狂销300亿后，华润置地把「下一个澐玺」带给北京！

2026年，中国顶豪市场的明星顶流，无疑是华润置地的——深圳湾澐玺。

入市仅8个月，累计销售突破300亿，创造近年全国单盘业绩纪录（数据来源：克而瑞）；住宅成交价站上18万/m²量级，接下来将推出的公寓最高售价预计接近40万/m²。

深圳湾澐玺概念方案示意图

而2026年末，华润置地一个对标深圳湾澐玺的超级作品，落在首都北京——

北京澐玺

北京澐玺与深圳湾澐玺，南北相望一脉相承。深圳湾澐玺的封神，根基是华润置地在深圳南山深耕17年的片区统筹：先造一座城，再落最后一子。

如今，同样的片区统筹打法进京，华润置地要为北京再造一座国际滨水CBD。

北京澐玺示意图

在涛哥看来，北京澐玺将给京城豪宅市场带来三项革命——

地段革命，引领国际滨水时代的「新黄金十字」，开启豪宅3.0时代；

规划革命，打造北京第一个真正意义上的「滨水全域抬板」豪宅住区；

产品革命，从建筑、园林、会所到户型，每个维度都在刷新豪宅标杆。

三张牌同时打出，构建独有的「五重生活」，这就是“王炸”二字的分量。

北京澐玺示意图

1

地段革命

国际滨水时代的「新黄金十字」

放眼国际，顶级城市的豪宅版图，进化方向完全一致：向水岸走。

伦敦顶级宅邸沿泰晤士河铺开，纽约曼哈顿的天价公寓，围着中央公园、朝着哈德逊河岸生长。

豪宅，向水而生。这几乎是国际顶级人居的一条铁律。而现在，轮到北京了。

1）城市进化：顶级住区终将走向水岸

中国的顶级城市，正在重演这条铁律。

上海的豪宅版图，三十年一路向水：第一代豪宅扎根古北城市腹地，随后陆家嘴滨江立起“江景即顶豪”的标尺，如今的徐汇滨江，美术馆与总部大楼沿江铺开，成了新一代塔尖人群的聚集地。

深圳也同样如此：从罗湖的城市原点，到福田的中心区，再到今天的深圳湾与前海，最贵的房子，全在海岸线上。

深圳湾实景

再看北京。北京内城高端住区，过去两代都长在城市资源最密集处：金融街因国家金融管理中枢而兴，国贸因对外开放窗口而盛，两代豪宅的逻辑一脉相承——内城豪宅循资源而聚。

但当物质足够丰盈，仅有资源，已不能满足高端客群对居住品质的渴望。水岸生态，就是北京豪宅的下一个方向。

问题在于，北京是一座缺水的城市，全城找不出几条像样的河。

而丽泽，恰好有两条：莲花河与丰草河在此交汇，河道正从约15米拓宽至约30米——湾心水面最宽约150米。这样的尺度，北京内城找不出第二处。

资源底子也早已备好。产业先行一步：丽泽是国家级的新兴金融产业集聚区，入驻企业约1680家，13栋楼宇年税收过亿，最近三年的办公净吸纳量占到全北京的49%。

丽泽资源分布图

文脉更加深厚：800多年前金中都建都，皇城的端礼门就开在这里——这块地从历史上，就是贵脉所在。

金融街与国贸的黄金十字，以路为核心：长安街与二环、三环交汇而成。丽泽的「新黄金十字」，以水为核心。

产业给它购买力，历史给它厚度，双河给它国际通行的滨水基因。北京豪宅3.0时代，注定从这里展开。

2）片区统筹：华润置地超级CBD蓝图

时代的大趋势确定了，还差一只造城的手。

华润置地，可能是中国最懂城市规划、最擅长片区开发的央企：在深圳，他们用17年把南山后海从滩涂做成世界级湾区封面；在上海，苏河湾的蝶变同样出自他们的手笔。

深圳湾规划示意图

现在，这只手落在了丽泽。华润置地要在这里做的，是一个对标国际的滨水CBD，北京澐玺则是超级底盘上的那颗明珠——

他们将在这里落位北京第二座万象城，约20万方，旗舰定位，将成为未来京西南高端消费的新核心；

同时按照规划，莲花河拓宽、丰草河改道合流，这片水域将会有正式的名字：丽泽湾，沿岸约17公顷滨河公园将由华润代建，国际化的水岸生态面貌将在这展现。

丽泽核心区资源分布图

双河交汇的黄金节点上，城市会客厅“端礼台”结构已经封顶；北侧紧邻预计2027年投运的丽泽城市航站楼，五条轨道规划在此交汇。（来源：丰台区政府官网）

规划示意图

在涛哥看来，这张蓝图里藏着三台“超级财富汇聚器”——

高端商业吸引塔尖客群，万象城开到哪里，哪里就是城市高端消费的中心；

航站楼吸引商旅人士，能频繁飞行的人，都是一座城市最有购买力的群体；

公园水岸更吸引人群，看看徐汇滨江的周末、深圳湾人才公园的日落就知道，水岸天然会让人想去。

三台发动机叠在同一个十字上，北京的高端人流，必然向这里汇聚。

3）五年之后，这里是北京版的深圳湾

按照华润置地的开发速度，这张蓝图预计在五年之后，就有望全面兑现。不妨想象那时住在这里的日子。

消费极其便捷：街对面是丽泽天街，日常所需步行即达；几百米就是万象城，高端品牌开在家门口，橱窗的灯光一路亮到水岸。

出行极其高效：步行可达的城市航站楼，值机、托运，空手坐上机场线，约20分钟抵达大兴机场；五条轨道，通达全城。

环境极其松弛：34公里滨水步道串起双河，清晨沿湾心跑步，午后在滨河咖啡座看孩子戏水，傍晚登上端礼台，看双河在脚下交汇、金融城华灯初上。（信息来源：丰台区融媒体中心）

消费、出行、水岸公园，全部装进步行半径。这样的画面，在上海，它叫徐汇滨江；在深圳，它叫深圳湾。如今新房豪宅全部卖到18万以上。

而在北京，北京澐玺将是京城第一个真正意义的国际滨水住区，繁华依旧，水岸可居。

这就是王炸的第一张牌：片区的全面崛起，国际滨水生活方式，是给北京澐玺的加冕礼。

2

规划革命

北京首个「滨水全域抬板」社区

面对这样一块将成为北京新滨水CBD的土地，华润置地在规划上投入的心力，同样是顶格的：

他们带来了北京第一个真正意义的滨水全域抬板社区，把北京高端住宅的规划水准，整体抬升了一代。

北京澐玺示意图

1）水岸抬板，把土地的价值抬到最高

今年以来，抬板已经成为北京豪宅的新趋势。但多数项目周边并没有足够优秀的景观资源，抬升之后，资源价值没有被放大，更多是增加了公区的丰富度。

北京澐玺完全不同，它直面双河水岸。

社区抬板对景观的视线通廊模拟效果

莲花河的水位比城市路面低约4米，按传统地平方式建设，一道马路就能挡死全部河景；抬板约6米、再叠加约6米的首层架空之后，一切反转——

住宅首层离地约12米，相当于普通住宅三四层的高度，整个社区越过马路的遮挡，直面湾心水面。

这正是当下中国顶豪最前沿的打法：水岸全域抬板。深圳湾澐玺是靠它封神，北京澐玺把它带进了内城。

北京澐玺示意图

6米这个数字，经过精确设计：板下既要装进车库，还要装进净高9米的室内全场网球馆，功能倒推高度，一厘米都没浪费。

抬板也带来了一系列体验升级：地面上没有一辆车，人车分流做到彻底；车库平层入户，告别盘旋；社区整体抬高约6米，暴雨内涝与城市噪音被高差天然隔离；传统社区最难卖的低楼层，在这里被结构性消灭。

值得一提的是，华润置地还对抬板做了“气候适配”：在板上又做了一层架空，为北京分明的四季留出半开放的过渡空间，冬天不受风，雨天不淋雨。

北京澐玺示意图

2）立体规划，让每一户都站上楼王位

抬板只是底盘，底盘之上的排布，决定资源如何分配。

澐玺的选择是主动退让：11栋楼沿河错落、西低东高，东侧大高层压阵河景，西侧小高层收揽丽泽天际线，中间让出完整的中央园林，打开河道视线通廊。

为在滨河做出独一无二的形象界面与天际线，这版排布前后改了近100稿。

更见功力的是对“看河权”的分配。西侧不临河的楼栋，板上南端配了直面湾心的观景平台；北侧设茶亭，对看丽泽CBD天际线。

河景与城景，从少数楼王的特权，变成了全社区的公共资产。“户户皆楼王”，在这里是排布逻辑倒推出来的结果。

北京澐玺示意图

板上更打造出立体动线：归家礼仪轴、山海生活轴、滨河活力轴三轴定骨架，300米庭院环、600米园区环、900米大环三环嵌套，全程无障碍。

在平面社区的时代，楼王只有一栋；在立体社区里，楼王是每一户。

3）柔性边界，水岸公园是社区后花园

抬起6米之后，还有一道考题：社区的边界怎么办？处理不好，抬板就是一圈更高的围墙。澐玺的答案，是柔性边界。

一是与城市街道之间的柔性。西侧面向商务区，立起近百米宽、约11米高的礼序大门；

北侧沿柳村路约6.7米的高差，用金中都城墙意象的层叠台地景观化解，绿意盎然，不做一堵死墙；社区对城市的每一个面，都给出一个友好的表情。

北京澐玺示意图

二是与水岸公园之间的柔性。东侧临河界面做成了Z字形，楼下嵌着精品商业盒子，涵盖咖啡、书吧、骑行俱乐部这类轻业态。

更关键的是两座空中廊桥，业主从板上门禁走进滨河公园，社区园林与外部2800亩滨水体系，被接成一张步行网。

北京澐玺示意图

从家门到水岸，没有围墙、没有马路、没有红绿灯。水岸公园是社区后花园，这句话在这里是字面意思。

走出社区，河面的生动、公园的自然、滨水商业的烟火，三重水岸生活将依次展开。

这就是王炸的第二张牌：从抬板、排布到边界，北京澐玺革新北京住宅的规划方式，引领高端居住的全面升级。

3

产品革命

全维登峰，京城豪宅新标杆

规划定了骨架，产品见真章。

北京澐玺的革命性，藏在三个你每天都会经历的地方：回家的路、楼下的会所、自家的露台。

1）归家动线，一路山水与光的仪式

先说回家这件事。在澐玺，归家被做成了一场仪式。

驶近丽泽湾，先看到沿河错落的建筑群像：流水金线铝板勾勒东方韵律，提取皇城重檐符号，最高约90米、西低东高，这是丽泽湾的城市封面。

步行归家，从近百米宽的大门开始：约11米高的重檐门廊，背景墙用上非遗手雕铜与琉璃；穿过大门，是一条植入近百年古树与水墙的长廊，鎏金篆刻灯次第排开，水声先于园景抵达。

北京澐玺示意图

入园之后，这座园子守着一条东方造园铁律：归家路上的对景，永远是山水，绝不对着一栋楼。

北宋《洛阳名园记》中的园林六胜：宏大、幽邃、人力、苍古、水泉、眺望，古人认为六者不可兼得，澐玺全要：北谷、中山、南海三重园境、次第展开，中山主峰堆出约12米景观高差，约120米山水叠瀑顺崖而下，崖壁长廊可登山玩水。

北京澐玺示意图

开车回家，则是另一条光的动线：平层驶入车库，停进地上地下贯通的归家大堂，天光直落，抬眼见河。

从进门到进家，一路是山水与光。这套归家仪式，目前的北京没有同款。

2）会所体系，立体双层的全龄主场

澐玺的会所，光室内建筑面积就有约4000平专业功能会所，加上约2600平架空层，立体分布在板下与板上两层。

板下是运动主场：北京住宅项目第一座室内全场网球馆，净高9米，双层看台，能承办俱乐部级赛事；恒温泳池三面环着下沉庭院，让天光洒在水面上；再加一座专业健身房，带给你楼下的运动、健康与疗愈。

北京澐玺过程稿

板上是生活主场：约2600㎡架空泛会所，儿童游乐区、长者茶室棋牌、可分可合的“四点半学堂”、带外摆的Party House；楼王业主还有一处私属会所，行政酒廊、瑜伽普拉提房、私享会客厅，整个气质对标东京安缦，黑金色系，行政酒廊正对下沉庭院的山水画卷。

从五岁的孩子到八十岁的长者，每个家庭成员走进来，都有自己的主场。水岸三重之后，这是回到社区的第四重生活：社区园居。

3）户型进化，约3米墅感露台改写内城标准

最后看户型的革命性：一圈约270°的墅感转角露台。

无柱、弧形、约3米进深。这个形态在内城北京高层住宅里从未出现过，原因很简单：北京是8度抗震设防，大悬挑结构的实现难度远超上海、深圳。

为了这圈露台，华润请国内顶尖结构顾问做专项评审，光方案就研究了数月。北京常见的开敞阳台进深只有1.5到1.8米，只够站人看景；3米进深，才放得下一张餐桌、两侧座椅，别墅级的院子尺度，被抬到了内城高层的空中。

北京内城的空中，第一次能理所当然地吃一顿晚饭：一边是湾心水面，一边是丽泽CBD的灯火。

北京澐玺示意图

户型的底子同样扎实：约150㎡起步即做到南向四面宽，LDKG无柱大通厅，部分户型得房率接近100%，楼王层高约3.6米、双贯通梯入户。

更超前的是交付方式：部分户型提供两种精装风格任选，厨电品牌可选，橱柜高度有不同方案可选，部分空间结构可定制。这套高定体系，深圳湾澐玺已经走通，如今北京澐玺将开启北京豪宅的高定时代。

北京澐玺示意图

3米露台改写的是空间标准，高定交付改写的是交付标准。户型的进化，是把“标准品”做成了“作品”。平层的舒展加上露台的开阔，构成五重生活的最后一重：空中平墅。

这就是王炸的第三张牌：单拎任何一个维度，澐玺都是北京的头部；所有维度叠在同一个项目上，就是产品革命。

4

五重生活

从河面到露台的完整序列

三张牌摊开，“王炸”二字含义已经很清楚：

地段革命给它稀缺性，规划革命给它代差，产品革命给它质感——三项革命同时发生在一个项目上，这在北京楼市，多年未见。

而三项革命最终给业主的，是一套从水岸到家中层层递进的「五重生活」：

第一重，河面生活。舟船往来、波光流转，驻足观水，是水岸独有的生动；

第二重，公园生活。带孩子上草地，陪宠物沿河散步，顺着绿意慢跑一程，亲近自然成为日常习惯；

第三重，滨水商业生活。散步途中一杯咖啡，水岸边见一位朋友，自然旁边的精致烟火；

第四重，社区园居生活。回到板上，山水园林、会所与架空泛会所，承接归家、休憩和邻里相遇；

第五重，空中平墅生活。室内是一家人相聚、会客、餐叙的生活主场，走到露台，喝杯茶、读会儿书，视野向园林与水岸展开。

一重比一重安静，一重比一重私密，从城市的生动，层层递进到家的从容。这五重，是一条从早到晚、从外到内都走得通的生活动线。

北京澐玺示意图

最后说点涛哥自己的判断。

深圳湾澐玺今天18万/m²以上的价格，是后海那座城建成之后的价格。而北京澐玺今天入市，商场未开、航站楼未通、湾心的水面刚刚开始施工，它卖的，是一座正在兑现的城，也是这个项目最大的潜力与可能性。

等到五年之后，万象城点亮、航站楼通达、滨水公园成荫，这里的价值逻辑，有望向18万+/m²的徐汇滨江、深圳湾看齐。

深圳湾澐玺示意图

到那时你再去看北京澐玺：河面有皮划艇划过，公园有晨跑的人，水岸飘着咖啡香，园中有邻里相遇，露台上是一家人的茶与晚餐。五重生活，归成一句就是——

「让世界回家」

向前，一步抵达世界；转身，一步回到生活。在涛哥看来，这就是北京澐玺真正要带给北京的国际滨水生活方式。

城市每一次进化，都只给极少数人留一扇提前进场的窗口。

这一次，时代窗口开在西南二环丽泽湾，这个北京未来的新一代国际滨水CBD上。

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