江苏
高盛地产团队刚出了一篇中国房地产的报告，标题写的是2027年展望，其实是以2027年为起点的展望，一直展望到2035年。
一般说来，预测的时间线越长，测不准的概率越高。
但高盛并不是在做一个量化模型，它是在梳理中国楼市的底层逻辑，只要方向对了，就不会输在平均数下。
报告里有三个数值，构成了分析的视角。
第一个，卖地收入。
全国300城市的住宅土地出让金，2025年是2.37万亿。高盛沿着他们的模型推演，到2035年，只剩下400亿。对比2025年，跌掉98%。如果以2021年峰值8.7万亿做基数，可以说得更干净：归零了。
这个结论多半立不住，因为这意味着土地财政退出，这正是最新诺奖得主霍尔所批判的模型：纯数据的统合与推演，抹掉了因果关系中的因——人的跨期。土地出让金的背后是人，是地方财政收入，它是超越市场的核心价值取向，是一场城投拿地、左手转右手的财政游戏。支撑这场游戏的与其说是土地，不如说是债务。那么，65万亿的城投债怎么化？大概率是转股权。游戏不会结束，土地出让金也不会归零。
真正的跨期冲击是房地产税。那是置换，不是归零，不是400亿。是2万亿的确定性收入，而不再是每况愈下的土地出让金的不确定收入。从这个视角看，房地产税早晚要执行。
现在办公室精英难的是，房地产税是个双刃剑：它稳住了收入的确定性，却稳不住资产抛售带来的更大不确定性。在楼市下跌的趋势中，理性人的选择是不买房，房子是用来住的，也完全可以是租着用的。
谁让房子天然具有金融属性？它一旦进入商品世界，就不仅仅是用来住的。
第二个数字，库存。
报告估算，当下全国未售住宅对应的货值大约44万亿。很多人第一眼看到这个数字，直觉是天量库存压顶，房子永远卖不完。但高盛这份报告最反常识的地方，是区分了“账面库存”和“能动的库存”。
到2035年，这44万亿的库存里面，84%永远盖不成可以正常入市的现房，是僵尸库存。这真的是一个反直觉的视角：库存不等于有效供给，无效的库存等于破坏性出清。它不是政策的选择，却在发生着，说是天谴也不为过。
如此而论，供求关系将出现新的平衡。报告测算，2028年全国新房可售面积同比要跌掉接近四成，一线城市的供给收缩还会更早一年到来。
这很可能是一种单相思，因为不太可能统计出无效库存。决定库存出清的是价格，是机会成本，不是老破旧，不是建房的状态。
如果没有出现冻结式的供不应求呢？那高盛的所有推测就都错了。
第三个数字，房价。
新房的节奏，模型给的是：2027、2028两年，每年继续下行3%；2029、2030两年走平，止住下跌；2031年开始，每年温和抬升3%。放到2035年，全国新房均价大致回到10080元/㎡，略高于底部位置。分化是主线：上海、深圳这类一线城市，报告上调了两年区间涨幅预期，给到20%；绝大多数三四线，价格弹性很弱，就算周期回暖，也很难有像样反弹。
结论是形成一个弱反弹，不是新一轮大牛市。
十年内出现弱反弹，感觉背后有一个影子叙事：不会出现日本的三十年。但反向看，人口节奏、政策调整、保障房投放任何一个变量偏移，整条曲线都会变。
所以，高盛的推测与其说是推测，实际上是一种警示：如果没有政策的跨期，按最美妙的结果，也要沉没十年；反之，根本不知道会沉没多少年。
我们不妨加入一种个性化的体感：三十年也好，十年也罢，人的跨期会有什么表现？四个字：天翻地覆。
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