明年上半年：要做好“潮水暴涨”的准备，房价或将超乎想象！

跌了近三年的二手房价，先在上海掉了头。10月19日，国家统计局发布了9月数据，上海二手房价格同比上涨0.8%。

我们的判断是：明年上半年，核心城市的成交会比多数人预想的更热，房价回升的时间也可能提前。

这个0.8%来得不容易。从2024年1月起，全国70城的二手房价同比一直下跌，前后经历了32个月的调整。上海环比已连续8个月上涨。这种拐点平时不显眼，等大家回过神来，价格往往已经走出一段。

一线城市整体也在往上走。9月，北京、上海、广州、深圳的二手房价环比分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。四个城市全部上涨。一线城市二手房价从3月由跌转涨，已经连涨7个月。

全国的账目还不好看。9月，一线城市二手房价同比仍下降1.5%，只是降幅比上月收窄1.2个百分点。新房方面，北京9月下降0.2%，三线城市也下降0.2%。

跌势没有结束，回暖目前只出现在少数城市。新房端也有松动。9月新房价格环比上涨的城市有17个，比上月增加2个。

有专家按成交额除以面积算出的简单均价，1至9月新建商品住宅累计同比涨了0.2%，是此前连续29个月下降后的首次上涨。标题里说的“潮水”，最先涨起来的是成交量。

1至9月，新建商品房销售面积同比下降13.2%，二手房网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。买房的人在往存量房走，二手房已经成了市场的主力。

先放量、后涨价，过去的周期也是这个顺序。2014年9月底，首套房认定标准放宽。2015年3月底，二套房首付比例下调，二手房营业税免征年限从5年缩短到2年。

随后一线城市成交先放大，价格在2015年至2016年明显上扬。

预售项目要等竣工备案后才发放贷款。房子没盖好，买房人不用先还款，风险小了很多。对市场来说，开发商回款会变慢，新增供应也会跟着慢下来，新房上市的节奏短期内会往后拖。

供应端的收缩已经看得见。前三季度，全国国有土地使用权出让收入16087亿元，同比下降27.9%。2020年这项收入是8.4万亿元。今年前三季度的数字，连当年全年的两成都不到。

地卖得少，房就盖得少。1至9月，房屋新开工面积同比下降24.9%，其中住宅新开工面积下降25.4%。从开工到上市要隔一段时间，今天少开的工，大概率会变成明后两年少掉的新房。

库存也在往下走。9月末，全国商品房待售面积为7.48亿平方米，同比下降1.5%，已连续7个月同比下降。其中待售3年以下的面积下降5.0%。

老库存在被消化，新增又在变少，供需会慢慢变紧。

需求端也有了新抓手。财政部、央行、金融监管总局9月29日联合发布通知，自2026年10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，暂定实施期1年。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款贴息。

享受贴息要同时满足三条。要用新发放的商业性个人住房贷款买首套房，住房面积不超过120平方米，价格不超过150万元。可贴息的贷款最高100万元，年化贴息1个百分点，最长贴息5年。

首套房的认定既包括新房，也包括二手房。这笔补贴值多少钱，可以算一下。今年二季度，全国新发放个人住房贷款的加权平均利率为3.06%，贴息后购房者实际承担的平均利率降到2.06%。

按一笔100万元的长期贷款测算，最多可帮借款人累计少付近5万元利息。这项政策暂定一年，按时间推算，窗口大约到2027年9月底。明年上半年正处在窗口的中后段。

有购房计划的家庭，不少人会选择在这段时间出手。看房、下单的人变多，成交量就容易集中抬升。不过150万元的总价线，覆盖面有限。

有分析认为，这项政策以三、四线城市为主，定向支持首套购房家庭。一线城市核心区的房子，总价大多超过这条线，更多要靠存量房交易和改善需求带动。

几件事叠在一起，明年上半年的局面就比较清楚了。新房开工在缩，现房销售让新增供应变慢，贴息窗口把刚需推进市场，一线二手房又已经涨了大半年。

春季本来是传统旺季，成交集中放量的可能性不小。说房价“超乎想象”，理解为回暖来得比预期早。前两年很多人认定还要跌，几乎没人想到上海二手房价会在今年9月同比转正。

市场的底部，常常是在多数人还在观望的时候悄悄过去的。“暴涨”两个字要掂量着看。1至9月，全国房地产开发投资同比下降20.6%，行业仍在深度调整。

2024年末，我国城镇化率已达到67%，大规模进城买房的阶段已经过去。靠全民加杠杆推动的疯涨，缺少条件。房住不炒的定位没有变，市场一热，调控也会跟上。

核心区更可能是小步慢涨，扣掉税费和利息，短线炒房很难赚到钱。想借这一轮行情加杠杆的人，要冷静。涨起来的是自住需求，投机的空间很小。回升会分批到来。

第一批是上海这样的一线城市，以及强二线城市的核心区、地铁沿线和配套成熟的小区。9月二手房价环比涨幅靠前的二线城市里，无锡上涨0.3%，合肥上涨0.2%，大连、武汉上涨0.1%。

人口外流、库存偏高的三四线城市和远郊新城，要等得更久。三线城市9月新房价格仍环比下降0.2%。这些地方的库存得慢慢消化，不会跟着核心城市一起涨。

手里有这类房子的家庭，越早置换，成本越低。对刚需家庭来说，明年上半年值得认真考虑。总价150万元内、面积120平方米内的首套房，叠加贴息和较低的利率，购房成本处在近年较低的水平。

选通勤方便、配套成熟、月供不超过收入三成的房子，比一直等再降一成更实际。对想改善的家庭，核心区二手房的议价空间可能收窄。

卖旧买新的节奏要提前安排，别把旧房卖在低位，又把新房买在回升之后。换房这件事，先算清自己的现金流，再定时间。房贷期限拉到40年，月供能降，总利息也会增加。

这一条可以协商，不强制，年龄偏大的购房者基本无法享受最长年限。借钱买房，最该盯的是自己的还款能力，别被一时的行情带着走。这几年，行业从高杠杆、高周转的老路上退下来，代价不小。

现房销售、竣工后放贷，是把“先还贷、后见房”的风险往回收。房子盖好再交付，买房人心里踏实，这样的回暖才走得稳，也走得久。潮水涨起来，没有人会提前敲钟。

上海二手房价同比转正，一线城市二手房价连涨7个月，二手房成交持续放量，这些数字都在公开报表里。明年上半年，核心城市很可能迎来一轮成交释放，提前做好准备的人，心里更有底。