广西
高盛把房地产对GDP的拖累拆成了五个直接渠道：建设、地产服务、上游效应、入伙相关消费、土地出让相关财政。五个口子加在一起算总账，2026年是1.8个百分点，2027年收窄到1.3个百分点，2030年前后基本消停。房地产占实质GDP的比重，从高峰时接近30%，掉到目前大约15%，再掉到2030年的8%左右。这个8%不是说着玩的数字游戏。住宅土地出让量，按开发商现金流倒推，2025年到2035年要跌掉九成以上。地方财政那个靠卖地填窟窿的旧账本，翻篇了。
但石头往下掉的时候，另一组数字正在往上走。彭博2026年2月的测算说，高技术和绿色产业占GDP的比重今年大概能到20%，房地产相关行业降到17%上下。这是头一回，前者把后者压在了下面。2020年的时候，高技术相关最终需求还只有12.2万亿，占GDP的11.8%，到2026年规模冲到29万亿左右。钱和注意力从售楼处挪开的速度，比很多人以为的要快。
可你要说老百姓这边已经松绑了，数据第一个不答应。央行2026年前三季度的账本上，住户贷款净减少1.03万亿，短期贷款少了1.14万亿。短期消费贷余额掉到8.5万亿的历史低位，比年初缩了超过10%。另一边，住户存款前三季度增加了9.39万亿，9月一个月就多了2.4万亿。定期存款占住户存款的比重一度冲到74%以上。这不是在解冻，这是在往冰窖里又加了一层棉被。
9月的新增住户贷款归了零。不是没人买房，居民中长期贷款那一个月还增加了874亿，但短期贷款同时少了900亿，一增一减，净增量正好抹平。42家A股上市银行半年报里，个人住房贷款上半年减少了6302亿，六大国有行占了5083亿。提前还贷的人算的是一笔明白账：前几年高位上车的房贷利率还在3.5%到4%甚至更高，2026年上半年银行理财平均年化收益也就2.05%左右，3年期定存利率不到2%。还掉一笔3.5%的负债，等于锁死了一个3.5%的无风险回报，比什么理财都划算。
成交量的热闹和贷款的低迷能同时存在，因为交易的发动机换了。2026年上半年，二手房交易占比第一次超过新房，到了50.4%，前8个月进一步爬到52.4%。每成交一百套房，五十二套是二手房。置换链条里卖旧买新，旧贷结清新贷发放，对住户贷款的净贡献远没有成交套数看上去那么唬人。
政策层面的动作更干脆。2026年7月国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》，把住房和汽车、家居家电放在同一个筐里，叫“大宗耐用消费品”，而且住房排在第一位。住房城乡建设部在7月22日发布数据，上半年二手房交易占比50.4%，正式宣告存量时代来了。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，对首套住房贷款给贴息，条件是建筑面积120平方米以下、总价150万以下。这些文件里的措辞和数字指向同一件事：房子的身份从“增长引擎”被改成了“消费基础”。
一线城市和低线城市走的已经是两条路。高盛说上海深圳这些库存已经低的一线，楼价可能很快开始回稳，但全国其余地区尤其库存还高的低线城市，楼价还得跌好几年。克而瑞的数据摆在那里：2026年前4月，四个一线城市二手房累计成交面积同比涨了，上海同比增20%，成都同比增18%。而深圳深汕特别合作区、成都东部新区的去化周期超过了140个月。同一张地图上，有人在回暖，有人在熬冬。
高盛那份研报里还有一句话，藏在三大宏观含义的第二条里：楼市建设下行比先前预期的更深、更持久。这不是一个能拿来庆祝的结论。它只是在说，拖累最重的那一段路，2026年差不多就是底部区域了。至于底部长什么样，住户贷款归零、定期存款占比七成四、二手房撑起半个市场，这些就是底部的具体形状。
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