160㎡户型怎么做才更出彩？

来源：市场资讯

（来源：地产观察）

一年一度的《地产观察领航者思想会来》了，这次的主题，是「现房新周期，重构经营价值」。

828新政落地，预售杠杆时代终结，房企怎么破局？这次思想会将共同探讨解题各大房企的困惑，在不确定性中寻找确定性。12月9-11日，第三届房地产领航者思想会落地郑州，这次我们邀请了万通集团创始人冯仑，金沙总裁张永涛等等14位专家从战略、设计、工程、营销四大维度拆解可落地打法，有兴趣的可以咨询静静（dcgcas）。

现在市场上160m²的户型，越来越少了。

新规之后，很多没那么改善的楼盘，户型就做到140m²为止了。

因为按100%的得房率算，140m²左右的四房三卫，对于大部分普通家庭来说，已经完全够用了。

如果想要享受呢，就直接升级成180m²的超大户型。

这时候，160m²的户型，就略有些尴尬。不够140m²实用，也不够180m²享受。数量越来越少，也在情理之中。

所以，这次160级别的户型区间放宽一些，最低下探到153㎡，最高上探到169㎡。

最后，还是再补充两点。

第一，在得房率上，本文依然选用两个数据，第一个是室内得房率（包含阳台），并以此为主，第二是加上电梯光厅（入户花园）和露台（如果有的话）后的得房率。

第二，依然要强调，户型是总图的具象化表达，脱离了总图讲户型就是盲人摸象。所以在讲户型的时候，我还是尽量把总图也带一下。

侧重点不同的两个160南厅户型

1）155m²四房三卫——来自成都锦宸院三期

锦宸院三期位于成都市锦江区三圣乡驸马板块，占地约57亩，容积率约2.1，规划了10栋9-15层的类洋房和小高层，都是两梯两户的设置。

它的户型从155m²起步，大户型做到了183m²和187m²。没有从140m²起步，就表示，这个楼盘的定位是更改善的。

作为起步户型的155m²四房三卫，都位于双单元楼栋上，同时担任了连接户和边户的功能。所以，它只能是南厅户型。

它的南向面宽有16.7米，排布了一个6.5米的宽厅和三个卧室。放在成都，这算是比较中规中矩的面宽。

再来看面积，它的室内得房率是100%，室内总面积接近156m²。

其中餐客厅面积48m²，算是160面积段比较正常的面积。

主卧30m²，次卧套20m²，两个小次卧分别是11平和12平，都不算太大，和140户型一个级别。

我们来对比一下这个同样来自成都的140级别户型，会发现两者的面积分配还是很相似的。尤其是厨房、客卫、两个小次卧，面积基本一样。

两者的不同之处在于：

第一，一个主卧更大， 一个餐客厅更大，两者基本相抵；

第二，锦宸院三期有一个更大的独立玄关，有6.6个平方；

第三，锦宸院三期留出了一个11m²的巨大北向阳台，跟14m²的入户光厅形成联动空间，两者加起来25m²，应该能做成另一个重要的家庭活动场所。

也就是说，锦宸院三期这个155的户型，和140级别户型相比，最重要的升级点在于更大的玄关和更大的生活阳台。

这两个升级点是否值得购房者买账，可能就见仁见智了。

2）165m²四房三卫——来自杭州建发云之城

杭州160级别的户型，相对来说还比较多。

可能因为杭州整体得房率比较低，而且赠送的不能打的飘窗比较多，140还是不太够用，所以160还有生存空间。

下面这个165m²的四房三卫，就来自杭州建发云之城南区。

建发云之城位于杭州市西湖区双浦板块，偏郊区，总占地225亩，分为南北两区。

南区容积率约1.3，规划24栋8-11层洋房和类洋房。户型91m²起步，最大165m²，只有两栋楼，整体偏刚需。

作为楼王户型和纯边户户型，165m²的四房三卫也采用了南厅设计。

它的南向面宽16.8米，和锦宸院155m²户型基本相同，也同样是宽厅+三卧室的排布。

但两者又有不同，锦宸院的客厅面宽更宽，而建发云之城是三个卧室的面宽都更宽。

由于是洋房户型，得房率在杭州算是偏高的，到了97%，室内实际面积是160m²，比锦宸院多了4平方。

再来看面积分配。

虽然建发云之城的客厅面宽只有6米，但是面积做到了50m²，主卧套是35m²，都分别比140级别的户型大了5个平方左右。

次卧套18平，不算大，但是第二次卧做到了14平，小次卧11平。这也是杭州户型和成都户型一个很大的区别，它的面积分配更加平均。

厨房面积也做了升级，到了10个平方。

同样是对140户型的升级，相比锦宸院，这个160户型是更工整的140plus版本，分别从餐客厅、主卧、第二次卧和厨房进行了升级。

不算富裕的双全景舱户型

169m²四房三卫——来自广西柳州联发嘉悦里一期

还是要讲到一个双全景舱户型，来自广西柳州。

联发嘉悦里一期位于柳州主城区，占地57亩，容积率3.5，规划了8栋29-31层的高层建筑，正南正北布局。

没想到，柳州这种三线城市也有3.5的容积率。

从下面的总图能看出来，大部分楼栋都是南方特有的筒子楼，这也是高容积率的代价。

它的户型从89m²起步，最大户型169m²。这种户型杂糅的情况一般都出现在老城区。

作为小区最大户型，四房三卫的169m²户型位于唯一一栋两梯两户、独栋独单元的板式楼上。

这算是一个比较原汁原味的双全景舱户型。

因为它从电梯厅进入之后，直面的是约14m²的空中岛院（茶室）+生活阳台，而非厨房。

作为一个双全景舱户型，它的主卧面宽还能做到6.5米，相当奢侈。面积也相当大，足足有42m²。

另一个全景舱——位于东北边的餐客厅的面积也是42m²，但这就不算大了。好在外挂一个约19平的错层露台，算是弥补了这个缺陷。

三个次卧的面积也都不大，南向次卧套大约17m²，另外两个次卧大约11平，都是140级别户型的大小。

它的室内面积加起来大约有165m²，室内得房率大约98%。加上露台的话，总得房率大约109%。

应该说它的室内面积还是不小的，但是除了主卧套之外，这不算是个特别宽敞的户型。

究其原因，还是因为空中岛院和玄关过道占据了比较多的面积。

可见，160级别的户型做纯正的双全景舱，其实也没有特别富裕。

面宽与得房率双高的四代宅户型

153m²四房三卫——来自广东中山御宸

最后再来讲一个来自广东中山的楼盘。虽然这个户型的建筑面积只有153m²，但实际得房率相当高。

御宸占地33亩，容积率1.99，规划了7栋24层的高层住宅。

2.0的容积率，做纯高层，这太奢侈了。

所以它的建筑布局毫无难度——所有楼栋都毫无负担地做成了两梯两户的独栋独单元，也意味着所有户型都是纯边户。

同时，楼间距也很开阔，2号楼和6号楼的楼间距甚至达到了近100米。

153m²的户型，位于地块比较中间的位置，无论是横向还是纵向的楼间距相当开阔。

这也为好户型的诞生打下了基础。

作为一个纯边户户型，这个153m²的四房三卫户型，南向开间居然还达到了23.1米。这太惊人了。

一个面宽7米的宽厅，5.7米的主卧套，4.9米的次卧套，还有一个3.1米的次卧，悉数排布在南边。

真的，我就没见过能把面宽用得这么随意的户型——连次卧套的面宽都能做到4.9米。

对比很多竖厅户型，真是旱的旱死，涝的涝死。

和其它城市的四代宅户型不同的是，这个户型不光侧边的露台是错层挑高的，就连入户光厅也部分做成了双层挑高。

从面积来看，它的餐客厅加起来大约60m²，也非常阔绰。

更夸张的是主卧套，42m²的室内面积不说，还外挂一个12m²的侧边错层露台。

但是它的卫生间却只做了6m²，没办法放下浴缸，这点我不是很能理解。

次卧套大约27m²，也非常宽敞。

剩下两个次卧分别是13m²、11m²，客卫5m²，玄关+过道约10m²，都算是正常面积。但是厨房+生活阳台约8.5m²，有点小。

它的室内面积加起来大约177m²，得房率大约116%。

加上12m²的主卧露台和34m²的入户光厅，实际使用空间近223㎡，综合得房率高达146%，而且它的层高还做到了3.15米。

总体来说，是一个实用度非常高的南厅户型。

这个开发商鑫洋来自四川，不得不说，这个户型确实很有成都的风范，但在得房率上又超越了成都。

总结：

从120到140再到160，基本都还是四房三卫的设置，房间数量并没有增多。

新规后，关于100、120、140应该怎么做，大家基本是能达成共识的。当然，这也是因为，总面积确实不够大，所以变来变去都差不多。

比如140级别的户型，基本就是40-45m²的餐客厅，30m²左右的主卧套，20m²左右的次卧套，两个10-12m²的次卧，8m²的厨房，5m²的公卫，5m²的阳台，再加上6-10m²的过道+玄关+储物间等……

都是比较合适的面积，当然不拥挤，但也谈不上多豪华。

到了160这个级别，就真正拥有了一些自由的空间。

这多出的20平，到底该用到哪里去呢？

是分给餐客厅？还是分给主卧套？抑或是各个次卧？还是分给厨房、玄关甚至是生活阳台？

从以上各个户型可以看出，大家各有各的想法，并不统一。

以及，也能看出，如果得房率不是特别高的话，相比140，160的改善属性确实不够突出。