楼市大局已定？不出意外：国内40%家庭，或不可避免面对3个难题

今年9月，上海青浦徐泾一个网红新盘推出281套房源，吸引了1364组客户认购，开盘当天售罄。与此同时，深圳龙岗一位2020年高位上车的IT从业者，挂牌四个月降价到390万，连一个看房的人都没有。

两套房都在一线城市，一套没抢到手，一套挂了四个月没人问。这样冷热不均的情况，现在很多城市都有。房子和房子之间的差距拉得很快，家里不止一套房的人最先感觉到。

这样的家庭不少。央行调查统计司2019年在全国调查了3万多户城镇家庭，有两套住房的占31%，三套及以上的占10.5%，加起来超过四成。他们的第二套、第三套房，有的在老家县城，有的在城市远郊，也有的是早年单位分的老房子。

过去二十多年，这些房子跟着大盘一起涨，买在哪里都不太吃亏。这个规律现在不灵了。国家统计局10月19日公布的数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

具体到城市，差别就更大了。9月新房价格同比指数，上海102.8，杭州101.8，福州94.6，郑州95.2，洛阳93.7。也就是说，一年里上海新房涨了将近3%，洛阳却跌了6%多。

折成钱看，按洛阳这个跌幅，一套150万元的房子一年少了9万多元。只有一套自住房的家庭，这只是纸面上的数，房子照样住。可要是指望第二套房养老，或者给孩子攒首付，这笔账就得好好算了。

房价不涨，不少人就想，那租出去收点租金也行。可租金这笔账也不怎么好看。中指研究院监测，截至2026年9月，50城平均租金房价比为2.30%，一线城市租金房价比为1.70%，二线城市为2.40%；三四线代表城市为2.20%。

举个例子，一套200万元的房子按2.3%算，一年租金4.6万元左右，每月不到4000元。物业费、维修费，还有换租客时空着的一两个月，都要从这里头扣。

房子要是还背着贷款，就更紧了。这次国家给首套房贷款贴息1个百分点，官方解读说按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一。照这么推，首套商贷利率在3%上下，二套房利率一般更高。租金回报才两个多点，连利息都付不够。

租金本身也还在低位打转。2026年9月，50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，同比下跌2.23%，但跌幅较8月收窄0.22个百分点，已降到近25个月最低水平。三季度50城中有39个重点城市租金出现下跌，涨得最多的是上海。

房价涨不动，租金又薄，不少多套房家庭开始想卖掉一套。可这个时候，政策的方向也很明确：主要支持买第一套房的人。

9月29日，财政部、央行和金融监管总局联合发出通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。门槛有三条：一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；二是所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元。

贴息标准是年化1个百分点，贴息期限最长5年，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。对刚需家庭，这是实打实的减负。

多套房家庭基本拿不到这笔钱。它还会悄悄改变买家怎么挑房：买首套的年轻家庭，会把目光放在150万元、120平方米以内的房子上。手里是小户型、总价不高的房子，正好对上这批买家；手里是大户型、高总价的改善房，就只能在没有贴息的那部分市场里找买主。

更大的变化在交易规则上。9月18日国新办发布会上，住建部房地产市场监管司司长张雪涛说，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。

统计局的数据也对得上：1—8月份，全国二手房网签面积达到5.5亿平方米，连续多个月高于新房销售面积，新建商品房销售面积同比下降12.1%，而二手房交易网签面积同比增长10.6%。已经有16个省区市二手房交易量超过新房。

对卖房的人来说，这意味着什么？以前卖房，对手是附近的新楼盘；现在买家主要在二手房里挑，对手成了同一个小区、同一条街的其他房东。楼层、装修、价格，买家一套一套比，谁条件好谁先卖掉。

议价空间的变化就说明了这一点。有分析提到，核心区次新房的议价空间已从5%至8%收窄到2%至3%，有的业主开始惜售，而远郊老房还在以价换量。同一座城市，好房子的房东不急着卖，普通房子的房东还在一轮轮降价。

进了10月，楼市确实热闹了些。中指研究院监测，10月（1—28日）重点20城二手住宅成交套数同比增长20%，增幅较上月有所扩大。上海10月11日上海二手房（含商业）单日网签成交1615套，刷新2026年下半年单日成交新高。

成都的一组数字看得更清楚。10月29日这一天，成都新建商品房成交面积51803.83㎡，同比下降31.84%，二手房成交面积107597.27㎡，同比上涨19.56%。买房的人还在，只是越来越多的人去买二手房了。

业内对年底的看法偏谨慎乐观。中指研究院曹晶晶认为，贴息减轻了符合条件购房者的利息负担，叠加房企年底推盘促销，预计这些因素都将对年底楼市成交形成一定支撑。清华大学房地产研究中心主任吴璟也认为，70个大中城市住宅价格趋稳的积极信号进一步增多。

成交多了，多套房家庭的麻烦是不是就没了？不一定。这波回暖主要靠自住的买家，他们看重总价、通勤，还有能不能马上住进去。被带动起来的是好卖的那部分房子，不是所有房子。

到了存量时代，房价不再跟着一个大行情走，每套房都要单独被比、被挑。对多套房家庭来说，猜大盘涨跌用处不大，不如把每套房的地段、楼龄、贷款和租金挨个算清楚：哪套留着自己住，哪套继续出租，哪套趁现在成交活跃早点卖掉。

这一轮行情里，好房子和普通房子的路已经分开了，房子越多，越要一套一套地看。