身家320亿地产狂人，花21亿买下的香港豪宅，只卖出7.9亿

香港山顶歌赋山道15号

2025年8月，香港山顶歌赋山道15号，一栋曾经创下天价纪录的豪宅，终于找到了买家。

成交价7.9亿港元。

九年前，深圳富豪陈红天买下这处物业时，花了整整21亿港元。

如今，跌幅直接超过六成，创下了当时香港住宅物业买卖中最大的账面亏损纪录。

作为深圳最早富起来的第一批地产商，陈红天买房子通常是一栋一栋地买。

但是在成为富豪之前，这个男人对房子最深刻的记忆，却来自佛山一间不到10平方米的宿舍。

一家四口，在那里住了将近20年。

01

陈红天1959年出生于广东佛山南海。父亲担任中学校长，母亲是村里的妇女主任，一家四口挤在不到10平方米的房间里。

父母睡一边，他和哥哥睡另一边，床底下放着痰盂，稍不小心打翻，整间屋子便臭不可闻。

他后来回忆，自己从十几岁起就发过誓：

“终有一天，我要住最好的房子！”

1976年，17岁的陈红天中学毕业，被安排到佛山南海的鱼苗场务农。四年后，他回到城里，当过乒乓球教练，也做过职业中学的体育老师。

这原本是一份安稳的工作，但陈红天没有打算一直干下去。

1984年，他辞去教师工作，独自前往深圳。那一年，深圳经济特区成立刚刚四年，大量工厂、商人和外来人口正在涌入。

陈红天最初进入外贸行业，先后在丝绸进出口公司和实业公司工作，做过来料加工和出口贸易。六年后，他与妻子共同创办祥祺集团，开始涉足房地产。

最初，祥祺集团为开发商提供融资服务。等到积累了一定资金，陈红天决定自己盖房子。

1995年，他在深圳开发了第一个住宅项目——祥祺花园。

这个项目让陈红天尝到了房地产的甜头。此后，祥祺集团陆续进入住宅、商业地产和酒店等领域，陈红天也逐渐成为深圳地产圈的重要人物。

不过，赚到钱后的陈红天，似乎对卖房子没有买房子那么感兴趣。

2013年前后，他开始在各地收购商业物业。武汉333米高的民生银行大厦、深圳证券大厦，以及上海的商业楼宇，陆续进入祥祺集团的资产版图。

从前，他最大的愿望是拥有一套好房子。如今，他开始购买整栋大楼。

而深圳，已经装不下陈红天买楼的胃口了。

02

2015年8月，陈红天和妻子花了3.87亿港元，在香港东半山买下一套豪宅。

这套房子位于傲璇5楼。整栋楼只有12户，每层只有一户，是当时香港最昂贵的住宅之一。

不过，对已经在深圳买过整栋大厦的陈红天来说，一套豪宅显然还不是终点。

第二年6月，他又花21亿港元，从庄士机构手中买下香港山顶歌赋山道15号地皮。

歌赋山道是香港传统豪宅区，李泽楷、何超琼等富豪都曾在这一带置业。而陈红天买下的15号地皮，面积约1672平方米，可以兴建一栋独立洋房。

按可建楼面面积计算，每平方英尺地价超过22万港元，刷新了当时香港住宅地皮的单价纪录。

21亿港元，买的还只是一块地。

一个月后，陈红天又出手了。

这次，他看中的不是住宅，而是香港红磡海边的一栋甲级写字楼。

One HarbourGate东座，15层办公楼，建筑面积约2.59万平方米，配有155个停车位。陈红天为它支付了45亿港元，随后将大厦更名为“祥祺中心”，作为集团的香港总部。

短短一年时间，他在香港买楼就花掉了近70亿港元。

而他的下一站，是伦敦。

2017年7月，他斥资4.1亿英镑，买下伦敦金丝雀码头的加拿大广场20号大厦，并将其更名为“伦敦祥祺中心”。五个月后，他又花2.7亿英镑，买下附近的丘吉尔广场5号。

半年时间，两栋写字楼，花掉约60亿元人民币。

陈红天看中的，不只是这些楼宇的地段，还有未来多年的租金收入。

那几年，陈红天的财富和影响力也来到高峰。2018年，他的家族以320亿元财富登上胡润百富榜。

钱多了，陈红天说话也越来越有底气。

2016年万科股权争夺期间，他曾公开发文支持姚振华，对王石毫不客气。

2022年，他又在一次公开活动上谈起李嘉诚，称长和系不到2000亿元的市值，在自己身边的富豪圈里“算不了什么”。

“深圳狂人”的称呼，就此传开。

不过，陈红天最舍不得的，似乎并不是伦敦那些每年收取租金的写字楼，而是香港山顶那栋21亿港元的豪宅。

2018年，他提前一年向卖方付清约10亿港元尾款。

当时，外界已有关于祥祺集团资金状况的猜测。有人认为，陈红天提前付清房款，是为了方便将物业拿去抵押融资。

陈红天对此颇不以为然。

“你可以说我钱太多！”

他还明确表示，歌赋山道15号只会自住，绝不会出售，也不会抵押。

这栋豪宅后来建成了一座三层独立洋房，拥有六间套房、多个车库和宽阔的私人花园，还能眺望香港南区的海景。

从佛山那间不到10平方米的宿舍，到香港山顶的独立豪宅，陈红天花了几十年。他终于住得起自己年轻时梦寐以求的房子。

只是2019年，歌赋山道15号还是办理了银行按揭。

03

陈红天这些年买下的物业，动辄几十亿港元。买楼需要大笔资金，而物业本身又可以成为贷款的抵押品。

巅峰时期，陈红天手握全球12栋摩天大楼，年收租金数十亿元，只要租金收入能够支撑融资成本，他就像拥有一台印钞机。

但从2022年开始，情况突然变了。

英国连续加息，伦敦写字楼市场承压。香港楼市也开始调整，曾经被富豪争抢的豪宅，越来越难找到接盘的人。

陈红天在伦敦买下的写字楼也遇到了麻烦。加拿大广场20号当年花了4.1亿英镑购买，后来市场传出的出售意向价已经降至2.5亿英镑左右。

2023年3月，恒生银行委托接管方，接管了祥祺集团位于红磡的祥祺中心。

那是陈红天七年前花45亿港元买下、并以自己集团名字命名的大厦。

随后，他位于东半山的傲璇豪宅，以及山顶歌赋山道15号，也进入债权银行的接管处置程序。

祥祺集团很快作出回应，承认公司出现了短暂现金流断裂，但强调“短时间内可妥善解决”。

但接下来的两年，陈红天名下的香港物业却接连被处置。

2023年9月，他曾经花3.87亿港元买下的傲璇5楼，以约4.18亿港元成交。虽然卖价仍高于当年买价，但已较此前市场估值大幅缩水。

2024年11月，香港都会大学以约26.5亿港元买下祥祺中心。

陈红天当年花45亿港元买入的大厦，八年过去，两次交易价格相差18.5亿港元。那栋曾经挂着祥祺集团名字的香港总部，从此有了新的主人。

至于歌赋山道15号，接管方也多次安排招标，却迟迟没有完成出售。

到了2025年，市场传出的意向价格，已经跌到了7亿至8亿港元左右。

陈红天当年花21亿港元买下的山顶豪宅，连原来价格的一半都卖不到。

而这一次，已经不是他愿不愿意卖的问题了。

04

2025年9月，歌赋山道15号的一份交易资料，披露了一个特殊的买家。

SUNRISE LEGEND LIMITED。

这家公司的股东，正是东亚银行。

六年前，东亚银行曾先后为这处物业办理一按和二按。如今，这家银行通过旗下公司，以7.9亿港元的价格成为豪宅的新业主。

从债权人变成业主，东亚银行用了六年。

陈红天曾经表示，这栋房子只会自住，绝不会出售。但到了2025年，决定房子去留的，已经不是他了。

2026年2月，东亚银行又开始寻找新的买家。市场消息显示，歌赋山道15号的意向售价约为10亿港元。为了吸引买家，银行还翻新了大宅外墙。

当年陈红天花21亿港元买下的房子，如今银行开价10亿港元，仍然比当初便宜了一半以上。

而陈红天的债务纠纷也没有结束。

2026年6月24日，深圳市中级人民法院因一起涉及恒生银行的金融借款合同纠纷，对陈红天采取限制高消费措施。

到了9月，他又因涉外仲裁裁决执行、借款合同及金融借款合同等多起案件，被相关法院限制高消费。

曾经嘲笑李嘉诚的“深圳狂人”，先如今却身处困境。

从蜗居到豪宅，从全球扫货到豪宅血亏，陈红天亲自演绎了一出好戏：杠杆是财富的加速器，却也是深渊的暗雷。