人大教授吴晓求：百姓资产70%是房子不对，房地产造富时代结束

曾经，无数中国家庭把房子死死视为“全部家当”。随着高杠杆神话轰然崩盘，这种畸形的财富结构正暴露出最为致命的风险。

中国人民大学教授吴晓求指出，居民部门如果65%以上甚至70%的财富都集中在房地产上，这是极不正常的。过去几十年，轰轰烈烈的城镇化催生了庞大购房需求，“买房即致富”成了时代共识，无数家庭倾尽几代人的积蓄疯狂押注。

可是，当恒大等依靠廉价信贷膨胀的巨头接连倒塌，那台最强劲的造富机器戛然而止。政策信号已极度清晰：我国房地产市场供求关系已发生重大变化。

回看这起震撼全局的事件，它标志着经济增长模式的彻底拐点。先说开发商这边，这么多年，行业里形成了快速滚动开发的模式。这套模式持续消耗资金与各类资源，除非走到爆雷的地步，否则不会停下。

站在购房者的角度，卖房的从业者，每天都在研究各类信息。书里也写了他们常用的一些套路。他们可以通过各种线索，判断买家手里有没有可动用资金、资金体量大概多少、心仪什么样的房子。在整个沟通的过程里，他们对买家的了解，甚至会超过买家自己，最后精准锁定，促成交易。

蔡兆明之前接触、处理过不少烂尾项目，对这类风险会有天然的敏感度。早年他在北京开发金地国际中心的时候，斜对面就是一个很有名的烂尾楼。这个项目几经转手，每一个接手的主体最后都出了问题。他当时一直在思考，为什么会出现这种情况。

最后总结下来，大部分烂尾项目，问题都不是出在市场本身，根源大多是股东之间产生矛盾，错过了合适的市场窗口期，最后项目彻底搁置。当我们把时间线拉长来看，把百姓资产70%押在房子上的普通人，当时根本无从察觉表象下潜藏的巨大危机。

很多烂尾，都是纠纷一步步造成的。见得多了，他慢慢积累了识别风险的经验。很多楼盘资金链断裂之后，不会对外宣称自己烂尾。一旦传出烂尾的消息，就不会再有购房者愿意接手。所以不少项目会采用一种方式，吊机保持空转。

在外人看来，工地还在施工，项目还在推进，实际上只是专门雇人操作吊机空转，营造持续施工的假象。以前他经常会去工地观察这类细节。

在前几年，他还发起过一个简单的判断方法，用来评估一座城市的新区有没有发展潜力，会不会沦为烂尾片区。新区一般都会规划标志性建筑，只要看这个标志性建筑的吊机还能不能正常运转。

一旦吊机长期不动，就说明这个项目缺少后续资金注入，风险已经出现。想要判断哪家企业最先爆雷，他有自己的一套观察方式。他做过开发商，手上有很多相邻项目，他们会核算周边项目的财务情况。有时候看到一个项目售价很低，出货速度很快，一算账就知道这个项目根本不赚钱。

一个项目不赚钱还在快速甩卖，他就会持续关注这家企业。从单个项目，延伸到企业的财报。这种依靠空转掩盖债务黑洞的手段，恰恰印证了为什么曾经的造富机器会无可挽回地走向尽头。他记得有一年，这家企业销售额做到三千亿级别，利润却只有三五百亿。

在地产行业里，内行都清楚，这个利润水平是非常单薄的。很多时候，报表上的利润，是通过调整汇算方式做出来的，把亏损项目的成本向后推移，凑出当期的利润数字，这就能看出来企业真实盈利情况很差。

每一个板块，都包装成拥有核心技术，未来几千亿规模的前景，听起来前景无限，企业仿佛马上就要成为伟大的企业。那正是这家企业如日中天的时候。参观结束之后，朋友问他，看完之后是不是有信心了。他说，可以说实话吗。朋友让他直接讲。

他告诉朋友，看完之后后背发凉。朋友问他原因，他解释，这么多板块全部都是吞金兽，只有房地产这一块业务能够产生利润，所有板块都依靠地产输血。

可地产板块当时已经开始打折卖房，只要降价幅度达到百分之十，利润就直接消失。一旦地产板块没法持续输血，任意一个板块债务违约，都会发酵成巨大的舆论事件。

从那个时候开始，他就确定，这家企业一定会迎来风险爆发的一天。当时许多人迷信信贷扩张能掩盖一切，但现实是，伴随着无序巨头的暴雷，房地产造富时代结束已成定局。

大家早就清楚，快速滚动开发的模式，终究会走到尽头，只是没想到这一天来得这么快。这五年，刚好是房地产市场发生剧烈变化的阶段。大家对房地产的理解，需要根本性转变，不能继续沿用过去的认知。很多人其实已经意识到了，房地产有它不变的底层规律，不存在例外。

东亚民族普遍有土地情结，大家都希望拥有属于自己的土地和房产。经济高速增长阶段，大家会发现，几乎所有工业品都可以量产，唯独土地无法被制造出来，制造业越发达，大家越容易形成土地稀缺的认知，进而囤房。经济向好的时候，大家不断买入房产，最后催生房地产泡沫。

当年日本也出现过类似的想法，他们觉得自己是特例，日本的房价会一直涨下去。大家要打破这种特殊论的想法，经济和商业都有客观规律，房地产行业也一样，市场最终会回归正常的商业逻辑。一部分地产从业者，还在期待市场回到过去普涨的时代；

如今，百姓资产70%是房子的畸形格局正被时代重锤打破，回归理性常识已成必然。过去很长一段时间，房子被当成炒作标的、投资品。房子本身的定位是用来居住的，它不能长期充当拉动经济的核心引擎。大家要放下这个执念。

买房的价值判断，要回归使用价值。衡量使用价值的核心指标就是租金，也就是租售比。租售比，会慢慢回归到合理区间，不会再像过去那样严重失衡。早年他在北京操盘金地国际中心，这是一栋甲级写字楼。

当时他遇到一个很有意思的问题，他们在长安街上打造的优质写字楼，售价反而比不上旁边的住宅。写字楼定价，国际上通用的方式就是依靠租售比反向推导。买下写字楼之后，依靠租金回笼资金，十二年回本，用年租金收入，反推物业合理售价。但是放在早年的住宅市场，这套逻辑行不通。

早年大家买房，看中的是增值。一百万买入的房子，很快涨到一百二十万，首付只需要二十万，卖出之后回报率非常可观。大家反复转手套利，所有人都盯着房价上涨，租金带来的收益，微乎其微，买房的核心目的就是增值。这就是大家常说的房产金融属性。

随着击鼓传花的疯狂年代远去，曾作为投资主力的房产正被不可逆转地剥离金融外衣。写字楼和住宅形成巨大差异，是因为写字楼大多是持有出租，很少转手炒作；住宅在过去，大家以买入卖出博取差价为主。

理解这个对比，就能看懂背后的逻辑。未来炒房很难再拿到高额回报，买房回归居住属性，大家自然会重新重视使用价值，也就是租金和房价的比例，重新接轨不动产通用的估值标准。以后买房，大家要优先考虑这套房子好不好出租。一套房子好租，就代表它具备扎实的使用价值。

能不能顺利出租，综合反映了地段、配套、房龄、户型大小、产品适配度，是一个综合性指标。以前大家投资房产，重点看能不能转手卖出。现在，好不好出租，变成了重要的判断标准。过去判断房产升值，依靠房地产三原理，稀缺性原理、流动性原理、相关性原理。

这些原理本身依旧成立，只是在新的市场环境里，它们的权重，会低于租售比这套逻辑。回望这场充满残酷现实的周期轮回，老百姓的财富观念已经历了深刻的洗礼。

繁华落尽，当我们重新审视那些因极度透支而崩塌的巨头，再回看无数被房贷死死“锁住”的普通家庭，吴晓求教授的痛心警示更显震耳发聩。把七成财富押注在单一房产上，不仅让家庭随时直面深渊，更透支了全社会的未来潜力。

旧有幻象已被无情击碎，时代巨轮正在转向更加绿色、稳健的高质量轨道。当大潮彻底褪去，人们终须坦然接受：房地产造富的狂热时代已经画上永远的句号，百姓的财富守护与传承，注定要迈向全新的出路。