上海中产买家，正在无房可选

最近中产楼市的一线感触应该很深：

成交量上不来，不是没有客户买房了，而是能进入决策圈的房源越来越少了。

比涨价更先困住中产的，竟然是无房可买！

先带大家看几个例子：

①市区最大的小区普陀中远两湾城，竟然也没房子卖了。

去年10月，两湾城的挂牌总数是197套；今年10月，挂牌套数骤减到123套，买家选择直接少了四成。

100多套感觉很多，但是除以11595户，挂牌率仅有1.06%，远低于上海平均水平2-4%。

往细了拆分更直观，西区小三期的1-2房，西区二期、四期靠轻轨位置的2-3房是成交主力，占比超过全盘50%。

现在西区全部在挂的一房只有6套，相比去年同期减少了62%，诚意卖的只有1套：

西区全部在售的两房12套，同比减少了50%；之前成交比较猛的三期，甚至仅有1套在售且价格较高：

②大宁慧芝湖三期，小区总户数1100多户，现在绿皮上的两房三房挂牌房源一共才12套。

10月成交的好楼层两房单价在7.3-7.6万之间，而现在挂牌的5套两房，仅有1套2楼挂牌价在7.9万，其余挂牌价9.1-10.2万之间。

热门的88平小三房户型，10月带车位成交在10.88万/㎡，去除车位后实际均价大约10.3万/㎡，但这个价格的成交周期是整整一年。

小区目前小三房挂牌的就3套，可供挑选的少得可怜，而且价格全部锚定在上套成交以上，客户在浏览网页时就被劝退了。

③杨东香梅花园一期也没得挑了，近一年小区最高挂牌数有22套，现在只剩12套。

两房只有两套低楼层：

三房挂了4套，不靠马路的单价挂在9-9.2万，比此前成交的房源大约溢价了1万/㎡。

④闵行春申景城一期，去年10月挂牌量有39套，今年10月只剩16套，买家选择同比减少59%。

特别是三房户型对一些中产改善来说各方面还算适中，结果挂牌房源只有2套。

一套复式，一套低楼层，四舍五入等于没得选。

⑤古美万源城尚郡，绿皮网站上两房只挂出来1套。

三房虽然房源看起充足，但价格能入围成交的几乎没有。

最便宜的低楼层中间套三房挂8.7万/㎡，最便宜的低楼层边套三房挂8.9万/㎡，和之前的成交都相差大几十万到一百万。

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很多人的误区在于，房价明显上涨时市场才会焦虑。

其实焦虑是前置化的，当一个看房很久的老司机准备上车，却发现自己关注的房源正在一套接一套成交，心仪小区房源没了。

对买家来说，这种踏空感才是最磨人的。

现在的上海中产楼市，正在经历一场结构性的“资产荒”。

背后的原因非常残酷且现实：

第一，房东不再恐慌性抛售，撤牌不卖了。

10月第三周，上海头部中介挂牌只有77603套，比去年同期少了26307套，。

也就是说，在这套监测口径下，挂牌规模比去年同期缩减了接近四分之一。

之前我们文章有分析过，上海越来越多的房东，撤牌不卖了

经历了前期的深度调整，很多房东的心态已经发生了根本性转变。

过去是降价抢跑，现在面对中介的极限压价，越来越多的房东干脆选择了撤牌不卖或者转售为租。

特别是那些地段不错、配套成熟的中产盘，房东本身现金流压力不大，既然卖不到心里的预期价，不如静待市场回暖。

第二，库存消耗速度远超想象，新增挂牌跟不上。

今年开年以来，连续8个月二手成交都破两万套。

进入10月份感受更明显，连续9个月成交一直在放量，新挂牌却没跟上。

今年上半年东方曼哈顿成交了30几套房源，一下把挂牌量从60多套打到20几套。

8月中远两湾城转定28套，刷新了近五年的同期成交记录。

联洋9月份成交了50套，也创下了近五年的同期新高。

浦东御桥板块截至10月结束已经1032 套，已超2025 全年901套的成绩；

标杆万科海上传奇10个月成交了57套，直接清空了性价比房源，而且近一个月仅四期上架2套房源，一二三期全是老库存。

第三，最核心的：买卖双方的价格预期再次陷入深度博弈。

前三个季度诚意卖的房东和有紧迫度的买家都已经消耗得差不多了；

现在的市场，是不诚意卖的房东和预算不那么够的客户之间的博弈。

现在留在货架上的房源，往往分为两类：

一类是楼层、朝向或者其它方面有硬伤，买家看不上，很多挂了几年都没下架。

另一类则是房东心态极高，挂牌价一直锚定在某套高价成交房源上，甚至出现了跳价。

这就导致了一个极度尴尬的局面：买家觉得现在的行情，不打个八折根本不算性价比；

而房东觉得，我的房子没毛病，凭什么贱卖？

于是，买家嫌贵，卖家嫌便宜；

大量房源卡在中间，看房之前就被pass了，无法进入实质性的决策圈。

其实对于真正诚意卖的房子，挂牌价和最终成交价已经没有很大的空间。

10月份大宁板块前三周成交房源的挂牌价和成交价平均议价率在5.3%。

中远两湾城6-9月份全盘成交议价率是6%-7%。

联洋9月成交房源平均议价率5.89%，古美是5.26%。

经过两三年的观望，市场上的一些买家认知已经很成熟了。

哪里出现一套诚意卖的性价比房源，从挂牌到成交最快能用小时来计算。

森兰中冶尚城，9月份有套89平的两房挂牌550万不到，从挂牌到成交仅仅用了6个小时。

10月慧芝湖三期一套81平6楼房源，仅用4天就以598万的总价成交。

但这些例子都非常偶然性，市面上绝大多数还愿意卖的房东，都不愿意大幅让价。

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中产无房可买不是真的没有房子，而是现在看得中、还能谈的房子真的快没有了。

但是低价房源见底了，不能和房价上涨划等号。

我们自己体感和身边很多资深从业者的观点一致，这一轮很难重演 2022 年的普涨行情。

当下居民收入预期偏谨慎、政策以维稳为主、整个库存盘子依然很多，大盘没有全面启动的燃料。

但有三个趋势，是大概率会延续：

其一，成熟板块优质次新的低挂牌率会成为常态。

上海目前比较成熟的中产板块，都有一个共同点，板块的新增供应基本被封死。

大宁、古美虽然有新房入市，但对于板块内主力成交的二手小区来说，面积和价格都错开了，并不构成分流。

这些上海各区的六边形战士，既能满足中产较高的自住要求，又有相对保值抗跌的能力，自住率往往很高。

小区业主惜售，挂牌率在1%-2%徘徊，好房源出来一套少一套，指望它回到前几年几十套任挑的库存厚度，不现实了。

其二，议价空间会进一步收敛。

前面数据能看到，好房源议价空间已经压到很薄，房东心理底价跟着最近成交价往上挪。

真正大幅让价的，多是户型硬伤、持有成本高的房源。

随便砍小一百万的时代正在退场，砍价空间会越来越取决于房源本身有没有缺陷，而不是前两年的市场经验。

其三，买家最需要正视的困难，正在从买贵了变成买不到合适的。

等你纠结半年回头看，当初那几套能谈的已经成交，剩下的要么涨价、要么是被别人挑剩的。

2022 年那波行情最深刻的教训就在这里：

行情启动前，市场往往先表现为没房子了，而不是价格涨了。

这一轮即使不暴涨，结构性稀缺的优质房源，也足够让犹豫的人付出选择成本。

现在的市场对绝大多数买家来说，抱着捡漏心态永远买不到房子。

做好取舍的等待比锚定上一套成交价更重要。

否则再看一年你经历的大概也只会是，用今天面对的几套垃圾房源，反复怀念昨天没买下的那套。

最后，如果你现在对目标小区合理出价范围，各户型和楼层价差摸不准或者想了解更多房源的，也可以找我们聊聊。