2027-2030年房价大预测：不出意外，极可能像日本2013-2019年走势

今年9月底出台的房贷贴息政策，大家关注的多是“贴1个点”。我更在意的是另外两个细节：贴息资金由中央财政和地方财政按90%、10%分担，实施期暂定一年。

中央掏九成，说明这钱主要不指望地方出；只给一年，说明这不是要长期托底，而是在关键时间点推一把。这个设计已经透露出决策层对楼市的判断：市场离自己恢复不远了，只差最后一点力。

问题是，这一点力推出去以后，楼市会往哪走？我的判断是：2027到2030年，中国楼市大概率走日本2013到2019年那条路，核心城市温和上涨，其余城市分化磨底，全国一起涨的日子不会再有。

下面从三个角度说：价格信号说明了什么，日本那六年给了什么样本，以及这一轮谁能赚钱、谁会被落下。先看价格信号。

很多人盯着上海“转正”，其实全国的数据更值得看。9月70城中二手住宅环比上涨的城市有9个，比上月多了6个，但二、三线城市二手住宅价格同比仍分别下降4.5%和5.4%。

一边是一线城市二手房环比自今年3月以来连涨7个月，一边是大多数城市还在跌。这不是全面回暖，而是一把剪刀刚刚张开。

上海的数字要放在这把剪刀里看。这是上海二手房价格时隔38个月首次同比正增长。

上海二手房价环比已连续8个月上涨，每个月只涨零点几个点。如果是政策刺激引发抢购，价格会在一两个月里突然跳起来。

这种慢慢挪上来的走法，说明是买卖双方一套一套谈出来的价格。经历过2016年那轮行情的人应该有体会，冲得快的顶，跌起来也快；慢慢磨出来的底，往往更牢。

再看成交结构。2026年1—9月，全国二手房网签面积61746万平方米，同比增长10.7%；而1—8月新建商品房销售面积同比下降12.1%。

二手房成交在涨，新房在缩，二手房交易占比从2020年的27%升到2025年的46%，今年前八个月达到52%。这个比例越过一半，意义比房价涨跌还大。

新房为主的时候，房价主要由开发商定，土地成本推着价格往上走；二手房为主以后，房价由买卖双方谈，决定价格的是这套房能不能卖得掉、卖给谁。换句话说，房子的价值从“造价逻辑”转到了“流动性逻辑”。

这个变化，正是日本2013年以后那轮行情的底层规则。那么，为什么参照物是2012年底的日本，而不是1990年？

很多人一提日本就想到“失去的三十年”。可日本当年的病拖得那么重，很大程度上是治疗出了问题。

1989年到1990年，日本央行把贴现率从2.5%连续上调到6%，在楼市最热的时候猛踩刹车；之后银行坏账又捂了十来年，才集中清理。我们的顺序正好相反：房价还在涨时就先收紧房企融资，风险暴露后先保交房、再做债务重组，利率一直在往下走。

同样的病，用了相反的治法，病程不会一样长。城镇化阶段也不同。

日本1990年城镇化率已经超过七成五，进城高峰早就过去了；我国2025年末常住人口城镇化率是67.89%，每年还有上千万人进城。这些人要住房，需求是实打实的。

拿1990年的日本套今天的中国，时间点就错了。不过，“像日本2013年”不等于“照抄日本2013年”。

有一处差别很关键，却常被忽略：日本那轮复苏靠的是大规模货币宽松，钱是漫灌出去的；我们这一轮，LPR已连续17个月不变，5年期以上LPR为3.5%，央行没有大水漫灌，发力点放在了财政上。

财政怎么用，就看贴息的门槛：首套房、建筑面积不超过120平方米、价格不超过150万元。150万在上海核心区买不到一套像样的两居室，在大多数二三线城市却正好是刚需的主力价位。

这条线划在这里，意思很明确：一线核心区让市场自己修复，财政去托住普通城市、普通家庭这一层。我认为这是比日本当年更聪明的地方。

日本的宽松一视同仁，结果钱都流向东京，地方城市只能慢慢失血；我们用财政分层托底，核心城市靠市场，外围城市靠政策。这样做的结果大概是：一线涨得不会太快，二三线跌得不会太狠，剪刀能张开，但张不到日本当年那么大。

再说日本那六年的真实样子。很多人只记得“东京涨了”。

首都圈新建公寓均价从2012年的4500万日元出头，涨到2019年的6000万日元左右，年均涨幅四五个点，和当时的低利率、就业好转大体对得上。可同一时期，日本多数地方城市的住宅地价还在下跌。

那是一轮典型的分化行情：人往大都市圈集中，钱跟着人走，其余地方继续收缩。这里有一个反直觉的地方。

日本人口在2008年前后就见顶了，可东京在人口下降的大背景下照样涨了六年。我国2025年人口也在减少，不少人据此认定房价没救了。

我的看法是，人口总量下降不决定房价涨跌，它决定的是分化程度：流出地会更难，流入的核心城市反而更有支撑。人口越少，人越往好地方集中。

所以，这一轮谁能赚到钱、谁会被落下，答案跟城市和地段的关系比跟时机更大。先说节奏。

我的判断是：2027年，深圳、广州的二手房同比有望陆续转正；北京会慢一些，9月北京新房价格同比仍下降2.7%，环比也还在跌，拐点要往后推。2028到2029年，杭州、合肥、南京、成都这类有产业、有人口流入的强二线逐步企稳。

普通三四线和大城市远郊，四年里能做到不跌就算不错。再说幅度。一线核心区年均涨三到五个点、和收入增长大体同步，是比较合理的预期。

谁要是盼着回到一年涨三成的年代，大概率会失望。原因也简单：贴息只有一年，LPR一年多没动，这一轮没有大规模放水，房价只能跟着收入慢慢走。

但也要说清楚，“不出意外”这四个字里有两个变量。一是收入。日本那几年能慢涨，前提是就业和工资没出问题。

我们的底气在新能源汽车、光伏、人工智能这些新产业，它们能不能持续创造高薪岗位，决定了核心城市的年轻人四年后买不买得起、敢不敢换房。二是政策接力。

贴息明年到期后续不续、怎么续，会直接决定二三线城市的底有多稳。这两件事只要有一件掉链子，慢牛就会变成更长的横盘。最后说点实在的。

接下来四年，要琢磨的不是“房价还涨不涨”，而是“我这几套房，哪套在会涨的地方，哪套不在”。

在存量时代，一套房值多少钱，取决于它能不能顺利卖掉。核心区、地铁近、配套成熟的房子，买的人多，价格有支撑；人口流出城市的远郊房、配套迟迟不到位的新区房，就算账面价格没怎么跌，真要卖可能几个月都没人问。

我的建议是，趁现在成交在恢复、买家还愿意出手，把后一类房子换成前一类。等核心城市涨起来，外围房子的买家只会更少。

日本2013到2019年那轮复苏，真正赚到钱的不是押注抄底的人，而是在好地段买了自己需要的房子、一直拿着不动的人。房子从“闭眼买都涨”的投资品，回到了“只看位置”的居住品。

中国这一轮大概率也是这样。日本花了二十多年走出来的路，我们有机会压缩到十年左右。但前提是先认清：这是一轮分化的慢牛，不会全面翻身。