上海
财联社11月10日讯（编辑 杨斌）公募REITs加速上新，上市数量正冲刺“破百”。不过，在供给大幅扩张的同时，近期集中获批的项目普遍发生了估值下调，最多下调幅度超过20%。
本周，华夏保利商业REIT、平安西安高科产业园REIT即将于11月12日上市。值得注意的是，这两单是交易所第97、第98单上市的REITs项目。
Wind数据显示，2026年公募REITs已成功发行24单、发行规模610.6亿元，同比增长68%。其中已经上市（包括后天上市的两单）20单，年内上市公募REITs数量有较大概率破百。
经历三季度的平静后，近期REITs上市突然加速。10月23日起的两周以来，共有中金杭州安居宁巢REIT、银华粤海水务REIT、国泰海通中建租赁住房REIT、中金菜鸟仓储物流REIT、华安锦江商业REIT、华安陆家嘴商业REIT、长城华能燃煤发电REIT等7单项目上市交易，发行规模合计约133亿元。
开源证券REITs团队认为，底层资产为飞来峡与潮州供水枢纽银华粤海水务水利 REIT、拥有21家锦江都城酒店覆盖18 城的华安锦江商业REIT、以及长城华能燃煤发电REIT等“首单”项目均取得了突破。
此外，REITs审批环节同步放量。仅上周，东方红申能股份新能源REIT、建信天津临港港口REIT、华夏华润置地商业REIT、华夏大悦城商业REIT、红土创新星河商业REIT等5单项目集中获批。从获批项目的底层资产看，包括3单商业不动产和2单基础设施，延续了“商业不动产+国家战略资产”双线扩容的路径。
在更长远的项目储备方面，当前共计43只REITs基金处于首发的申报审核流程中，另有14单REITs等待扩募。
不过，集中获批的项目估值均发生下调。根据兴业证券宏观固收的统计，封卷稿中5只项目估值均有所下调。建信天津临港发展集团港口估值下调幅度最高达22%；红土创新星河集团商业的估值下调幅度亦超10%，且该项目将折现率从6.25%降至5.75%；华夏华润置地商业的估值调整幅度不大。
还有部分申报中的项目在反馈监管问询的过程中下调了估值。如国联安复星商业不动产REIT因下调入住率、客房单价增速及折现率等关键假设，估值由139.3亿元降至109.8亿元，降幅21.2%。中金中国绿发商业不动产REIT由28.9亿元降至27.6亿元，降幅4.5%。汇添富上海地产租赁住房REIT、嘉实京东仓储物流REIT的扩募估值分别下调1.8%、2.7%。
中金公司固收研究团队提示，供给端“批量推进”对二级流动性有一定影响，后续需重点跟踪供需匹配情况。
（财联社 杨斌）
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