物业公司“撤场潮”来了：居民不愿交物业费，物业公司也不干了

进入2026年，因物业撤场导致小区管理陷入停摆的报道明显增多。物业服务原本是住宅小区最基础的日常保障，如今在不少城市，它正在以一种很直接的方式退出居民生活：物业公司张贴一纸公告，随后撤走保安和保洁，整个小区的公共服务随之中断。

物业一旦撤场，电梯维保、消防值守和公共照明等服务能否及时衔接，直接关系到住户日常生活和安全。

2026年2月，合肥北辰天都小区的物业服务企业发函，称项目长期经营亏损，拟于5月24日起退出服务。

上述案例只是物业撤场后果中最容易被看到的部分。

保安撤离后，小区几乎成了开放场所，社会车辆、陌生人员和流浪狗可以随意进出；保洁停工后，公共垃圾桶很快满溢，生活垃圾散落在楼栋周围，长期无人处理。

居民不愿交物业费，物业公司也不再继续干下去，双方的僵持最终由全体住户共同承担后果。

从行业数据看，这已经不是个别现象。据克而瑞统计，在2025年的撤场案例中，约64.7%由物业公司主动发起终止服务。

《第一财经》援引中指研究院的报告进一步显示，2025年初至2026年3月底，共监测到住宅物业项目撤场案例212个，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市较为集中，合计约占全部样本的65%。

新京报在2026年4月的报道中，也以“一年超200个物业撤场”来概括这轮行业变化。

这组数据中有两点需要特别留意。一是百强物业企业主动退场的案例明显增多，据不完全统计超过80个，占比约38%，规模大、品牌强的企业同样在主动收缩。

二是次新房项目撤场集中出现，楼龄在5年以内的项目占比达到35%。按一般理解，新小区设施较新、维护压力较小，本该是物业公司愿意长期经营的项目，如今也出现批量撤场，说明问题并不只是房子老旧。

至于部分城市为何频繁出现撤场案例，一个常见的解释是当地业主维权意识较强，对服务质量和收费标准更较真，物业与业主之间的矛盾更容易公开化，也更容易走到解约这一步。

撤场在不少企业内部已经形成制度。对长期收支无法平衡、收缴率持续低迷的项目，一些物业公司会启动退出评估。

这类退出机制正在被越来越多的物业公司采用，项目一旦长期亏损，企业仍须依法处理合同终止、服务衔接和交接事项。

从国际经验看，这种局面并不正常。

按照日本房地产泡沫破裂后的发展路径，物业服务本应是房企从重资产转向轻资产的核心业务之一。

物业管理在国际上通常被视为现金流稳定的优质轻资产业务，在国内却成了不少企业急于甩掉的包袱。

中海物业、世茂服务等企业陆续退出部分低效或亏损项目，过去单纯追求扩大管理规模的做法正在调整。

道理其实很简单，项目要是赚钱，没有企业会轻易退出。各大房企系物业公司集中收缩，最根本的原因是持续亏损。

亏损的直接来源是收不上钱。2021年房价进入下行周期后，据克而瑞统计，全国500强物业企业的平均收缴率已从2020年的93%降至2025年的71%。

中小物业企业的情况更差，收缴率普遍低于65%，部分已经跌破50%。如果“收缴率低于50%即启动退出”的机制在行业里全面执行，很多中小物业公司面对的可能就是整体退场。

收缴率下降有多重原因，房价下跌带来的负资产效应可能是其中一个因素。

房价上涨的那些年，不少人手里的房产市值每年能涨10%以上，每月几百上千元的物业费和资产增值比起来不算什么，很少有人会在这笔固定支出上计较。

房价连续下行之后，房产价值一年比一年缩水，业主还得按月缴纳物业费，相当于在资产贬值的基础上再付一笔额外成本。在这种情况下，原本缴费积极的业主很容易转向拒缴，哪怕只是拖欠几个月，累积起来也足以让一个项目入不敷出。

这种情况在多套房持有者身上尤其明显。他们想卖房，又不愿意亏本出售，往往希望等房价回升后再卖个好价钱，到时候让买家把之前欠下的物业费一并补上。

结果就是，一些空置率较高的小区，物业费收缴也更困难。

部分空置房的物业费长期收缴困难，已经成为压在物业公司头上的沉重负担。

另一方面，物业服务成本却在刚性上涨。人工、能耗、设备维保等支出都在增加，物业费标准却很难同步上调，涨价方案往往需要业主大会表决，在当前的市场情绪下几乎很难通过。

一边收入下滑，一边成本上升，再加上业主对服务质量的要求并没有降低，物业与业主之间的矛盾越来越尖锐，“业主嫌服务差不交钱，物业因收不到钱降服务”的循环在不少小区反复出现，直到一方先撑不下去。

问题在于，业主拒缴物业费省下的钱，往往远远抵不上房产贬值带来的损失。不同服务水平的物业本来就会影响小区房价，如果一个小区彻底没有物业，甚至在有政府补贴的情况下也没有企业愿意接手，房子很可能会跌到谷底并且无人问津。

从更长的时间维度看，物业撤场暴露出的还有老旧小区的维修难题。

随着楼龄增长，很多老小区迟早要进行大规模修缮，电梯更换、管网改造、外立面维护都需要大量资金。

在土地出让收入大幅下降的背景下，如果没有稳定的物业管理托底，地方财政很难长期承担这部分支出。

新老小区之间的差距也在拉大。近年来新建小区的物业费部分达到每月每平方米2元以上，四五元的标准也不少见，这些费用主要支持日常物业服务；共用部位和设施的大修、更新，还涉及专项维修资金等安排。

高楼龄的老小区不仅未来维护成本更高，还要面对物业费低、缴费率低的双重压力。

从这个角度理解，部分物业公司加速撤离低收费老小区，可能也考虑到了未来房屋维修成本会明显上升，选择在问题集中爆发之前提前退出。

照这个逻辑推演，今后退出低物业费小区的物业公司大概率还会增加。

当前房地产市场的K型分化越来越明显。土地出让和新建项目减少，新规下推出的新产品在品质上明显提升，新房价格的走势已经和二手房拉开差距，部分城市的新房价格已出现企稳迹象。

二手房价格在连续多年下跌之后，2026年仍在继续调整。

老旧小区面临的压力也不只是物业撤场。住房城乡建设部在2024年提出探索建立房屋养老金制度，并在部分城市开展试点，房地产税的立法工作也一直处于讨论之中。

房屋养老金的公共账户并不要求居民额外缴费，但老旧小区本身的维修需求仍会增加，价格可能继续承压，部分房产甚至可能变成需要业主每年不断投入资金维持的负资产。

从宏观层面看，这一变化也有另一面。占据城市核心地段的老旧小区，目前价格仍然偏高，这正是国企收储、城市更新等房地产新发展模式推进缓慢的原因之一。

如果老旧小区在物业撤场、持有成本上升等因素作用下价格明显回落，拆迁和收回土地的成本就会大幅下降，收储的账也更容易算得过来。土地重新收回后，可以用于建设改善型住房或保障性住房，各地经营压力较大的城投平台，也可能借此获得新的业务方向。

物业撤场潮表面上是业主和物业公司之间的收费纠纷，背后牵动的是房产价值、城市更新和财政结构的整体调整。居民不愿交物业费，物业公司也不干了，这一现象本身就是观察未来房地产走向的一个重要窗口。

对于普通业主来说，所在小区的物业能否正常运转，已经直接关系到手中房产的长期价值，这一点值得每个有房的人认真对待。