华润佛山南约村旧改进展：家天下广场变身“万象系”猜想

观点网 广佛线礌岗站C2出口一上来，便是家天下广场。

粉色拱门、巨型“佛山”字样、露天餐车，更多以“微醺站”示人的家天下广场在夜里最为热闹。但若在白天走近，家天下广场巨型挑空中庭之下，不少店铺铁闸紧闭，只剩练歌房与零星几家便利店开张迎客。

一个运营超过二十年的三万平方米商业体，夹在千灯湖环宇城和南海万科广场之间，靠夜间“微醺”在此矗立。

而家天下广场很快便要改头换面了。近期，佛山桂城街道南约家天下地块改造项目的土地征收成片开发方案编制服务合同公开，项目由广东东图规划科技有限公司以18万元中标。

在此之前，市场还曾传出华润将要收购家天下广场的消息。将家天下广场放回南约村旧改中看，华润或许想买的不是商业面积，而是一把打开停滞近三年旧改僵局的钥匙。

南约的机会与掣肘

家天下广场的历史，是一条“起大早、赶晚集”的曲线。

家天下广场最早由由佛山市南海装饰城有限公司投资开发，占地7.5万平方米，于2002年9月动工，最初规划建筑面积达13万平方米，一期建成后号称“佛山最具规模的建材家居航母”。

以“一站式家居购物中心”超前定位打造的家天下广场却遇上开业难题，招商两年未有大的进展，项目一度面临关门困境，拖到最后实际产权已不足30年，投资客望而却步。

纯粹的家居建材走不通，家天下开始“变身”。

2007年初，家乐福在南海家天下广场开业，对人气带动颇大，项目逐渐调整为集家居建材、休闲、美食于一体的大型综合性购物中心。

但超市这根“拐杖”并不长久，2011年元旦前夕，家乐福撤离，尽管同年12月麦德龙接棒入驻，家天下的客流始终没有真正被激活。

家天下广场真正意义上的大规模转型始于2022年，这一年里，家天下广场引入“微醺站”业态，定位为佛山第二个夜经济示范区、南海区首个夜经济综合体，引入了酒吧街、餐饮、电竞、创意办公等业态，家天下才在夜间找准了自己真正的定位。

华润收购消息的最终落点并不在于家天下广场的商业站位，在旁边的南约村旧改中，家天下广场是城市更新的一块商业拼图。

据观点新媒体了解，南约村位于佛山千灯湖南侧，紧靠广佛线南桂路站和礌岗站，与南海万科广场、礌岗公园近在咫尺，项目改造范围约46公顷，其中南约村本村43.03公顷，涉及1552宗地、建筑总量超过74万平方米。

这样一块地放在任何一个核心城市的核心区位，都是旧改市场的“硬通货”，华润置地加入的时间并不晚。

2022年初，南约村还未进行改造表决时，华润置地便开始介入南约村旧改，进行前期摸查，当年12月被作为前期服务机构，并签订《前期服务机构协议》。

2023年3月，双方在南海土地推介会上进行了签约，合作框架进一步明确。8月，官方公示了初查阶段的基础数据调查成果，房屋和土地权属的底数基本摸清。两个月后，全村意愿表决便以压倒性多数通过。

但旧改的残酷之处在于，高同意率不等于可实施性，真正决定旧改能否启动的，是钱从哪里来、先动哪一块、动完之后能不能算得过账。

2023年底之后，南约旧改陷入沉寂。2025年4月桂城街道对此作出回应：因市场低迷，无法确认开发商是否会继续推进。

无法立即推进整村改造，便从家天下广场入手。家天下广场是南约村集体的核心物业，也是整村改造范围中少数已经具备经营性现金流、但现金流质量又不高的资产。

跨过家天下广场改造这道关口，或许会为南约村改造进程撕开一条口子。

万象系的哪一张脸？

家天下如果最终被华润收入囊中，最自然的联想当然是“万象系”。

在今年8月传出的收购消息中，还有一条细节存在：华润润以10多亿元收购家天下商业项目，同时一并承担承租方需赔偿的约1亿元违约金。

用10亿元买一座旧商场看起来并不划算，但若放在南约村体系中看，华润能够拿下家天下广场的改造，便是从“前期服务机构”转变为可能的“实施主体”，中间隔着的是真金白银的风险承担。

值得注意的是，尽管传闻并未得到华润的证实，但早在2023年南约村的宣讲会上，华润置地就曾明确透露，未来家天下改造拟引入华润集团旗下商业品牌“万象系”，打造千灯湖商业新地标。

不过，“万象系”包含万象城、万象天地、万象汇三条产品线，对应的是完全不同的城市能级、体量条件和客群逻辑。落在家天下原址上的是哪一个“万象系”，更多取决于华润对这块地“能做成什么样”的判断。

家天下广场最大的优势是区位，项目就在广佛线礌岗站上盖，紧邻南海万科广场和礌岗公园，处于千灯湖核心区向南自然延伸的居住稠密地带。

除此之外，华润此前在佛山已有两个“万象系”项目落地，分别是2025年4月开业的顺德万象汇，以及今年9月开业的禅城万象天地，在品牌和招商上还有华润兜底。

若家天下广场能够变身佛山第三座“万象系”商场，华润在佛山的商业竞争力或许会再上一层。

而家天下广场最大的掣肘同样在竞争上。

如今的千灯湖商圈商业供应已经饱和，禅桂商圈2025年底的商业体量便已超过200万平方米，桂澜路沿线集聚了南海万达、环宇城、南海万科广场、金铂中心等多个大型商业体，且均处于较高出租率水平。

更远处还有宏宇瓏熙规划中的开放式商业街区，计划2029年开业，南海创鸿城（原桂城万达广场更名后的凤凰荟项目）也已在年初动工，家天下的竞争能力要在改造与定位上斟酌再三。

而所有传闻与猜想的落点最终都要回归一个根本问题，华润是否能够锁定南约村旧改的实施主体身份？

如果只看旧改的宏观环境，答案并不乐观。行业仍处于深度调整期，旧改项目鞍钢需要长周期、重资金、多主体协调，想要继续推进改造还要衡量投入产出的平衡。

华润在佛山并不是从零开始做商业，顺德万象汇和禅城万象天地已经落子，家天下广场未来是否会成为佛山第三座“万象系”项目，还要看华润与南约村的缘分会不会继续。

当然，华润也可以选择从家天下广场改造入手，对旧改进程安装上加速器，或者只押宝家天下，拼上万象系在佛山的第三块拼图。如今，三方的棋局还未落定。

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