最新数据: 澳洲华人区房价领跌, 富人区一年暴跌25%, 40年最大跌幅! 专家警告: 还将继续

//前言//

澳洲楼市分化加剧：

高端豪宅大幅回调，

刚需可负担城区逆势走强，

悉尼墨尔本的华人区和富人区跌惨了...

最新房价数据

华人区领跌

最新 Domain 住宅价格报告勾勒出悉尼、墨尔本楼市的惨烈现状：传统豪宅区，华人聚居区、定位亲民的城区纷纷下跌。

最新行业数据与经济学家预警敲响重磅警钟：本轮房价调整有望成为近40年来最严重的一轮楼市下跌。

更值得警惕的是，目前市场完成的跌幅仅为整体下行周期的三分之一，后续仍有大幅回调空间。

先来看看悉尼的情况。

从悉尼市场来看，过去 12 个月，房价下行的范围持续向外扩散。

华人区Marsfield成为独立屋跌幅榜首，一年跌幅高达22%；另一华人区Burwood同样承压，跌幅7.1%。

图片来源：smh

高端海滨区 Bronte 紧随其后，独立屋价格下跌 15.2%。

数据显示，目前 Marsfield 独立屋中位价 148.5 万澳元，Bronte 达到 523.5 万澳元；悉尼全市独立屋典型价格一年下跌 5.8%，当前中位价为 166.1 万澳元。

公寓市场的调整力度同样不容小觑。

Darling Point 公寓一年下跌 16.8%，Redfern 跌幅 16.2%，成为公寓板块领跌区域。

不过悉尼并非普跌行情，局部区域走出独立上涨行情。

西部外围 Prospect、Richmond，以及内西区 Haberfield 独立屋一年涨幅均超 23%。

公寓方面，Wahroonga 以 25.1% 的涨幅领跑，公寓中位价来到 118.5 万澳元。

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell表示，9月季度澳洲各首府城市的独立屋价格均告下跌，而持续的市场低迷对悉尼的冲击最为明显。

悉尼房价本来就很高，因此对利率变化非常敏感。市场转弱后，买家的心态会从担心错过机会，变成担心买贵；他们希望每一澳元都比过去发挥更大的作用。

卖家和买家都在不确定的市场中寻找方向，挂牌房源数量也一周比一周少，房源从挂牌到售出的时间则有所延长。

人们以为房地产代理总是希望价格越高越好，但他们也需要房源周转。市场的不确定性意味着，真正活跃的买家少得多。

#02：

传统富人区大跌

华人区领跌

墨尔本的分化特征更加突出。富人区 Toorak 独立屋一年大跌 25.2%，中位价跌至419 万澳元，是本轮调整中跌幅最惊人的城区之一。

图片来源：smh

Hawthorn、Mont Albert、South Yarra 紧随其后，跌幅分别为 16.4%、14.1%、13.7%。Fitzroy、Carlton North 等内城区域也进入跌幅前十，华人区 Box Hill 独立屋下跌 10.3%，不少长期热门的成熟城区价格明显松动。

与高端蓝筹区的冷清形成鲜明对比，墨尔本一批性价比更高的区域房价持续走高。

Riddells Creek 独立屋中位价上涨 16.3%，Maribyrnong 上涨 15.4%，Monbulk 涨幅 14.2%。这些区域的共同特点是房价门槛更低，更贴合首次置业群体的预算。

Domain 首席住宅经济学家 Nicola Powell 解释，楼市下行周期里，高端市场往往最先走弱。

图片来源：smh

高端买家大多没有刚性入住需求，选择权更大，市场前景不确定时，倾向于持币观望。

豪宅市场成交本身偏少，一旦成交标的的户型、面积缩水，也会拉低中位价，放大账面跌幅。

PRD 首席经济学家 Diaswati Mardiasmo 也提到，蓝筹城区房价回落并不意外。

高价位房产对应的贷款规模更大，利率和还款压力对买家的冲击也更强，买家在大额负债面前会格外谨慎。当前市场最大的变量，是购房者的信心。

而支撑刚需板块上涨的核心力量，正是持续入场的首次置业者。70 万至 90 万澳元价位段的独立屋需求坚挺，可负担住房的稀缺性持续推高价格。

Mardiasmo说，在约90万澳元价位的较可负担区间买房，贷款额约为60万澳元；如果考虑Toorak或任何超过200万澳元的房产，贷款额就会超过150万澳元，具体取决于首付款金额。

Ray White South Morang房地产经纪人Nick Petrovski说，只要房屋状况良好、定价准确，售价低于100万澳元的房子仍在出售，而且看房人数不少。

但如果加息仍在继续，低价房屋市场还能不能够稳住，也就成了未知数。

#03：

加息预期增强

或将创18年新高

本周三，澳洲统计局（ABS）公布的最新数据显示，全国整体通胀率再度攀升至4.3%。

澳央行一直将2.5%设为通胀目标，目前核心通胀依旧大幅偏离目标区间，收紧货币政策的动力十分充足。

澳央行官员已经提前释放强硬信号，明确表态委员会需要继续抬高借贷成本，才有可能把物价涨幅压回目标区间。

央行高层直言，如果放任现状，通胀前景存在“明显恶化”的风险。当前澳洲现金利率已经达到4.6%，创下15年以来最高水平，一旦下周再度加息，利率将上调至4.85%，刷新18年纪录，所有房贷、商业贷款的成本都会再度走高。

图片来源：ABC News

多位经济学家达成共识：这份超预期的通胀报告，几乎锁定了新一轮加息。

独立经济学家Justin Fabo分析，11月是年内最后一次加息窗口，央行还会同步更新经济预测，大概率会上调通胀预期，选择此时收紧货币政策顺理成章。

#04：

本周清盘率

悉尼

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墨尔本

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布里斯班

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阿德莱德

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堪培拉

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最后

整体来看，

悉尼、墨尔本楼市已经告别普涨时代，

简单用 “涨或者跌” 概括市场已经不再适用。

豪宅区迎来价值重估，

给有预算的买家创造议价空间；

刚需外围区需求稳固，

价格韧性十足。

对于置业者而言，

区域定位、预算门槛、自住需求，

将比单纯追逐热门片区更加重要。

Reference

https://www.smh.com.au/property/news/sydney-house-prices-are-falling-just-not-in-the-suburbs-you-d-expect-20261030-p6170w.html

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