房，2023年纳入西城区危旧楼改建范围。官方公示的综合总成本为每平方米11815元，政府补贴5786元（约40%），居民承担6029元（约60%）。

北京三里河一区居民查看房屋改建方案模型

以一套60平方米的房子算，户均出资约36万元；由于重建加了电梯，全楼面积增加约17%，超出原房本面积的部分按每平方米11815元支付。项目还推出带押过户安排，原有房贷不用结清直接平移到新房，降低了居民前期资金门槛。

广东首个业主自筹原拆原建项目——广州花都区集群街2号，2025年1月验收交付。这栋建于1976年的5层D级危房共25户，拆建投资估算约800万元，业主按每平方米4600元的标准共同承担，户均出资20多万元。政府仅补贴基础数据调查、房屋鉴定等前期二类费用约60万元。

项目完工后房屋增值1.6倍，月租金从改造前的两三百元涨到千元左右。

完成原拆原建后的崭新居民楼外景

其他城市的数字同样有参考价值。长沙C、D级危房拆除重建，官方公示居民与代建企业签署的重建单价为每平方米3056元，其中市、区两级财政按1:1比例合计奖补每平方米1050元。

四川遂宁介福东路106号项目总投资约2000万元，居民出资900多万元，剩余通过中央和省级财政补助、专项债和剩余房产运营补足。浙江温州乐清虹苑小区，52户业主100%签约，合同总价1010万元全额自筹，综合单位造价约1821元/平方米，户均出资不到20万元。

成都青羊区君平街89号院，政府每月给每户发1500元过渡费，另按保障性安居工程标准补助每户约19700元，业主实际承担每平方米约3000元的建设费。

包头家和新居项目争取到中央危旧房补助823万元、自治区试点补助760万元，建立"政府补助+政策支持+居民自筹+商业反哺"机制。

扩面补差价：各地算法差别很大

业主想扩大面积，补多少钱、按什么口径算，各地没有统一标准，但已出现几种典型做法。

绍兴越城区长城教苑小区的方式最简明：原产权面积重建部分按建设成本优惠价，扩面部分按签约时新房市场评估价的八折。以主力户型55平方米为例，居民选择原面积更新仅需出资9万余元。

厦门的规定更具弹性：按套扩面部分可增加不超过原产权面积10%（另10%用于加装电梯和公共服务配套），补缴土地价款的时点可由居民自行选择——在办理不动产权证前，或房屋上市交易时，按申请受理时点市场评估价的70%、且不低于地块基准地价修正值70%的标准补交；未补交的，登记时在产权证中注明增加面积，保留划拨用地性质。

珠海允许新增面积地价延后至产权变更或房屋交易时补缴，未补缴的保留划拨性质。武汉则要求新增面积部分按同地段同品质住房评估价负担费用，且不低于综合改建成本。

鄂州对单栋自主更新项目，新增面积超过原面积20%的部分不收取土地出让金，其中按套扩面部分在办理分户转移登记时按申请受理时点的市场评估价补交土地价款。

一个容易混淆的点需要厘清：北京三里河28号楼的扩面单价（11815元/平方米）是建房成本价，不是土地补差价。该项目原土地使用权可保留划拨性质，超出房本面积的部分按建造成本支付，与厦门、武汉等地按市场评估价补地价的逻辑不同。

前者解决的是"多建出来的房子花多少钱盖"，后者解决的是"新增面积的土地权益值多少钱"。两者叠加才是业主扩面的完整成本。

特殊产权和困难家庭：规则有例外

房改房、单位集资房这类产权复杂的楼栋，原产权单位可能承担部分成本。北京海淀区科源社区的央产房改房原拆原建项目，形成政府组织协调、产权单位履责、居民合理出资和财政支持的多方合力模式，B组团新建房屋综合改建成本由中央财政和居民共同承担。

法治网的解读也明确，因早期福利住房体制下产权单位长期未承担维修责任形成的历史问题，原产权单位应依法承担对应成本。长沙开福区王家垅危房项目，协调公房产权单位出资分担，有效降低了私房居民的出资压力。

合肥庐阳区省电影公司小区4号楼，19套房中12套是安徽电影集团公房，采用业主统筹+财政奖补+公房产权单位协同出资的模式建成。

对实在出不起钱的业主，各地也有例外安排。沙湾市规定，经民政部门认定的低保家庭、特困人员等，确因生活困难无力参与出资的，有特殊过户流程安排。该项目还允许增建配套或经营性设施，收益直接用于平衡重建成本，这部分不由业主按面积分摊。

落到执行层面，纸面规则和实际感受之间还有一道落差：各地都在强调"政府补贴金额逐年递减"。政策窗口期越早启动的项目，业主实际负担越轻。

对真正想推进原拆原建的业主来说，最实际的建议是：先搞清楚本楼属于哪种产权类型、准备按哪套分摊逻辑谈，再对照上述已落地项目的单价区间，算清自己那户的出资上限——这个数通常在北京的6000元/平方米和温州的1800元/平方米之间，取决于你所在城市的财政补贴力度和代建成本。