险企养老社区打法迭新：从“跑马圈地”到同城“做加法”，承接需求分层、算细成本账

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险企布局养老社区的落子路径，正悄然伸出另一条主线 —— 从 “多城有园”，转向在核心城市织密服务网格。

过去很长一段时间，保险系养老社区的扩张主线是“跑马圈地”，以 “一个城市落子一个项目” 为目标，快速完成全国重点城市点位铺排。

但随着首批社区历经多年运营沉淀，叠加超大城市养老结构性矛盾凸显，险企的布局策略迎来调整，蓝鲸新闻记者多方调研观察到，机构不再只追求布局城市的数量，开始把更多资源投向老龄化程度高、消费基础雄厚的一线及强二线城市，在同一座城市落地多个定位差异化的养老载体。

作者｜蓝鲸新闻 石雨

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布局逻辑延伸：从“一城一项目”到同城多点位

行业早期，保险资本布局养老社区更看重版图扩张，优先实现“一城一项目”，项目大多选址近郊，以大体量CCRC为主。随着一批旗舰社区完成多年运营打磨，市场对养老需求的理解持续深化，险企投资逻辑逐渐多元化。

“过去的核心竞争点在于看谁落地的城市更多，服务点位更多，现在会比拼在单一城市内部能不能把服务做深、做分层。” 一位保险机构康养板块负责人向记者分析称，盲目铺开全国点位，可能出现项目水土不服、入住率不及预期的问题。

于是，近年来，多家险企在继续多城布局的同时，开启另一条布局主线——“同城加码”。

10月，泰康之家‧浙园开业，这是泰康在杭州运营的第二家CCRC社区，年内西溪府护理型机构也将运营，就此将在杭州形成“两园一府”的布局。在上海，随着静安府于4月开业，泰康布局两大CCRC、两座城心机构的“两园两府”城市养联体。

地形“狭长”的深圳同样成为险企同城深耕的阵地，平安颐年城‧福田已对外开放，颐年城‧蛇口即将开业，两个城芯项目东西呼应；中国太平在深圳有两家合作养老机构在营，租赁改造的中资产康养项目预计2027年开业。大家保险也表示将主动放缓全国拓城节奏，把资源集中投向已有布局城市做项目加密，目前北京已经落地三家养老社区，后续还将继续新增点位。

这一转变，直面超大城市养老需求缺口与分层。一方面，部分城市老龄化严重，养老缺口仍待承接；另一方面，以上海为代表的一线城市，远郊大型养老社区环境优越，但子女往返探望耗时较长；人口高度集聚的主城区，专业护理床位、认知症照护床位长期存在供给缺口。不少高龄多病的长者，既需要全天候专业照护，又不愿离开熟悉的生活圈层。

“很多长辈不在乎近郊的山水环境，更看重城芯就医便利、城市社交不中断。”泰康之家副总裁徐晓欢向蓝鲸新闻记者表示，大城市养老需求分层远比行业预想更加精细，单一类型项目已经无法覆盖全部客群。

于是，部分保险公司开始在重点城市“追加”点位，既织密网络，也形成差异化。以泰康之家“园+府”模式为例来看，泰康之家上海分公司总经理魏小微向记者介绍，“‘园’系列大部分是千人级大型CCRC，配套自建二级康复医院，独立为主、医养结合；‘府’系列是城心项目，规模基本在200—500床，以高龄自理和护理为主，紧邻三甲医院，两类项目错位分工。”

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成本账：同城多点布局不止多开几家院，更要打通资源循环

对于重资产养老社区而言，成本账始终是一道业绩难题。

险企投资运营的养老社区普遍存在前期投入性亏损、回报周期长的问题：业内常说入住率需超过60%才有望盈亏平衡，而重资产项目从拿地到盈利往往需要十年以上。

同一城市布局多个项目，不能简单复制。多位受访从业者提到，同城加密的核心价值之一，是让重资产投入、医疗配套、人才梯队、后台职能在多个项目之间分摊复用，把单店难以消化的成本摊薄。

重资产CCRC项目最大的成本压力来自医疗配套。自建康复医院投入大、周期长，单一城心项目很难独立承担。同城加密后，旗舰园区的康复医院可以同时服务多个城心机构，医疗投入由“一项目一医院”变为“一区域一后台”。

如泰康之家在上海的“两园两府”布局中，申园承担起医疗支撑、标准输出的后台角色，锦绣府、静安府两座城心机构实现医护轮岗、专家共享、运营系统互通。具体来说，申园康复医院直接向静安府派驻全科医生、康复技师、中医师等，常态化开展慢病管理；医疗质控团队定期到城心机构做检查与督导，同时联动瑞金、华山等三甲医院开通绿色转诊通道。

平安的城芯项目同样借助周边三甲医院的合作补齐医疗能力，项目自身聚焦居住品质和照护服务，避免在核心城区承担重资产医疗建设成本。

人才缺口是养老行业长期痛点，单一项目很难撑起完整人才梯队，“同城加密”正帮助地化解这一难题。成熟社区变身实训基地，通过校企合作、内部培训批量输送护理、社工与运营人员；员工可以在多个项目之间轮岗，岗位晋升与服务积分挂钩，新开项目还能为骨干提供管理岗上升通道。

“我们在浙江搭建省级共享后台，销售、人力、财务职能集中集约，一线社区团队不用分心行政事务，专心做好长者服务” ，泰康之家浙江分公司相关负责人向记者介绍。

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商业逻辑：从跑马圈地走向精细化，考验长期运营能力

同城多点布局能不能算过账，最终要落到入住率上。养老社区投资重、回报周期长，入住率是项目实现现金流平衡的核心指标。而入住率高低，首先取决于选址与客群是否匹配。

“一线与强二线城市老年人口基数大、支付能力更强，城心项目客流更稳定，能明显缩短项目培育周期。”一位养老行业分析师向记者表示，据2024年数据，全国养老机构平均入住率仅45%，大量床位空置，根源不是没有需求，而是选址、产品定位和真实客群需求错配。这正是险企在“多城撒点”之外叠加“同城加密”的商业逻辑：与其在陌生城市试错，不如在已验证的需求高地里提高密度。

“但密度提高不等于入住率自然提高”，一位人身险公司相关负责人向记者坦言。新一代长者已经不愿接受三四人间的传统床位，对居住隐私、医疗便利性、精神文娱生活提出更高要求。同一城市多个项目如果定位重叠，反而可能形成内部争客。

错位之外，受访从业者普遍认为，真正决定同城多点布局成败的，是运营能力能否在多个项目之间顺畅、高效流转。多项目之间的人才调配、医疗共享、供应链协同，重资产旗舰与轻资产城心项目的投入配比，以及机构服务向居家场景的延伸，都不是多开几家院就能自动解决的。

如今，险企布局养老社区已从初期试点铺设渐入成熟期、回报期。依托多年项目运营沉淀，行业开始新一轮战略调整与模式优化，“同城加密”便是在多城布局基础上长出的新探索。这套模式能否持续跑通，最终要看险企能否把分散的项目、医疗资源、服务能力真正捏合成一体化的运营体系，或将成为保险康养赛道下一阶段竞争的核心分水岭。