北京
文/广州进深 严明会
广州又一在售盘迎来大调规。
近日，广州市规自局发布增城区新塘镇广园快速路南侧（18101226A21188号）地块住宅建设项目调规公示。
这个楼盘，就是已入市3年多的中国铁建·翰林新语。
老盘调规并不稀奇，但像中国铁建·翰林新语这样已经卖到现房的还来调，就比较少见了，一起来看看。
01
项目此次申请调规，主要涉及四栋住宅楼的建筑层数降低、户数减少以及停车位等方面的调整。
1）建筑层数降低
5#住宅由31层改为30层，总建面由16197.71㎡调整为16475.73㎡，增加278.02㎡。
6#住宅由32层改为31层，总建面由14161.13㎡调整为13973.19㎡，减少187.94㎡。
7#住宅由31层改为30层，总建面由16187.96㎡调整为16473.03㎡，增加285.07㎡。
8#住宅由31层改为30层，总建面由13722.79㎡调整为13490.26㎡，减少232.53㎡。
这四栋住宅均位于小区后排，呈围合式分布，离幼儿园较近。
此次集体降高，层数均砍掉一层，但合计总建面增加了142.62㎡。
这说明，层数只是其中的一个变量，降高的同时，可能也同步优化了标准层平面布局、户型轮廓、公共配套及核心筒等设计内容。
2）总户数减少
随着四栋住宅楼建筑层数的降低，总户数自然也会有变化。
按5#、7#一层六户，6#、8#一层四户来算，各降一层后，户数分别减少了6户、6户、4户、4户。
合计减少20户。
降低楼栋高度，调减总户数，一方面能够弱化小区内部的压抑感，优化后排楼栋自身的通风、采光与观景视野。
另一方面，户数减少意味着单户占有的空间资源提升，居住舒适度随之升级。同时也可减少高层带来的维保、消防等后期运维压力。
目前，这四栋楼均未取得预售证。
3）停车位调整
新增地面停车位3个，负一层由737个减少为733个、负二层由748个增加为749个。
02
中国铁建·翰林新语位于增城新塘，广园快速路南侧，距离地铁13号线新沙站约900米。
2022年5月，中铁二十局底价拿下增城新塘镇广园快速路南侧18101226A21188号地块。
成交总价12.86亿元，折合楼面价7385元/㎡。
拿地1个月后，项目公司“广州铁粤房地产开发有限公司”成立，公司法人、董事长兼总经理为刘志军。
起初由中铁二十局集团房地产开发有限公司全资持股，半年后中铁信托有限责任公司加入，拿走了一半股份。
其中，中铁二十局集团房地产开发有限公司是中铁二十局集团有限公司旗下全资子公司，后者控股股东为中国铁建股份有限公司，持股70.4066%。
作为央企，中国铁建的开发优势十分凸显。
但受项目所处地段、市场波动等多重因素影响，中国铁建·翰林新语的去化情况一直不温不火。
它于2023年5月拿到首张预售证，到2023年11月半年时间一共取得四张预售证，2#、4#、9#、11#相继获批。
除11#为回迁房外，其余三栋均为商品房。
截至目前，2#、4#、9#三栋商品房合计已售住宅125 套，未售365套，去化率仅约25.51%。
为何会有回迁房？
这是写在地块出让公告里的，开发商需配套建设总建筑面积不小于22000㎡的政府拆迁安置房源及对应的110个地下车位。
不过，11#回迁房与商品房隔着一条涌，二者互不影响。
顺便提一句，中国铁建·翰林新语自2023年11月拿到第四张预售证后，便再无新楼栋推出。
眼下，已推楼栋已经卖到现房，价格也降了不少，但去化压力却始终不减。
项目优势很明显，央企准现房，没烂尾风险；上车门槛低，楼下就是省一级广外附小，也因此被称为“刚需教育神盘”。
但短板同样突出，不少意向买家对片区城市界面一般、楼栋临近道路存在噪音干扰等问题心存顾虑，选择持续观望。
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