“白云第一村”重生：广州难啃的整村旧改，跑出了“小坪模式”

《星岛》记者钟凯广州报道

曾被誉为“白云第一村”的广州白云区新市小坪村，其体量约170万平方米的整村旧改在经历蛰伏后，正逐步重回正轨。

11月6日下午，“让时间看见答案”——诺德·城市广场发布会暨广州市白云区培英实验学校小坪校区小学部签约仪式在广州白云国际会议中心举办。政府主管部门、街道、村集体、金融机构、建设及运营方悉数到场。

作为紧邻白云站TOD的重大旧改工程，小坪村改造一度因行业调整陷入停滞。此后，在政府的统筹监管下，项目走出了一条“组合盘活”路径，引入央企中铁诺德承担代建代管，建立银团资金共管机制，村集体协同参与，原开发主体佳兆业保留项目权益角色。

多方合力之下，工程建设、回迁安置、公共配套得以有序推进。本次发布会选在一期回迁房交付、二期回迁地块开工提速之后，是一次集中对外披露的阶段性成果。

它也让市场得以近距离审视这套被业内称作“小坪模式”的盘活机制：在存量旧改风险出清过程中，如何在保持原有权益框架的前提下，通过重构建设、资金与监管规则，优先守住民生交付的底线。

谋划十几年，白云站旁的整村改造困局

在广州旧改的民间叙事里，一直流传着一句话：“南有猎德，北有小坪。”

小坪村改造是白云区重点的“重大基础设施型”旧村全面改造项目，改造范围约94公顷，距离定位为超级交通枢纽的广州白云站仅约500米，并坐拥地铁8号线、12号线以及在建的24号线等轨道交通。由于白云站建设需从小坪村征用138亩用地，这个项目的推进，直接牵动整个白云西部产业与交通格局的升级节奏。

早在2009年白云区启动城中村改造时，小坪村就被纳入广州“三旧改造”重点区域。2010年7月，小坪村与“旧改之王”佳兆业签订《旧村改造框架协议书》；2011年11月，项目改造方案获得广州市三旧改造领导小组会议原则性通过，2014年获正式批复。2018年12月，佳兆业以总投资估算74.26亿元竞得合作企业资格，正式成为小坪村旧改实施主体。

此后的数年，项目经历了一场马拉松式的推进。 2019年7月，复建安置房奠基；11月，首批回迁房封顶，商品房入市箭在弦上。彼时项目定名“佳兆业城市广场”，总规划建面约170万平方米，涵盖92万平方米住宅、67万平方米商业商务及6.5万平方米公建配套。

然而行业下行周期的到来，让一切戛然而止。项目陷入多重纠纷，供应商欠款、工程款拖欠、金融债权诉讼接踵而至，项目公司股权、银行账户、在建工程相继被查封或预查封；回迁房交付与商品房推售，也双双暂停。

和不少陷入风险的存量项目相似，小坪村旧改的核心矛盾在于，项目账面货值虽足以覆盖后续投入，但司法查封状态下，货值无法转化为工程实物。项目卡死在村民等待回迁安置、村集体等待物业收益兑现、债权人等待权益清偿的三方诉求交汇点上。

而开发周期每拉长一天，财务成本就多累积一分。僵局若延续，原本可平衡的资金测算，终将逐步走向失衡。

破局之路，从停摆到“三边推进”

转机出现在2025年冬天。

彼时广州白云站已正式投入运营，枢纽经济的外溢效应正沿着站西片区向外扩散。中铁诺德抢抓时代机遇，联合广铁置业在白云站核心落地“大湾区·诺德云城”项目，拟打造TOD 5.0超级综合体。在这基础上，公司进一步完成了一次战略卡位。

2025年12月，中铁诺德正式入场，承接佳兆业城市广场一期融资区代建代管，涵盖住宅、公寓、底商、公建配套及地下停车场，总建筑面积11.69万平方米。中铁一局同步作为施工总包进场。由此，项目名称也更改为“诺德·城市广场”。

对于中铁诺德而言，这一举动除了体现央企责任担当，更重要的是形成了“一体两翼”的关键布局。公司以诺德云城承接枢纽速度，做产业与商业载体；以诺德·城市广场承载人居温度，做住宅、回迁与教育的连片更新。

而小坪村得到的是最实在的结果，央企用工程信用把本已停滞的项目重新盘活。

更深层的改变在机制层面。项目引入中铁诺德作为代建代管方，中铁一局作为施工总包，同时建立银团资金共管账户，销售回款封闭运行，流向可追溯，优先级明确指向回迁交付。这也是继陈田村之后，白云区又一个在政府引导下，以多方协力推动“保民生、稳交付”的标志性实践。

中铁诺德城市投资有限公司华南公司党支部书记、工会主席、执行董事柳阳对《星岛》表示，在多方协同的过程中，政府把关规划、政策、审批，中铁诺德从设计、招采、施工到交付实行全过程管理，总包按合同履约施工，联社和村民代表则全程参与监督，各方各有抓手、各负其责。

“代建的价值，就是在多方之间搭起透明的执行链条，让每一方都能看见自己的责任，也看见别人的进度。”她如是表示。

机制就位后，小坪村旧改推进节奏明显提速。2026年3月，项目一期回迁房完成摇珠分房；9月，一期1152套回迁安置房正式交付钥匙，二期复建地块同步开工；10月，营销中心及样板间对外开放，首开产品主动升级公区与装修标准。

11月6日，项目正式签约培英实验学校小坪校区小学部，并同步发布“好房子生活体系”。至此，小坪村改造正式宣告进入“边回迁、边建设、边呈现”的三边推进新阶段。

整体来看，近两个月项目的节奏选择，进一步透露出这套模式不一样的底色。作为刚从停摆中走出来的项目，小坪村并未出于现金流压力选择快速开盘回款；相反，先把公区和交标做提升，同步把教育配套落地，推售节奏则往后放。

在外界看来，这说明项目的资金压力已经得到阶段性缓释，不需要走以价换量的救急路线，是一种用产品换信任的做法。而这或许正是11月6日签约发布会主题“让时间看见答案”的内在逻辑。

小坪模式，存量旧改的破局想象

“一座大城的开发不是一家企业能够承包的。”佳兆业广州集团总裁徐林在11月6日项目发布会现场坦言，“后续整个（小坪）大城的开发，我们会联动更多的合作伙伴参与进来，从金融规划、产品服务等各个方面为项目赋能。”

上述表态恰好点出了“小坪模式”的核心底色，它并非单打独斗，而是多方共治。从停摆到“三边推进”，小坪村改造贯彻了两套逻辑，一是机制创新，二是“枢纽+整村改造”的空间模式。

在运行机制上，小坪村打破了传统旧改“谁开发谁说了算”的惯性。政府强效管控、央企代建代管、银团资金监管、村社协同、原开发主体参与，五方权责边界清晰。

其中，佳兆业保留开发主体身份，发挥多年城市更新的前期沉淀经验；中铁诺德与中铁一局承接代建与施工，以央企工程体系保障建设连续性；银团搭建封闭资金监管账户，销售回款闭环管理，使用优先级明确指向回迁复建交付；村集体全程参与监督；政府则承担规划统筹与矛盾斡旋。

这套机制的关键在于，把股权权益、项目建设、资金使用三者做适度隔离。即便股东层面存在历史纠纷，项目本体的建设、回迁、民生交付依然可以按既定规则独立推进。

在空间模式上，小坪村跳出了单一城中村改造的思维，依托广州白云站TOD核心辐射区，将整村改造与大型枢纽城市功能深度绑定。通过三条东西向隧道缝合铁路隔断，以滨水廊道、公园体系打通城市空间割裂，整体统筹住宅、商业商务、产业载体与教育资源，打造功能闭环的TOD片区，让枢纽带来的人流真正“留下来”。

柳阳将“枢纽+整村改造”模式可复制的经验提炼为三点。她对《星岛》表示，第一是坚持回迁先行，优先保障村民安置；第二是坚持配套与住宅同步建设，一体化统筹教育、商业、交通等配套设施，不让配套滞后于住房，让城市更新看得到、感受得到；第三是建立多方共管的资金保障机制，由政府、联社、银行、代建多方共同监督，回款纳入共管账户，资金流向清晰、可追溯，守住资金安全的底线。

对于佳兆业而言，“小坪模式”不只是单一项目的盘活，更是在房地产风险出清的行业周期里，探索出一条不躺平、可持续的路径。

这套思路在佳兆业体系内其实已有前序参照。深圳蛇口的东角头地块，由中信系以服务信托架构重组，重塑为“信悦湾”，2025年底一经发售即引爆市场；深圳福田的佳园旧改，一期已通过“民营房企+AMC+地产国企”协同实现交付，二期于2025年8月与中信城开签署共同管理协议。

这些案例路径并不完全相同，但底层逻辑均是把项目权益、工程建设与资金使用做适度隔离，借助央企的信用、资金与代建能力，让停滞项目重新具备独立推进的可能。

小坪村的特殊则在于，它或许是上述逻辑首次运用到整村旧改这一更复杂场景。整村改造涉及村集体、回迁、征拆与公共配套，利益层级远多于单一地块，场景复杂度更高。也正因如此，“小坪模式”为旧改赛道提供了一份可参照的协作框架，而不只是资产盘活的个案。

延续这一模式，2026年9月，广州海珠石溪旧改成立“广州信置石溪城市更新合伙企业”，中信系关联主体进入，佳兆业仍保留实施主体位置。石溪村改造成本约198.18亿元，规划计容建面约284.45万平方米，是海珠区近年体量最大的旧改之一。‌‌

正如徐林所言，佳兆业希望把“小坪模式”做成广州城市更新的榜样，也希望在政府的指导下，携手国央企把这套模式带到公司更多的项目上，一个一个扎实推进。“‘让时间看见答案’，这句话对我们来说不是口号，是一份要交的作业。”

编辑 | 吴美伊

一审 | 周昊

终审 | 苏楠