上海中产标杆小区，房价全乱了

　　当下上海买房最煎熬的时刻，不是跌，是你看中的房子，涨价了。

　　上周还在纠结要不要还价，这周房东已经不接电话了。

　　跌的时候怕买贵，涨的时候怕踏空——这才是真正的煎熬。

　　不过先别急，这个市场现在是：有人在踏空，有人还在站岗。

　　同一个上海，同一个环线，有的小区房东开始收议价空间，爱买不买；有的小区挂牌价一降再降，还是没人看。

　　特别是上海几大中产标杆小区，房价全乱了。

　　一头在涨

　　古美，万源城尚郡，最近接连成交3套：91平三房812万，90平高楼层840万，72平两房折合单价9万6。

　　年初的时候，同小区同户型急售才7万3到7万8。半年修复5%到8%，高楼层三房从780万走到了800万以上。

　　比价格更微妙的是房东心态。古美平均议价率，从年初的10%以上收窄到7%以内。

　　我们一线谈下来的体感更直接：品质好、户型好、稍微有性价比的次新房，价格难谈得很，谈半小时谈不拢，人家起身就走，转身两小时卖给别人了。

　　这种小区，之前是你挑房东，现在是房东挑你。

　　同样的，浦东抗跌王，御桥的万科海上传奇也稳住了，9月成交均价约8万5，绿皮挂牌均价接近8万9。

　　反弹板块，共性很一致

　　把近期先热起来的板块摆在一起看：御桥、唐镇、七宝、古美、万里……特征很一致：

　　学区能打。七宝公办双学区，古美对口协和双语地段班加上实西校，上实西市重点率稳定在35%到40%；御桥有建平实验。

　　地段成熟，位置大都在中环沿线，通勤半小时进市区；产品以次新为主，房龄新。

　　我们今年反复讲的那句话：中环内次新+顶流学区+超跌。这份名单就是它的注脚。

　　类似的，大宁慧芝湖花园，两房三房低价房源也几乎被清空。

　　但这不是普涨

　　同一个尚郡，楼王91平、边套88平反弹最猛；72平暗厅两房、87平采光局促的中间套，弱一档。

　　房价还是在深度分化。

　　宏观数据：9月上海二手房价三年来首次同比转涨，70城里独一份。

　　拆开看，90平以下涨了1.4%，144平以上涨了0.9%，偏偏90到144平还在跌。90到144平是什么？就是中产家庭的两房三房。小的在涨，大的在涨，卡在中间的还在挨打。

另一头，还在跌
再看另一头。

　　相比上面几个小区，品质更好地段更好的大宁金茂府，如今低楼层挂牌单价都只要11万了。

　　东外滩标杆翡丽甲第也差不多，如今最低挂牌价也只要11万多点了，之前高峰期17万多单价还抢不到。

　　宝华城市之星也撑不住。

　　这几个小区能说差吗？都是板块内的扛把子。

　　金茂府的装标五恒系统，翡丽甲第的地段和品质，都没得说，但那都是老话。

　　问题出在隔壁新房。

　　大宁的中建玖上琅宸，过会均价14万68，127平起步的大户型，明摆着抢改善客。

　　东外滩一波接一波，中海海上和集、金隅外滩东岸、缦云上海轮番上，板块均价顶到12万，翡丽甲第的次新光环被冲得干干净净。

　　新房和二手之间，有一条看不见的价差红线。新房贵得合理，就是降维打击；价差拉得够大，二手才有活路。大宁、东外滩现在，就难受在这条红线被新房踩住了。

　　最难受的是1000到2000万这一段

　　今年的成交结构是个哑铃。

　　底下的刚需刚改在跑量，上面的顶豪自成世界，中间的1000-2000万的改善盘，恰好撞上开发商推盘最密的火力区。

　　而且因为总价门槛高，置换链条卡住了。

　　高总价的坑，比想象中深。

　　还是1000-2000万的房子，北京楼市最近有个现象：

　　一两千万的二手房，很多挂着大额抵押。一套1500万的房子背1200万抵押贷，这种比例基本是房价高点做的经营贷，现在还款压力大，只能急售。总价越高的房子，这种情况越多。

　　这种房子一旦砸盘，低于市场价抛了，砸出一个坑，下一个买家才不管你上套什么情况，就按这个坑继续砍。而且高总价的跌会往下传——今天2000万段砸出的坑，明天就是1500万段谈判时的锚。

　　上海这个总价房东也该看看，相同的问题也不少。

　　这类改善型房源接盘侠本身就不多，之前都是中产加杠杆在接盘，真正的富人看的是3000万以上的。

　　如今大家都不愿意加杠杆，价格也就难撑住了。

　　但对买房人来讲，这类房源，年底反而有捡漏的机会。

　　给买房人，五条实操建议

　　刚需做防御性购买。你等"再跌5%"，可能就是别人签合同。

　　备胎策略对抗涨价。A谈崩就切B、C，备选越多，房东越拿捏不了你。

　　全城看房，别固定一个板块。上海房价是轮动的，这里涨了，那里还没涨，甚至可能还在跌。把看房半径拉到全城，挖到高性价比笋盘的概率依然很大。

　　把握四个要素：通勤、房龄、学区、总价。

　　别加杠杆赌投资。这轮修复的是超跌的合理价值，不是暴涨的起点。

　　新房也一样——我们一直说，新房有定价陷阱，二手有产品陷阱。

　　所以供需账要两头算，二手怕被新房截胡，新房怕买贵、怕假稀缺、怕将来二手买家不认账。谁也不能闭眼买。

　　以前上海买房看地段，现在看供需，看品质。市场不会亏待真正的好房子，但对"差不多的房子"，越来越不客气了。

　　未来在上海买房，选择依然比努力重要一百倍。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。