广东
10月过完了，数据也出来了——
上个月，广州一手住宅合计网签5518套，而9月是4796套。
算下来，环比涨了15%。
这是今年下半年最大的单月涨幅！值得注意的是，7月4360套，8月4394套，9月4796套，10月5518套——广州新房网签套数，已经连续三个月往上走。
数据看着一派繁荣，但是距离楼市“火爆”二字，还远着呢。
01
新房成交套数
环比连涨 同比仍在跌
我们把数据拎出来，好好对比。
10月一手住宅网签5518套，环比9月涨了15%，这个涨幅放在今年下半年里看，确实是最大的一次。
但同比呢？去年10月是5999套，今年5518套，同比跌了8%。
环比在涨，同比在跌。一正一负，把当前的位置说清楚了：方向往上走，但还没追上去年同期。
另外，今年单月网签套数最高记录，是在5月，网签了7012套，这差距也不小。
所以，回暖是真的，但回暖不等于反转，企稳不等于上涨。
广州楼市现在的状态，不是在谷底，也不是在坡顶，而是在爬坡。
那么，又是什么东西支撑10月数据亟需上行？
第一，供应端提前备货了。
据普睿数智的数据，9月广州一手住宅新增供应99万㎡，环比涨了254%，创了2024年以来的新高。新盘集中入市，库存堆上来了，成交自然跟着走。
供应推着成交走，这是10月回暖的第一动力——不是需求突然爆发，是货多了。
第二，年底冲量，开发商急了。
年底了，房企要冲全年目标、要回款、要还到期的债。越到年底，让价的空间越大。
最好的证据，是10月31日那天，广州新房单日成交突然猛增四成。这不是市场自然涨的，是月底集中签约刷出来的——开发商前面攒下的意向客户和认购，赶在月底网签，准备冲刺年底业绩。
况且，10月促销力度也明显比9月的强。什么一口价房源、直降几十万、赠装修包、赠车位、竣工备案后再供楼等等。
为什么购房者之前不买，是因为觉得时机还能等、价格还能降。
现在一看，好产品放出来了、折扣拉满了，交付风险也低了——行了，可以下手了。
所以10月的回暖，一半是真需求在释放，另一半是价格到位了，把之前犹豫的人打动了。
另外，10月的网签榜也挺有意思：
第一名，花都祈福万景峰花园，319套。
第二名，花都城投·潮启云筑，149套。
第三名，番禺中海亚运城，110套。
再后面是敏捷·万博金湖壹号、万科·檐屿城、增城荔棠雅苑、黄埔星河湾萝峰、天河珠江花城、万科黄埔新城、南沙精筑水苑。
可见新房市场走量的主力，一定是次核心区和外围区刚需、刚改盘。
至于核心区改善盘不，是不好，而是这类项目总价高，决策周期长，对应的高端买家不会因为一时的促销，就立刻出手。
02
二手环比微涨
回暖慢半拍
再看二手。
10月的全量数据还没出，但大概在9000套上下，环比9月微涨。
广州市房地产中介协会的数据，9月广州二手住宅网签8430套，84.01万㎡。环比跌了2.25%，但同比涨了5.02%。
8430套，离2021年月均过万套的高峰期，还差15%。但同比已经转正了——这是一个很重要的信号：成交量不再往下掉了。
不过，跟同期新房市场比较，二手房成交量似乎并没有那么明显的回暖。
这是因为，新房往往是政策驱动的，二手是自住驱动的，前者动了，后者才能跟上。
二手房的回暖，自然比新房慢半拍。
数据拆阶完了，说点实在的建议。
第一，回暖是真的，但别误会成反转。
5518套，环比涨15%，连续三个月往上走，但离年内高点还有距离，同比也还没全面转正。
这是L型筑底过程中的一次回升，不是V型反转。
第二，核心区的房子，可以开始看了。
一手回暖这么明显，明年还有没有现在的优惠和让利，不好说。而二手市场的议价空间正在收窄，好房源的挂牌周期在变短。
再等下去，等来的不是降价，是好房子被挑完。
第三，近郊性价比盘可以上车，远郊还能再等等。
花都、番禺的刚需大盘，10月走量明显，价格已经到底了。远郊增城、从化的价格战还没打完，开发商年底冲量，11月、12月大概率还有更狠的折扣。
楼市，从来不是一刀切的行情。
有人在抢核心区的改善盘，有人还在远郊等着抄底。这两件事，是可以同时进行的。
关键是，你得知道自己应该站在哪一边。
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