左手万达商管+右手恒大物业，太盟要做行业新老大？

前言：

太盟留给行业的一大猜想

10月30日，太盟投资45亿又拿下恒大物业51.02%的股权，从而正式成为恒大物业的新控股股东，变成业内又一个被私募大佬吞掉的典型案例。

据波哥看商业观察，本次股权交易，产生了三个现实效果：

一是，恒大清盘人拿回了最大的一笔偿债款45亿港元，在总额3600亿的比例上接近2%，是一个较大的突破，对整体债权人有一定的交代了；

二是，恒大物业在经历恒大暴雷的动荡后，借本次股权的转移，开启了彻底的“去恒大化”的节奏，将快速进入太盟主导的阶段；

三是，太盟投资获得了一个在行业内处于第一梯队中（恒大物业在管面积行业第三+市值第七）的港股物业类上市平台，充实了自己手上存量业态的内容，初步架构起“万达商管+恒大物管”资源和运营体系，对太盟在国内的投资发展也将是一个里程碑意义的动作。

特别是在第三个方面，自从太盟正式被确定为恒大物业“中标选定人”的前后，业内就对其抢夺恒大物业这个股权提出了一个重要的猜测：

吃下恒大物业股权，其核心是剑指构筑起“商管+物管”双轮驱动，以实现借助物管上市平台去整合和打通万达商管进入上市通道的目的。

然而，这个想法在上述交易后，太盟立即跳出来否定了，并公开承诺：

太盟不对恒大物业私有化，会继续维持其独立运营地位，也不考虑将万达商管资产装入恒大物业这一上市平台。

但是，这个说法在业内估计没几个人相信，毕竟，太盟投资和单伟健，先后抄底珠海万达和恒大物业就不是来做慈善的，如果没有钱赚，他会死盯着不放吗？

单伟健和太盟，善于在市场和行业低迷期去寻找一些“优质的病牛”类标的——目标资产底盘基础很好、在行业内都有较大影响力、因各类原因十分缺钱而又找不到合适的投资人或买家等，然后快速以控股模式抄底，后面再通过改造、完善运营、提升其价值后再在合适时间高价值卖出而退出。

这是单伟健和太盟投资一贯坚持的核心打法，以前的深发银行如此，万达商管和恒大物业亦如是。

01

商管+物管双轮模式成型：“资本秃鹰”单伟健，在地产行业凌厉捕猎的三大战例

从2024年3月起，言称看好国内不动产等相关投资的太盟，从控制万达商管开始，到今年7月帮助一家云服务科技公司拿下方圆生活服务的控股权，到本次吞下恒大物业的股权为止，单伟健和太盟投资，一步步加快和深度杀进房地产存量资产投资的领域中来，使“太盟打法”不断声名鹊起，而吸引着业界众多目光。

尤其是通过整合商管和上市物管，相当于有效打通了轻资产运营的任督二脉，太盟不会只简单做一个“包租公”了。

案例1：2024年，太盟鲸吞万达商管，迫使王健林交出控股权，成为全球最大商管公司的主导者

早在2021年8月，急于把万达商管做大做强的王健林，为聚集资本和上市，万达商管与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、太盟投资集团等22家机构投资人签订对赌协议，共同对珠海万达投资380亿元，其中太盟投了180亿约占47.4%。其核心对赌条款为，珠海万达商管承诺，如2023年底未能实现上市，必须要回购300多亿元的上述投资人的股份。

可，上市失败，叠加行业正处于暴雷期间，万达和王健林也深受震荡，面对巨额债务急白了头发饿瘦了身体也无济于事，这300多亿的回购款，成为当时压垮王健林和万达的那根稻草。

这里可能有一个问题：王健林为何要急于处理这笔对赌款，万达当时其他债务更多，这是为啥？

简单提一下，珠海万达商管，承载着万达和王健林核心轻资产战略的重大使命，本想赌一把大的，成了就是国内乃至全球最大的上市商管类轻资产运营平台，以后躺着数钱就行了，百世无忧；可天地不给力，输了，然而核心项目和资产已经装进去，不去摆平的话，就会成为一颗巨雷，会把自己炸得粉身碎骨。

故而，只能把避雷的重点放在填平上述对赌款上来了。

趁你病要你命，这时有“资本秃鹰”之称的单伟健和太盟，如同闻到腥味的私募大鲨鱼一般，就快速凌厉当仁不让地出手了，太盟联合其他投资者于2023年12月12日与大连万达签署再投资的协议，约定在万达赎回后再对其投资。

2024年3月30日，大连万达商管集团宣布，与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连正式签署投资协议，在压低当时万达商管的总估值后，上述5家机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，合计持股60%，王健林旗下的大连万达商管的股权从70.15%被稀释至40%，快速失去了对珠海万达商管的绝对控制权。

而，成为王健林一辈子心中最大的悔恨和痛，此后再也不唱那首《一无所有》了。

彼时，经万达商管一战，太盟一举完成了近5年来国内最大的一笔私募股权投资，在房地产等业界打响了自己的品牌，其影响力远超以前深圳发展银行的案例，也大大开阔了国内私募机构的眼界，而成一时之秀。

在尝到甜头之后，太盟的脚步并未就此止步，2025年以收购形式再次加码万达广场类优质资产——2025年5月，太盟联合腾讯、京东、阳光人寿等设立合营企业，收购了万达旗下48座万达广场100%股权，覆盖39个城市，市场传交易金额约500亿元；截至2026年3月，已有9座完成过户。此外，太盟还通过约30亿元的基金，收购了上海松江万达广场、泉州浦西万达广场等项目。

至此，单伟健和太盟所控制的万达广场多达约530座、商管物业面积超7000万平方米，一跃成为当今全世界最大的商管公司，而笑傲江湖。

2025年7月，太盟合伙人黄德炜，出任大连新达盟和珠海万达商管联席董事长兼CEO，16个月后经过一轮轮调整和清洗，太盟基本彻底完成了对这两个平台的有效控制，徒留王健林和老万达在行业的寒风中凌乱。

小结：

据波哥看商业观察，上述万达商管案例，是一个典型的“私募蛟龙吞掉商管大象”的无情资本故事，是近年国内房地产市场急剧变化中的一个缩影，虽然是个体间的沉浮轮动个案，但其背后已经深刻为中国房地产的发展模式转换的分水岭的巨大嬗变，作出了一个人人可见的绝大展示和注脚。

万达的落寞、王健林的痛苦、单伟健和太盟等的抄底欢歌，形成了巨大的反差，映照出时代和趋势的重大更迭，谁也怨不了谁。

就太盟而言，先前的万达商管，国内外轻资产典范，风雨不惊，妥妥的包租公模式，为业界羡慕，已成为太盟的一大可日进斗金的钱包；叠加恒大物业控股权的入账，在管面积6亿平米+100亿级的创收能力，两者同为相互紧密关联的“现金奶牛”类可持续造血和筑牢底盘的优质资产，对未来的运营和退出都提供了坚实且强大的基础。

在传统的开发业务之外，就存量运营的角度来讲，太盟携万达商管和恒大物业之威势，左右互相加持之下，已经成为当前国内最大的轻资产一哥了。

案例2：2026年，借方圆生活服务小试牛刀，太盟以“零成本”期权形式入局畅饮物业股权头啖汤

这个故事基本处于万达商管的同一阶段，港股物业平台——方圆生活服务（9978.HK）2023—2025年连续三年净亏损，持有方已无力无心打理欲卖之而换取救命钱，这跟当初的万达差不多。

虽然没有万达商管的体量和影响力，但在时代的大暴风雨之下，方圆生活服务像大雪中的小鸟一样，被漫天而持续的鹅毛大雪要快被冻毙了——2023年至2025年，该公司录得连续亏损，累计亏损额约2.08亿元。截至2025年末，其流动负债超过流动资产0.61亿元，资本负债比率则上升至98%，公司拥有人应占权益由2024年的0.34亿元下降至2025年的-0.2亿元。

资不抵债之下，也在今年前后开启了卖身求生的苦难历程。

过程中，太盟怎么搭上去的不知道，只知道今年7月28日到10月8日，方圆生活服务的一则股权变动公告不小心惊动了市场：一家做云服务的科技公司贡伟力（江苏睿鸿网路技术股份有限公司），已完成了对方圆生活服务50.01%股权的收购，并触发无条件强制性现金要约。

其中，太盟投资旗下公司以顾问身份，促成了方圆生活服务这笔50.01%股权交易案，并有权以每股0.5港元的价格认购方圆生活服务7700万股股份。约定，转型后只要股价超过2.8港元每股，太盟就可按超过的溢价部分卖掉这些股权。

据行业报道，到10月8日时，太盟的行权价值已浮盈2个多亿，可它并未转卖，依然在持有，近日有消息传出，太盟或许会将此价值转换为实际的股权，按当时价值约9%多一点。

小结：

在这个故事中最精彩的是，在这笔交易中，太盟扮演的是“顾问及促成方”的角色，通过讲述“物管+云服务”的故事，拉来了云服务商贡伟力，以每股0.14港元+总价2800万港元吃下了方圆的50.01%股权，

作为回报，方圆生活服务需要向太盟旗下一只基金发行了7700万份认股权证，行使价0.50港元，有效期三年。

把中介做到这个程度，确实很牛x。

这是一个典型的撮合类业务，金额和价值虽然比较小，但对太盟来说，至少是一次重要的在物业上市公司股权上的真实演练。

另外的一个细节是，从7月到10月上旬，太盟也没闲着，正同时深度参与恒大物业的第二轮招投标事宜，而且方圆生活服务的落定在7月底前就确定了，而恒大物业这边刚开始不久，波哥推测，方圆生活服务的成功更加增强了太盟拿下恒大物业的信心和决心。

同时，也给自己留下了一个“物业+云服务”的伏笔，未来很有可能会运用到万达广场和恒大物业身上。

此时，先于恒大物业一步，实战演练了港股上市物企股权控制的剧情，强化和推动了太盟对恒大物业染指的力度。

方圆权证浮盈两亿元多而无动于衷，至少说明太盟已经亲自见证了港股物业股权的价值，或许是方圆的盘子太小，太盟自己看不上就只是做了中介，把重心全部放在恒大物业这一大肥肉身上了。

案例3：2026年秋，太盟45亿一把将恒大物业过半股权收入囊中，成为绝对控股方

这个情况近期业内分析的比较多，就不去仔细赘述了，在此就简单说一两句。

今年四月份前后参与第一轮，太盟投资被国企广东旅控逼败；6月底继续参与第二轮竞争，后击败中信资本等而成为“中标选定人”，经深度洽谈而最终成功交易正式获得恒大物业51.02%的股权，而控股恒大物业。

按约定的要约收购条件，后续还要继续收购其他股东的股份，届时太盟会拥有更多的恒大物业的股份，就不会是一个简单的控股股东了。

也说不定，往后会不会再吃下方圆生活服务的控股权？

小结：

万达商管+方圆服务+恒大物业，三者聚势，步步生莲，太盟投资布局国内存量资产的野心和图谋快速暴露了出来，现在谁还会将其看作一个单纯的私募机构和投资人呢？

从2023年底要锁死万达商管开始，到今天，太盟投资的轻资产舞步越来越华尔兹了，每个阶段看彷如一步一顿的伦巴，可联合起来观察，那就是一曲丝滑劲爆的探戈。

02

为何说太盟，已经显露出要做新时代地产界大哥的野心了呢？

日前，太盟方面虽已经初步否认要将万达商管装进恒大物业这一点，可客观事件已经逐渐发生和快速归于其怀中，在一个大盘子里面，由于紧密的相关性、以及能实现万达商管上市后退出的目标等，商管+物管这两大块肥肉，不可能不成为太盟眼中弥足珍贵且又能有效糅合互联能产生高能量化学反应和价值的元素。

国内经典的优秀参考——华润万家生活，其目前910亿的市值，行业的绝对第一，差不多相当于第二位万物云到第七位恒大物业的总和，绝对的遥遥领先，也是上市物企中唯一“900亿级”标的。

华润的核心打法就是“商管+物管”的双轮协同所造就的，虽然具体中的情况有许多差异，可在核心逻辑上是一样的，这完全契合太盟目前的两轮格局。

至今，太盟的一大现实难题是，万达商管即使已经完全被控盘，尚处于改造和提升期，在上市的大门依然紧闭的阶段，多少还是心中没底的，它不想往后能有效及时通过上市道路溢价退出吗？

非无求也，而是时间尚短，未来不可捉摸也。

因此，在签约恒大物业股权后，一不想影响万达商管和恒大物业的运营，二皆为运营培育期，“猪”未长膘，言一起整合尚早，故，急速清除切割，以免引起不必要的一些麻烦或舆论等。

从商管踩进物管，毕竟时间还短，不捉急。

核心的二元架构已经存在，已经不是太盟想不想的事情了，行业趋势和产生的发展牵引力，会逼迫它进入其中，再者，从其一贯的投资风格中，也是其未来必然主动的一大选择。

综上，从主客观来看，在行业快速向存量时代进化的大趋势下，商管+物管的二元结构，太盟没得选择，因为主力是轻资产，很难进入REITS，此路不通；只能上市和继续持有，然而未来谁也说不好，搞不定哪年又发生巨大变化，不就会彻底成为大股东脱身不了啦，这不是太盟的核心取舍。

那么，上市便成了太盟的不二之选。商管无平台，最大的门户即为恒大物业。未来如果继续收购的话，就不一定了。

总体上看，不是现实撑不起野心，恰恰相反而是现实逼得太盟要让野心疯长；另看今年两个物业股权的实操过程，也能佐证出，太盟投资已经在系统布局和做某些准备，其主观的痕迹越来越重了。如今，只是不好暴露而已。

华润的那些令人垂涎的指标，太盟不可能不动心。

万达商管，全球第一的规模和体量，和稳健增长的收入及利润等，加上恒大物业这一行业内在管面积第三市值第七的上市公司咖位等，努力一把完全有可能再往上提升几个身位，届时市值和估计等必会太盟以大大的惊喜。

所以说，太盟已经初步具备问鼎存量时代行业老大的基础和实力了，谁还敢说它没有这个心思吗？

一组粗略性数据也会让太盟不服：

华润万象生活：商管138座在营购物中心+物业在管面积 4.26 亿㎡，前者资本市场给它 18–20 倍 PE，后者毛利率16.9%；2025年在管购物中心租金收入307亿元等。

太盟投资体系：在管万达广场529座+6 亿㎡物业面积，2025年商业营业收入284.93 亿元等。

在规模数量上，商管物管都超过华润，收入、盈利能力和市值等方面还有较大差距，也说明太盟旗下的资源仍有不少的提升和发展空间，上述数据的简单比对，更加会坚定太盟做行业新大哥的心态。

据波哥看商业观察，太盟问鼎行业新老大，这个野心是慢慢成型和疯长出来的，2024年控制万达商管之时或许没有这样的心思，更多是考虑吃下万达商管以后再慢慢谋求上市退出。

然，两年后尤其是今年以来，各类蛛丝马迹都反映出太盟投资不再纯粹了，已经动了“商管+物管”有效整合和双轮驱动的想法，并不断尝试和践行了，年内先后参与了方圆生活服务和恒大物业的股权转让，且都成功折价成交了，这应该很大刺激了太盟。

此时此境，国内楼市依然雪飘，行业急速向存量运营和改造等维度跃迁，不同于昔日高周转模式下的传统开发路径，快速转向轻资产轨道的新时代新周期，而商管和物管完全符合新趋势的核心要求，并且太盟也发现：

目前在国内，商管+物管能真正做到引领行业和具有优质财务价值的品牌或企业，放眼全国只有华润万象生活一个，揭示其中的空间巨大，值得自己放手一搏。

虽然，在利润、估值等主要指标上，距离华润尚有较大距离，但在规模、数量和收入等指标上，有的已经超越和大为领先、有的正在缩小差距，就投资和回报而言，“万达商管+恒大物业”的组合模式，已经具备向上冲击和达成不断赶超的资源基础、行业模型、指标提升空间等现实条件，近千亿的市值和18倍多的估值等，不说达成华润的这个状态，只要打对折五成，就能够太盟欢庆个把月了。

旧时代，房企等要拿地、盖楼、售卖，一水的高周转，吃的时代趋势的饭和快速销售的饭，即使失误，但在大喷发周期之力的加持下，个体基本都找到了容错或修复之力，譬如，万达的王健林；

新阶段，产业发展模式转换，土地财政停滞、工程望而却步、银行贷款艰难等，世风日下，产业内各类主体犹如寒号鸟一般，基本不挪窝，拿地开发端快速萎缩，叠加近几年来的出险房企所带来的负面影响，楼市一片只闻旧人哭难见新人笑的悲戚局面，旧改、城市更新或叫存量运营等，一步步跟随新趋势的飓风而跨步而出，在全国各处散座满天的星星之火。

天地轮转，传统的开发快速让位于存量运营，王石75岁都要一门心思扎进来，几年不拿地的新城控股最近都宣布要跟商管死磕到底了，众多鲜活的事实，都在深度影响着单伟健和太盟等人的价值取向和战略布局。

老模式已死，新打法当立。

眼光毒辣、狡猾如狐的单伟健和太盟，虽然善于在别人危难时成功抄底而闻名，但是，在上行期和下行期、稳定期和动荡期，具体的选择和打法肯定会有所不同，不然就不能成功穿越近30年跨越周期而不断斩获不同领域的战绩了。

1998年收购濒临破产的韩国第一银行，改造和培育五年，以24亿美元高溢价卖出而抽身；2002年起又用30个月拿下和控股全中资深圳发展银行，优化调整后高价转手中国平安。

皆为上一周期案例，尔后到2024年成功主导操盘万达商管，是单伟健职业生涯上的一个重要分水岭，从国内来审视，蛰伏了一段较长的时间才再次出手，不管什么原因，至少可以说明一点，他强烈感受到了新旧趋势的大变化大震荡，也快速调整了自己的观察视角和对投资标的的取舍模式。

重仓万达商管，是尝试更是看好新周期下优质存量商业资产的长久价值；参与或加码方圆和恒大物业，更侧重对产业新要求新空间资源价值的追踪和占有。

虽然，口头上已否认，但单伟健和太盟在身体很诚实，欲问鼎行业新老大的架构和姿态，愈发清晰可感。

上述之万达商管+方圆服务+恒大物业，在两年多的时间内就被其不断快速拢归到自己手上和身边，依照最新的产业进化大趋势，逐步发展、冲刺和问鼎新时代行业老大都有了许多的客观基础和动因。

诚然，没那么快，可一切迹象正在显露。