南京老房子“活了”！贝壳平台90天去化率提升3.3倍

一套老房子，从挂牌到成交需要多久？家住南京峨嵋岭小区的李先生，已经挂牌了9个月。房子地段不错还带学区，但房龄已经超过40年，装修简陋、老化明显，看过房的买家都没了下文，置换房子的计划一再搁浅。

最近，这套房子做了一次不大动干戈的“轻美化”——墙面刷新、深度保洁、换掉几盏灯和入户门锁。加上50多个经纪人集中推广，重新亮相后的第48天，房子卖出去了。

2026年前三季度，全国二手房交易占比已突破50%。国家统计局数据显示，我国建成房屋中1990年前建成的比例超过16%，2000年前建成的房屋面积累计占比超过36%。随着中国房地产市场迈入存量时代，如何让住了二三十年的老房子重新激活流通价值，成为一道现实课题。

从9个月到48天，李先生靠的是贝壳南京站推出的一项叫“颜选好房”的付费增值服务，针对想要快速出售旧房的业主，通过轻美化和精准营销推广，提升房屋品质与曝光度，让难卖的老房子变成卖得出去的好房子。

据了解，该服务自2025年4月试点以来，已累计服务南京超3万名业主，促成了1万多套成交，约45%的房子在90天内卖出，平均成交周期仅30天。

最新成交记录是，一套82年的二楼楼梯房，挂了一年没卖出，“颜选好房”模式下，精心布置再加上五十位经纪人被召集起来集中看房，推广活动当天就成交，且有3个买家同时想跟业主签约。

（南京老旧住宅小区）

“老房子”出售有“新面貌”

老房子为什么难卖？

“买家看房，3秒定第一印象，卖相不好的老房子，第一眼心里就先打折了，再怎么介绍户型、配套，都听不进去。”一位资深经纪人告诉记者。

在南京，2000年前建成的老旧小区有3057个，涉及居民84.9万户。贝壳南京站当前挂牌的二手房中，约30%房龄超过20年。不少房子地处主城，地段成熟、生活便利，但“卖相”成了交易路上的第一块绊脚石。

业主不是不想收拾，是不知道怎么收拾。如果只是做局部的修缮，很多装修公司不愿意接“小活”，全屋翻新成本又太高，可能出现花费数万元改装，但房子仍然难卖出的窘境。

“颜选好房”的轻美化服务，不是大拆大建，而是针对入户门、墙面、灯具、保洁等影响房屋“第一印象”的关键项，做低成本、标准化的焕新，提高买家的看房和购买意愿。

（同一位置，美化服务前后对比）

西康路一套房龄30年的房子，业主吴女士为了孩子上学着急卖房，但房子墙皮老化脱落像个半毛坯，挂牌一个月没人看房。经过“颜选好房”轻美化后，两周就有50多个买家看房，好几个都出价了，不到20天就卖出去了。

对于业主来说，成本支出风险也相对较低。“颜选好房”的服务费采取的是首尾款模式，业主前期只需要投入500-1000元的首款，若房子90天未卖出，不收取尾款。

从一个人推一套房，到一群人推一套房

换上“新面貌”，怎样被更多买家看到，同样重要。

数据显示，当前南京平均每个经纪人维护的房源约16套。房多客少的市场环境下，买家可以选择的房源很多，老房子竞争力不如次新房，等着客户上门，成交周期漫长是常态，更加依赖经纪人的推广能力。

过去，房源的推广主要依赖对应维护人一个人的能力。“颜选好房”的流量密码，正是在于其打破了过往一人推房的模式，业主可以享有至少一次20-30名经纪人的集中看房。

这些经纪人往往来自不同门店甚至不同区域，从一个人推一套房，变成一群人推一套房，让房子能被更多买家关注到。

不仅如此，“颜选好房”还可以提供线上短视频宣传，在抖音、视频号、小红书等多平台同步推广，其中不乏粉丝量超过千人、万人的房产垂直领域优质账号。

（数十名经纪人集中看房）

依靠这套组合拳，冷门小区、冷门户型也能有更多机会找到意向买家。

雨花台风景区附近的花好月苑小区，体量小房龄老，周边配套也一般，全年成交量不足5套，房子几乎“零热度”，有业主挂牌超600天一直无人问津。最终通过“颜选好房”超50名经纪人集中推广，找到了一位想要买房养老，中意周边生态环境的客户，不到一个月就签约成交。

从历史数据来看，“颜选好房”模式下，房屋带看量平均增长8.4倍，90天去化率约45%，是普通卖房模式的3.3倍。

需要注意的是，该产品是为有需求的业主开设的、自主可选择的增值服务，同时配套四项履约承诺，90天到期未成交且未按标准履约的，将按项赔付100元/项。

此外，“颜选好房”并不会与贝壳网房源展示的先后顺序挂钩，且每个月会根据房源库存情况动态调整服务上限，不影响其他房源的正常推广与出售。

老房流通，加速城市更新

当房地产市场迈过“增量”到“存量”的分水岭，消费者需求已发生根本性改变。面对新的时代命题，今年3月贝壳集团联合创始人、董事长兼CEO彭永东启动战略变革，明确提出要让经纪人不再是“信息中介”，而是能给“消费者确定性解决方案”的信任型专家服务者。

“颜选好房”模式用成本相对较低的轻美化和精准营销，给老房子“展示不足、流通不畅”的实际问题，提供了新的解题思路，不只是帮买卖双方匹配信息，更主动参与到房屋价值提升的过程中，帮助业主实现旧房快速出清。

一座城市的居住品质，不仅取决于新建了多少好房子，也取决于那些住了二三十年的老房子能否流通、焕新。

国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确提出推进“好房子”建设，鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，并对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检。

激活老房子的市场价值，保障二手房以旧换新置换链条的畅通，才能有更多老房子在流通过程中实现焕新，助力楼市稳定、城市更新。

从政府主导的老旧小区改造，到企业推出的市场化创新模式，存量住房的品质改善，正在从不同维度、以不同方式推进。当每一套老房子都能焕发生机，城市更新就真正落到了每一个社区、每一栋楼、每一户家庭。