泊寓北京旧宫项目离公募REITs还有多远？

观点网 合作三年，建信住房租赁基金要与万科拆伙？

近日，上海联合产权交易所同步挂出两宗股权转让：北京建万亦兴住房租赁有限责任公司100%股权公开转让，底价4.93亿元；一同捆绑出售的，还有重庆悠庐公寓租赁有限公司100%股权，底价6708.35万元。两宗捆绑、同步公告，披露时间截至12月2日，底价合计5.6亿元。

其中，北京建万亦兴的唯一股东，正是建万（北京）住房租赁投资基金，这只基金由建信住房租赁基金与万科于2023年初合作设立，建信认缴约80%、万科认缴约20%，总规模达100亿元，核心资产是万科泊寓运营的“泊寓院儿·旧宫芯社区”。

合作三年，双方真的要“分家”了？

挂牌披露的信息加剧了这种观感，旧宫项目2025年11月才开业，报表并不好看，数据显示，北京建万亦兴2025年营收178.6万元、净亏1563.1万元，2026年前9个月营收2524.4万元、净亏1662.8万元，可底价偏偏比账面净资产2.49亿元高出99%，比评估值4.32亿元还高14%。

受让方门槛同样要求严格，需成立满10年、注册资本不低于40亿元、具备资产支持专项计划管理人资格、已发行2单及以上公募REITs、不接受联合受让，保证金1.4784亿元，价款一次性支付。

亏着卖、卖得贵、还要挑人卖……三件事同时出现，说明定价依据与真实目的不在变现，而是私募基金持有型资产退出的标准动作。

一方面，Pre-REITs基金培育资产本就是为了退出变现，卖掉成熟项目、拿到现金回款，才能腾出额度滚动投资新的项目；

另一方面，从“非REITs管理人勿扰”的资格门槛，到三周前刚获通过的50亿元机构间REITs扩募，这笔资产的下一站，或许剑指公募REITs。

资产底色

商业客查阅发现北京建万亦兴成立于2018年5月，注册地大兴旧宫，注册资本5000万元，唯一股东是建万基金。

而卖方建万基金的来历要回溯到2023年1月，彼时，万科集团联手建设银行成立建万住房租赁投资基金，募集规模100亿元，郁亮与建行时任董事长田国立共同揭牌。

基金的出资结构是“建行系4∶万科系1”，建信住房租赁基金认缴79.99亿元、万科子公司万益管理认缴19.99亿元，两家GP各认缴100万元。它是建信300亿住房租赁母基金下的Pre-REITs子基金，合伙期限10年，设立目标之一就是探索“投融建管退”的完整闭环。

基金揭牌时便宣布首批签约6个项目，位于北京、上海、成都、武汉，总规模约24亿、总房间数约3500间。

穿透股权看，目前建万基金控股4家公司：北京建万亦兴（泊寓院儿·旧宫芯社区）、北京安宇新筑（泊寓·西直门店）、广州建万万盈（泊寓·三元里旗舰店）、佛山建万芷兰（泊寓·佛山禅城中心旗舰店）。

与这4家在管资产不同，建万基金此前已完整退出一单——武汉金域国际已装入建信长租机构间REITs。如今北京旧宫成为第二单，西直门、广州、佛山项目大概率复制同一条路径。

北京旧宫的家底如何？2023年末，建万基金收购大兴旧宫集体建设用地试点地块，委托万科开发建设运营，2025年11月开业，是建万基金在京首个大型租赁社区，共计6.5万平方米、8栋、1505间保租房，开间到三居室。

市场消息披露，截至2026年5月底出租率达94.1%，客群多为往返亦庄与国贸的通勤白领，租金不高于同地段市场价的90%。

出租表现不差，但报表难看是开业节奏所致，2025年实际运营不足两个月，收入确认有限而成本已发生，当年营收178.6万元、净亏1563.1万元；2026年前9个月营收2524.4万元、净亏1662.8万元。

数据来源：上海联合产权交易所、商业客整理

被捆绑出售的重庆悠庐公司则是另一条线，该公司成立于2023年2月，唯一股东是建信（北京）投资基金管理有限责任公司（代表建信一号私募基金），核心资产为“建信住租·重庆紫都项目”，位于北碚区（蔡家）嘉瑞大道旭辉紫都，属非居住存量改造保租房，建信住房租赁母基金投放1.27亿元收购改造。

它与万科不存在股权关联，不在建万基金名下，运营上与泊寓无关，是一单纯粹的“建信系”私募基金资产。

据上海产权交易所消息，重庆紫都2025年营收1111.93万元、净亏1370.03万元，但2026年前三季度已扭亏为盈，实现利润总额3.79万元；期末净资产462.94万元、评估值3269.44万元，底价6708.35万元，是净资产的14.5倍、评估值的2.05倍。

建信住房租赁基金为何一口气退出两个项目？原因不在经营，而在产品设计与规模滚动的双重需要。一方面，Pre-REITs基金培育资产本就是为了退出变现，这是写进基金设计的既定动作；另一方面，管理方建信住房租赁基金管理公司管理规模已达130.7亿元、母基金300亿元，老资产不退，新项目就进不来，老资产得给新资产腾位置。

项目去处

北京旧宫与重庆紫都，接下来何去何从？

答案在10月14日已经落定，彼时，建信住房租赁基金持有型不动产ABS（第二至N次扩募并新购入租赁住房项目）获上交所审核通过，拟发行50亿元，管理人中金公司，原始权益人为建万基金与建信一号私募基金，与本次挂牌的两个卖方完全重合。

而早在今年7月，北京旧宫项目的运营方就已透露，这个开业不满一年的项目被明确定位为扩募储备资产。

事实上，从Pre-REITs基金到机构间REITs，这条路建信并不陌生，此前已跑过两轮。2024年7月，我国首单住房租赁机构间REIT——建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划在上交所设立，首期11.7亿元，装入上海浦江城邺、浦江天旸、杭州原筑壹号、武汉金域国际4个保租房项目。

2025年9月该产品首次扩募4.53亿元，认购倍数7.8倍、33家机构参与，南京天隆寺、江畔都会入池。

更能说明去向的，是首期资产包里的武汉金域国际，即武汉未来中心，原为武汉万科自持资产，2023年1月建万基金收购、改造为326间保租房交泊寓运营，开业15个月保持100%出租率，随后装入建信长租机构间REIT首期。

私募基金收购、改造、委托运营、证券化退出……这条“投融建管退”闭环在武汉已完整跑通一次，北京旧宫与重庆紫都本质是把同一条路再走一遍。这也解释了受让方门槛为何照着REITs管理人写，接盘的人不必懂公寓，只需懂证券化。

机构间REITs学名持有型不动产ABS，是权益型证券化产品，不设优先劣后分级，以底层资产运营现金流为信用支撑，配套季度估值披露、做市商双边报价、定期开放退出。

简单说，就是把资产装成证券卖给合格机构投资者，机构间可转让，但不上公开市场。

它与Pre-REITs基金实则是链条上的上下游，Pre-REITs是公募REITs的前端孵化器，私募阶段收购未成熟资产，运营提升到符合发行标准再退出，而建万基金的本质就是“REITs预备队”，有存续期和退出压力。而机构间REITs的结构最接近REITs，可作公募REITs的测试与过渡，只是流动性与公开发行程度远低于公募。

从这个逻辑来看，无论是此前已经入池的武汉金域国际，还是此次即将扩募的北京旧宫与重庆紫都项目，最终意图都剑指公募REITs。

既然目标是公募REITs，为什么先走机构间这一步？

一方面，公募REITs的门槛较高，权属、手续、运营年限、分派率，每一项都要过审，泊寓单个项目未必全部满足；另一方面，旧宫是集体建设用地，全国仅上海形成过特殊审批闭环（华润有巢个案），北京暂未出现先例，审批或许还需要时间；第三方面，机构间REITs的审核更灵活、多期滚动发行，可按培育进度分批注入。

对建信系而言，这番操作还有两层算盘，其一，保租房是证券化重点支持领域，建信有政策性住房金融背景；其二，原始权益人通过自持份额保留增值收益、也承担最终风险。

将各方线索串联起来，就能看清这是一场接力而不是甩卖。建万基金作为资产孵化器在现阶段实现退出，由建信长租机构间REIT接盘，最终指向的出口显然是公募REITs。

不过值得注意的是，建信的保租房公募REIT至今未上市，在2026年1月23日，建设银行公告，建信建融家园租赁住房REIT撤回申报材料、终止审核，理由为“为进一步整合项目资源、优化运营管理”。

这意味着从“Pre-REITs基金，到机构间REIT，进而发行公募REITs”这条梯次链条的最后一环仍是悬空的，退出闭环并未真正完成。

接下来，建信系公募REITs是否重启申报？这些资产又能否顺利入池？仍存未知数。

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