部分公建配套费不再由开发商承担

记者 田国宝

2026年11月5日，北京市朝阳区将台乡驼房营两宗住宅用地开始竞价。其中，55号组合地块规划建筑面积约9.79万平方米，起拍价45亿元；56号组合地块规划建筑面积约7.34万平方米，起拍价38亿元。

此前，两宗地为一个出让项目，原定于9月3日完成竞拍，后被暂停出让。10月16日，该项目拆分为两宗地重新挂牌。

拆分后，两宗地合计规划建筑面积仍约为17.13万平方米，起始总价增加了7.79亿元。原本由竞得人无偿代建的体育场馆及指定社会停车位，改为由竞得人代建、朝阳区体育局回购。

类似安排也出现在其他地块。北京丰台分钟寺项目的部分商业和社会停车设施，由竞得人建设、区政府指定企业按成本价整体购买；上海普陀一个住宅出让项目附带的地下通道、公共绿地和开关站迁建工程，由区政府向立项主体出资，竞得人全过程代建。

“公建配套的建设费用，是房企测算土地成本时必须考虑的支出。”一位国有房企区域负责人告诉经济观察报，这部分成本会摊薄项目利润。销售顺畅时，房企尚能接受；去化周期拉长后，这笔支出对投资决策的影响随之增加。

8月28日，住房和城乡建设部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称“828新政”），提高新项目预售门槛，强化销售资金监管。公建配套由谁出资、何时付款、何时交付，也成为房企安排项目资金时需要重新考虑的问题。

谁来承担费用

驼房营地块的挂牌文件显示，55号地块0001、0018体育设施的建安成本控制标准分别为1.5万元/平方米和9000元/平方米；0018地下二层不少于300个社会停车位及相关设施的总建安成本约为7500万元。56号地块0002体育设施的建安成本控制标准约为1.3万元/平方米。

按上述标准粗略测算，55号地块0001体育场馆的建安成本约为4.86亿元，0018体育场馆约为0.77亿元，加上地下社会停车场，合计约6.37亿元；56号地块体育场馆的建安成本约为2.48亿元。两宗地上述公建配套的建安成本合计约8.85亿元。

公建配套改为有偿回购后，土地起始总价也有所提高。该项目首次挂牌的起拍价为75.21亿元，重新挂牌后两宗地起拍价合计83亿元，增加7.79亿元。

按照挂牌文件，两宗地的体育设施及指定停车位均由竞得人建设，朝阳区体育局回购，资金按工程实际进度分批支付。55号地块0001须在2028年12月前竣工验收并交付，0018与住宅同步交付；56号地块0002须在2028年5月前完成交付。

上述国有房企区域负责人认为，虽然土地价格有所提高，但回购安排改变了房企承担公建配套费用的方式。过去，这部分费用由房企自行消化，企业会尽量压缩支出；改为有偿回购后，房企有了相应的收入来源，也为改善配套建设质量提供了空间。

在他看来，房企测算项目收益的逻辑也随之变化。无偿配建时，相关建安费用是项目的成本支出；有偿回购后，房企增加了一笔回款，可以据此测算代建业务的收入和利润。

北京丰台分钟寺地块计划于11月17日竞价，规划建筑面积约13.17万平方米，起拍价46亿元。除住宅外，该项目还包括商业、社会停车场等设施。

挂牌文件约定，0104商业地块和0101社会停车场由竞得人建设，丰台区政府指定企业按成本价整体收购。购买方取得相应地上、地下物业后，须持有至土地使用年限届满。0101地块内另有一条15米宽的东西向街坊路，由竞得人建设后无偿移交丰台区城市管理委员会。

上海普陀上述地块采用政府出资、受让人代建的方式。配套工程包括南石一路、礼泉路地下H型通道及附属设施、两处公共绿地和一项10千伏开关站迁建工程等，由普陀区政府向相关立项主体出资，受让人负责全过程代建。

经济观察报查阅部分一二线城市土地招拍挂文件发现，公建配套由竞得人建设后无偿移交仍较为常见。有偿代建、回购目前主要出现在部分城市的部分地块，北京、上海也未普遍采用。

北京市规划和自然资源委员会一位人士告诉经济观察报，公建配套的规模、建设及移交方式，主要由土地所在区政府根据土地市场情况确定。

公建任务增减

上述国有房企区域负责人介绍，住宅项目附带的配建任务种类较多，承担费用和移交物业的方式也有区别。

道路、绿化、人防、公共广场等配套主要服务项目及周边，多数由房企出资建设，按约定无偿移交。学校、医院、场馆、公共交通站点等设施以提供公共服务为主，部分兼有经营功能，过去也多由房企出资建设后无偿移交，回购并不普遍。

社区商办、公租房、人才公寓、回迁房等配建物业，则分别涉及经营、租赁和安置等用途。在项目实操中，对这类物业进行有偿回购较为常见，也有无偿移交的情况。

该区域负责人说，城市更新、旧改项目的情况更为复杂。原权属集体组织或企业除要求货币补偿外，往往还要求在项目建成后取得一定规模的商业或办公用房，这类物业有时也被纳入项目配建任务。

“828新政”后，一些城市除了调整配套设施的移交方式，也开始减少或放宽住宅用地的配建要求。

10月21日，十堰市住房和城市更新局等部门联合印发实施意见，明确对8月28日及之后签订出让合同的商品住宅用地，取消人才公寓配建要求；规划住宅计容面积小于15万平方米的，可不配建幼儿园。

一位四线城市的民营房企负责人告诉经济观察报，其所在城市要求每个小区配建公租房。这既增加了建设成本，也挤压了可售面积，“综合算下来，对净利润影响在10%左右”。

他认为，如果当地也能取消或放宽部分配建要求，即便实行现房销售、资金占用周期较长，只要项目有足够的利润空间，房企仍愿意拿地。目前的困难在于，一共就10个点的利润，分摊到四五年周期，基本不赚钱。他目前有七八个在建项目，另有三个地块尚未开发。在该四线城市，一个现房项目的开发周期通常约五年，三个地块即便交叉开发，“也能做七八年，先不着急拿地”。

上述国有房企区域负责人表示，调整公建配套的移交方式、内容和比例，意在减轻房企的投入负担，吸引更多企业参与土地竞买。企业会将地价、配建成本和回款安排一并纳入测算。

资金排序变化

828新政要求，新出让土地的商品住房项目优先实行现房销售；选择预售的，新项目单体建筑应完成主体结构封顶。购房人支付的首付款、个人住房贷款、定金等资金进入监管账户，待项目竣工验收、相关配套具备交付条件后解除监管。

已出台的地方实施意见对资金监管的要求较为一致，销售方式则有所区别。有些地块明确要求现房销售，也有城市将选择权交给拿地房企。

预售门槛提高、销售资金监管趋严，使房企在销售回款能够自由支配前，需要为土地、住宅主体及配套工程安排更长周期的资金。公共设施体量越大，需要覆盖的建设投入也越多。政府按进度支付代建或回购款，可以为相应工程提供资金，减轻房企垫资的压力。

公建配套的规模、成本及付款方式，不仅影响单个项目的现金流，也影响房企后续拿地和再投资能力。地方政府出让土地时，需要在土地收益与市场成交之间做好平衡。

部分调整已经体现在土地付款条件上。按照北京的828新政实施意见，8月28日后出让的土地，首付款不低于50%，余款可在两年内缴清，不计利息。

驼房营项目拆分后，地块起拍价由原来的75.21亿元降至45亿元和38亿元，降低了企业参与单个项目的资金门槛。两宗地还设置了保证金共享机制，参与两宗地竞买的房企可少缴7.6亿元保证金。

驼房营地块周边市政设施的建设计划也有所提前。连接坝河两岸的规划一路，计划建成时间提前9个月；酒仙桥南街相关路段提前19个月，以衔接住宅竣工和配套交付。

进入建设阶段，回购款的支付时间直接影响房企垫资规模。过去，即便政府约定回购人才房、回迁房、公租房等配建物业，前期建设仍需房企大量投入，部分项目交付两三年后仍未收到回购款。

一家中型民营房企人士告诉经济观察报，其所在企业已多年没有开发新项目，但截至目前，地方政府尚未支付的各类回购款仍达百亿元量级。据他了解，一些大型房企开发项目更多，此类应收款规模也更大。

该人士说，政府回购款涉及财政预算安排及人大审批，即便纳入预算，企业实际收款仍受地方财政状况影响。

上海部分地块由政府投资、房企代建，北京部分地块约定按工程进度支付回购款，均将付款安排前移至建设阶段。与建成移交后等待回购款相比，这些安排有助于减少房企垫资及资金占用。

一家头部房企人士告诉经济观察报，828新政落地时间尚短，新政项目尚未开工，对资金压力的影响还缺乏实际案例。他表示，过去企业通常按年度安排项目资金，如今做资金计划，通常需要覆盖三至五年。