江苏
10月28日，央行发布了最新金融数据。
个人房贷余额 35.91万亿元，前三季度累计减少 了1.1万亿元。
单看数字，是不是感觉还行？
对比一下，伤害就来了：2025年同期，这个数字是减少2411亿，一年时间，多减了8100亿。
更惨的是，2026年以来，房贷的降幅还在扩大，二季度跌3.8%，三季度变成了4.1%。
先搞懂一个常识：开发贷，是给开发商盖房子的，而房贷，是给买房人凑房款的。
从数据看，两个都在缩水。
截至三季度，开发贷同比下跌9.1%，房贷同比减少了4.1%。
你想想，房子卖不动，开发商不投资，不拿地，自然也不需要开发贷了。
而房贷，更有信号意义。
除非房子卖得特别差，通常来说，房贷只增不减。
而现在大幅跳水，真相只有一个：房子没人买了，不愿意借钱的人多了，还有一大波人在提前还贷。
这三刀下去，房贷能不崩吗？
看几个交叉数据，逻辑就更清楚了。
据统计，新房的房贷利率已经掉到了3.06%，绝对的历史低位。
但新房成交依然惨淡。
2026 年1-10 月，50城新房累计成交面积约11565 万平方米，同比下降 10.7%。
别忘了，新房成交从2021年开始，已经腰斩了，但依然在暴跌，看不到头。
今年4月，房贷单月净偿还了3408亿。
虽然只是一个月的数据，但也能管中窥豹，很多人在争先恐后还房贷。
还有一个原因：很多人不愿意多借钱了。
虽然现在首付最低15%，但很多买房人却主动降杠杆。
2026 年 8 月，广州二手房按揭仅 35.6% ，而全款 + 高首付（只贷很少）合计约占 64%。
你看，不是不能借，是不想借。
现在房贷利率这么低，为什么还是不愿意借钱买房？
算笔账就明白了。
3.06%的利率，相比高峰期的6%，确实少了一半。
但问题是，房贷省下的钱，还不够房子跌一年的。
哪个是芝麻，哪个是西瓜？一算就清楚。
更现实的是，现在定期存款利息才2%，而存量房贷普遍在3%—4%。
提前还房贷，等于拿到一个无风险的4%收益，很多人用脚投票：香。
还有，这几年很多二手房价跌去了40%多。
即使在北京、上海市区，很多200—300万的房子，首付50%甚至更高，很多人是能拿出来的。
大家想的是：能买得起，就尽量全款；买不起，就再攒一攒。反正房价还在跌，不急。
你想让他们首付15%，借85%的钱，背上30年的房贷，把一辈子绑定在工位上？
门都没有。
房贷崩了，对楼市意味着什么？
成交量、价格、库存、卖地，这些数据可能有偏差，但房贷这玩意骗不了人。
一般来说，买房就要贷款。
房贷收缩，说明买房的人太少，楼市的春天，还没影呢。
提前还贷的人，已经用行动表了态，这套房子未来能带来的回报，还没有贷款利率高。
说白了，没人相信房子会涨，这是信心问题。
这种预期不改变，楼市就很难起来。
影响最大的，可能是银行。
以前，房贷是最优质的资产，期限长、坏账率低，妥妥的一颗摇钱树。
问题是这个摇钱树正在死去，二季度，房贷占全部信贷余额的比重，已经降到了12.8%。
很明显，银行躺着赚钱的日子，再也不会有了。
从政策上看，今年的王炸，是一个接一个。
公积金优化、提升额度、房贷贴息、现房销售落地、购房补贴等，你能想到的，几乎都有。
但扎心的是，房贷余额还是少了1.1万亿。
说白了，政策能降低贷款买房的成本，但改变不了借钱的意愿。
35.91万亿是什么概念？
按照14亿人算，平均每个人背着2.5万贷款，这不是一个小数目。
过去杠杆加的太狠了，在那个人人炒房的年代，借的越多，赚的越多。
而现在，完全反了。
房价的问题，从来不是没人买，而是没人愿意在这个价格，借30年的钱，去买一套不断下跌的房子。
止跌回稳，先得有人重新愿意借钱。
而这，不是降一次利率就能解决的。
你家的房贷压力大吗？你会选择提前还贷吗？评论区说说你的想法。
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