别慌！日本买房新规只查国籍，不查钱

本文由公众号“刻面”授权发布

10月5日起，在日本买房办产权登记，多了一道手续：填国籍。日本人也填，外国人也填。外国买家另交护照复印件，通过公司买的还得把股东国籍交代清楚。

不限购，不加税，不审批。你拿着钱去东京买公寓，法律上跟东京本地人受到的待遇几乎没区别。

中介朋友圈刷得很淡定：行政手续而已，该买买。

他们说的没错。但有个细节几乎所有报道都没提——这张表只查国籍，不查钱。你买房的钱怎么来的，从哪个账户转过来的，走没走离岸，一概不问。一个发达国家面对一笔大额不动产交易，最关心的不是钱的来路，是买家的国籍？

这就有些奇怪了。

一、为了压房价？

先看官方的理由：外国人推高房价。

数据没给面子。外国人持有的土地占日本全部登记土地的0.06%。全国9573笔大宗土地交易，外国买家68笔。

东京中心六区确实凶，外国买家占了新建公寓销量的11.9%。但那是千代田、港区几个核心街区的事，全国层面看，零头都算不上。

日本政府自己组的专家小组里有人说了实话：没有足够的数据证明外国买家是房价上涨的主因。

更露馅的是今年6月。本来要搞"外国人限购公寓"，法案草案都写好了，提交国会之前撤了。理由是只限外国人违反WTO国民待遇原则，法律上站不住。

真想压房价，限购、加税、控杠杆，哪一样都比全民填国籍管用。但这些真家伙一个没上，反而让1.2亿人陪着0.06%的持有量填表。

这不是在解决房价问题，更像在建档。

二、为了防中国？

第二个看起来更合理的解释。

68笔大额土地交易里中国买家占了28笔。内阁府另一项调查更扎眼——重要设施周边的外国人购房3498笔，中国大陆买家1674笔，将近一半。台湾414，韩国378，美国211，三个加起来还没中国一家多。自卫队基地旁边、核电站附近，都有中国资本在拿地。

但管这些事的法，2022年就有了。《重要土地调查规制法》，军事设施周边买地必须申报，瞒报最高判半年，落地三年多了。

有专门的法管敏感区域，为什么还要搞一套覆盖全国所有房产的国籍登记？

再看那个专家小组的名单。前防卫省高官，前国安系统的人。管买房的事，配的是管国防的班子。

防中国是不是动因之一？大概率是。但防中国不需要全国1.2亿人都填表。敏感区域的法已经有了，想加码随时可以。搞一套全国系统，目标不可能只是那1674笔交易。

三、日本根本没有"开放"过

这一层是整件事最让人后背发凉的地方。

日本楼市为什么对外国人这么友好？标准答案说了几十年：国策开放，自由市场，欢迎全球资本。

不对。

以前日本的产权登记，就没有"国籍"这一栏。登记房产只需要姓名和地址。你拿一家海外空壳公司来买，法务局看到的就是一个公司名加一个境外地址。实际控制人是哪国人？没人问，也没地方填。

说了几十年"日本对外国人最开放"，回头看看，也不是谁拍板决定要开放，就是登记表上一直没有"国籍"这一栏。没人填过，也没人想起来要加。几十年的"开放"，其实是几十年的漏填。现在想起来了，补上了。10月5日干的就是这么一件事。

而且补得急。2026年10月开始登记，2027财年数字厅就要上线全政府共享的"不动产基础登记"数据库——法务、税务、市政府、国安，数据全部打通。一个拖了几十年的系统突然开始赶工。

四、为什么只查国籍，不查钱

到这儿就可以回答开头那个怪事了。

钱不用查。银行早替政府查完了。KYC、反洗钱审查、跨境转账报告，你的钱从进入日本金融系统那一刻起就已经被查过一遍了。钱的来路存在银行的系统里，随时可以调。法务局不需要重复问。

法务局要回答的是另一个问题：钱变成房子之后，将来去找谁。

钱可以转走，人可以飞走。但房子跑不了，它就在东京立着，每年固定资产税一分不少。问题是，总务省自己承认过，非居民在海外又没指定国内税务代理人的，“通知和征收都存在困难”。说白了，有些人的税收不上来。

这事放在平时也就算了。但日本政府债务已经超过GDP的240%，央行利率从零爬到1.25%、31年新高，每年光还债利息就要花几十万亿日元。与此同时高市还在推食品消费税从8%降到1%，一年少收超过4万亿。钱从哪儿补？

非居民持有的、税又收不上来的房产，就是一个现成的口子。

堵这个口子的前提是什么？系统能分辨出哪套房子的主人是非居民。国籍进了数据库，税务部门接入数据库，谁是非居民、名下房产对应什么申报义务，系统自己就能跑出来。

所以，不需要限购，不需要加税，系统把买房人身份理清楚就行。

1942年美国没收日裔的全部房产和农场，靠的是一份登记在册的身份记录。2022年俄罗斯三千多亿美元海外资产被冻结，靠的也不是现查钱怎么来的，是一份早就建好的持有人清单。

查钱查的是来路。国籍回答的是另一个问题——将来有事的时候，这栋楼去找谁。

五、

日本确实没有限制任何人买房。你明天飞东京买公寓，流程跟以前没什么两样。中介说的都对——永久产权，法律透明，收益可预期。这些都还在。

从今往后就是每套房的档案里多了一行字。平时不起眼。但它跟护照绑着，跟签证绑着，跟你祖国和日本之间的关系绑着。

那本登记册终于写全了。