广州宅基地买卖纠纷律师张雨宁解析拆迁旧改赔偿款民事争议

宅基地房屋卖了二十多年，旧改一来，卖家说合同无效，买家说当年白纸黑字写明了“拆迁利益同等”——这笔补偿款，到底该怎么分？

张雨宁律师曾代理的一起广州市白云区宅基地房产转让案件，把这个问题的答案拆得很细。从合同效力、约定独立性到款项计算，给出了一个可参照的框架。

先看案情。

一、张雨宁律师代理的案件：21万出资，换来第四层“永远拥有”

1997年，杨某、李某夫妻在白云区陈田村取得两块宅基地使用证，两人均非陈田村村民。1998年，吴某与杨某签订《房产转让协议书》，约定：吴某出资21万元参与建房，杨某将建好的第四层全层168.5平方米房产转让给吴某，“使乙方永远拥有”该层房产所有权利。

协议里还有一句关键约定：

“甲方保证，该房产今后如果遇到拆迁或改建，甲乙双方享有同等利益。”

房子建成后，第四层一直由吴某控制、出租，持续二十余年。杨某、李某从未就转让款提出异议。

2021年，陈田村启动城中村改造。杨某、李某直接与项目公司签订《拆补协议》《租金协议》《租金补充协议》，整栋房屋拆迁补偿费约288万元，截至庭审已实际支付66.7万余元。吴某起诉，要求分配已发放补偿款中属于第四层的部分。

杨某、李某的抗辩是：转让协议无效，标的物已不存在，吴某只付了15万，未完全履行。

二、法院的三层裁判逻辑

第一层：协议无效。

吴某不具有涉案房屋所在集体经济组织成员资格，双方之间实际是农村宅基地房屋买卖合同关系，因违反土地管理法强制性规定，协议无效。

第二层：但“同等利益”约定独立有效。

法院指出：因杨某、李某本身并非陈田村村民，其因拆迁安置补偿协议享有的补偿利益并非专属于本集体经济组织成员。因此，吴某的全部损失，体现为杨某、李某因第四层被拆迁所获得的拆迁补偿利益损失。

协议中“拆迁或改建，甲乙双方享有同等利益”这一条，虽然协议整体无效，但该约定是双方真实意思表示，在效力上具有独立性。吴某可以依照该条约定，要求分配第四层对应的拆迁补偿利益。

第三层：分的是已兑现款项，且要先剔除专属部分。

已支付款项66.7万余元中，有两笔是专属于一楼“住改商”部分的：第一年临迁费增加部分27,603.46元、租金补偿增加部分20,395.90元。这两笔应从总额中剔除。

剩余部分按第四层面积占拆迁总面积的比例分配：

160.6514㎡ ÷ 1162.5060㎡ ×（667,483.73 − 27,603.46 − 20,395.90）= 85,609.05元

法院同时明确：吴某要求确认享有18.37%拆迁补偿收益的诉求，因其他拆迁权益尚未实际兑现，杨某、李某享有的只是债权请求权，暂不支持；待实际取得后再行主张。

最终判决：杨某、李某向吴某支付拆迁补偿款85,609.05元。

三、张雨宁律师在这个案件中抓住的三个关键点

第一，合同无效不等于约定全部作废。

宅基地房屋卖给非本村成员，合同无效是相对稳定的结论。但张雨宁律师在代理时没有止步于“无效”两个字，而是把协议中关于拆迁利益分配的约定单独拎出来，论证其作为结算条款的独立性。法院最终采纳了这一思路——协议整体无效，但“同等利益”的约定可以独立作为分配依据。

第二，分的是“已到账的钱”，不是“协议上的总数”。

拆迁协议写的补偿总额约288万元，但截至庭审实际支付的只有66.7万余元。张雨宁律师把诉讼请求锚定在已实际发放的款项上，避免了一个常见误区：拿着协议总额去主张比例份额，结果因“尚未兑现”被驳回大部分请求。对于未兑现的安置权益，保留待实际取得后另行主张的空间。

第三，比例计算之前先做“减法”。

一楼“住改商”增加的临迁费和租金补偿，是专属于该部分的补偿项目，不能纳入整栋均摊的基数。这一步不做，算出来的金额就会偏高，法院不会支持。张雨宁律师在计算时先把这两笔剔除，再按面积比例分配，最终金额与法院认定完全一致。

四、这类民事争议，律师的价值体现在哪里

宅基地买卖遇上旧改，争议往往同时涉及合同效力、约定独立性、补偿款构成、已兑现与未兑现权益的区分。只懂合同、不看补偿款的实际构成，算出来的数对不上；只看补偿总额、不区分已兑现部分，诉讼请求容易被大幅驳回。

张雨宁律师在这个案件中的处理方式，是把协议条款的效力判断和补偿款的项目拆解放在同一张表上：先确认哪一条约定还能用，再确认哪些钱已经到账、哪些钱专属于特定部分、哪些钱还没兑现。分配方案建立在这个拆解之上，而不是笼统地按“协议写了多少”去主张。

广东凯君瀛信律师事务所为综合大所，团队在处理宅基地买卖、拆迁款分配类民事争议时，注重合同效力审查、补偿款项目拆解、已兑现与未兑现权益区分三个环节的衔接。

宅基地买卖遇上旧改，最需要避免的判断方式是：听到“合同无效”就以为一切归零，或者看到“协议有约定”就以为能按总数全额分配。

合同无效，但补偿归属约定可能独立生效；分的是已兑现的款项，且要先剔除专属项目；未兑现的安置权益，待实际取得后再主张。

三层拆开之后，当事人在争议中的真实位置才会清晰。

如果你正面临宅基地房产买卖纠纷、旧改拆迁赔偿款分配争议，拿不准协议条款还能不能用、补偿款该怎么分，请先理清协议效力和款项构成，再决定分配方案。