天津
天津楼市，最近出现了很多令人惊掉下巴的价格：
上实仰山高层2万7起，小高3万。
150平米年初还卖530-550万，现在直接450万起。
天津瑞府精装高层104平米总价248万，折合单价2.38万/平。
这个户型当年可是卖360-370万的。
招商江山玺169平米精装现房555万起，折合单价3.2万/平米起。
该小区二手房挂牌价最便宜的也在3万6以上。
这些盘，地段都不差，产品当年是很能打的，可现在价格，一个比一个让人意外。
还有雍祥园、中交春风景里、西派国印、中储城邦等等，也都在打骨折卖房。
·雍祥园152-290平米顶跃205万起；
·中交春风景里77平米108万起，折合单价1.4万/平起；
·西派国印二期现房小高，75平米总价135-150万，99平米188-205万；
·中储城邦洋房143平米总价170万起，高层单价9500-10000元/平……
看到没？
这不是一个两个的偶发，而是已成一种现象——
天津的“次新房”，正在变成“刺心房”！
先来解释下这个概念。
虽说这些盘走的都是一手房手续，还都有现房的优势，但实际上已经不能称为新房。
今年交付的叫现房，交付1-5年的只能叫“次新房”。
因为新房的红利期也就交房当年。
过后，处境就会变得很尴尬，甚至还会面临滞重风险。
一方面，产品会随着时间越久越落伍。
当年的设计、当年的户型，放在今天的标准里，已经被碾成渣渣。
雍祥园就是典型。这个项目配置其实很高，外立面用的是“石材+真石漆”，户内窗户用了豪宅采用的木包铝。
还有地上地下双精装大堂，以及挑高7.5米的社区大堂等。
但放在当下市场看，已经完全跟不上时代。
就拿得房率来说，现在高层得房率普遍都能做到80%以上，有的甚至在90%以上。
而这个小区得房率还停留在72%-73%。
根本没法比。
另一方面，小区早就住进去了业主，居住氛围是有了，但小区环境就没那么“美观”了。
已经没有了新房的期待感。
尤其交付好几年的小区。
甚至会被市场遗忘。
很多人已经把它当成了二手房小区，不知道它还有新房在售。
比如，誉东苑2023年交的房，近日竟又冒出了工抵房，116平米167万，折合单价1.43万/平，送车位，走一手房手续。
再比如，2022年交房的凤栖梧桐翠谷园，98-142平米工抵房，报价1万2。
这，谁还能想到还有房？！
更扎心的是，价格“刺心”。
这类房子要想卖出去，可以说是“三面受敌”。
1）要与周边竞品新房竞争。
比如上实仰山，周边新房都已经是4.0全架空层产品了，它却还是老三代。
产品上跟不上，那就只能拿价格来凑。
上实仰山实景图
2）要低过自己小区二手房。
这是最直观的对比。
因为同小区业主也在挂二手房。
而二手房价格是另一套体系，都是一套套真实成交砸出来的。
你只有比同小区二手房价格还便宜，还有性价比，才能够打动客户，卖出去。
3）周边小区的次新房也是对手。
也都交付没几年，还都在同一区域内。
比如，御江臺洋房2万7、仁恒公园世纪2万3……都会影响瑞府的流速和售价。
现在的买房人很现实。
大家都在一个池子里，谁的价格更低，谁先出货。
所以，天津才会隔三差五冒出劲爆价。
不是市场怎么了，是这类盘需要拿价格来刺激市场。
对于追求性价比的买房人来说，这反而是个值得关注的机会。
基本上，越是清库存，越敢放价。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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