中国楼市出现魔幻一幕？以前贷款买房，如今是贷款卖房？

最近，“贷款卖房”成了楼市里的一个热词。乍一听挺绕：卖房能收回一大笔钱，干吗还要先去借？原因并不复杂。

不少房子现在的成交价，已经低于业主欠银行的房贷。买家付的钱填不满这个窟窿，剩下的部分只能业主自己掏。

11月1日，中指研究院公布了10月百城房价。二手住宅均价每平方米12376元，比上月跌0.61%，比去年同期跌6.72%。

100个城市里，有98个城市二手房价格环比下跌。成交量却在往上走，18个重点城市当月卖出二手住宅11.6万套，同比多了17.5%。

量在涨，价在跌，我们能看出一层意思：房子卖得掉，多半是靠降价换来的。业主一让再让，成交价迟早会碰到贷款余额那条线。

卖房先借钱，卡在哪一步

房子办了按揭，不动产登记上就挂着银行的抵押。按老规矩，业主要先把剩余房贷一次结清，银行才给解押，房子才能过户给买家。

买家的首付够还贷，交易就顺顺当当。不够的话，这笔买卖就停在这里。

卖房款盖不住贷款余额的话，差额还得业主自己补，银行不会替谁免掉。

我们用一组假设的数字推一遍。一套250万元的房子，当年首付两成，也就是50万元，向银行借了200万元。

按30年期还了5年，本金大约还剩184万元。房价跌了三成，只能卖175万元。首付和5年里还掉的本金全打了水漂，业主还得另找9万元左右，银行才肯解押。

这笔账最扎心的地方，在于很多人一直把月供当存款，觉得每个月都在攒一套房。到了卖房那天才发现，自己签下的是一份加了杠杆的合约。

房价涨，收益成倍放大；房价跌，亏损也成倍放大。首付交得越少，房价稍微跌一点，本钱就没了。

补差价的钱，有人找亲戚凑，有人借消费贷，也有人找垫资公司周转。垫资的费用往往不便宜。

消费贷更要小心，不少银行在借款合同里写明，这笔钱不准用来还房贷，查出挪用，银行可以提前收回。为了卖一套房再背新债，动手前一定要把账算透。

房贷余额在缩，大家都在降杠杆

央行10月28日发布的贷款投向统计显示，截至9月末，全国个人住房贷款余额35.91万亿元，同比少了4.1%，前三季度累计减少1.10万亿元。

放在楼市火热的那些年，房贷总量往下走几乎看不到。

余额变少，一边是新增房贷少了，一边是不少家庭省下钱先提前还款。

提前还款的人和贷款卖房的人，想的是一回事：赶紧把身上的杠杆卸掉。区别在于，前者手里有余钱，后者只能再借一笔，才能把房子脱手。

房价的分化也很明显。国家统计局10月19日公布的9月数据显示，北上广深的二手房价格同比跌1.5%，跌幅比8月收窄1.2个百分点，上海比去年同期涨了0.8%。

二线、三线城市二手房同比分别跌4.5%和5.4%，跌幅在缩小，但还没止住。

一线城市的交易也更活跃。10月上海二手商品房卖出2.5万套，同比涨了34.7%，从3月起已经连续8个月同比增长。

我看法是，后面最容易出现这种情况的，是前几年涨得猛、现在跌得深的地方，比如一些二三线城市、大城市外围的远郊盘，还有靠规划故事拉起来的新区。2019年到2021年在高点入手、首付又交得少的家庭，风险最大。

先守住现金流，别急着割肉

负资产这件事，香港吃过大亏。亚洲金融风暴过后，香港楼价一路下滑，到2003年比1997年的高点跌了近七成。

2003年6月，负资产住宅按揭达到105697宗，创下历史纪录，约占全部按揭的22%，涉及金额1650亿港元。

那几年压垮很多香港家庭的，是丢工作和降薪。2003年香港失业率一度冲到8.7%。供不起楼的人，要么低价卖房，要么被银行收楼。楼价下跌是大环境，收入一断，才是真正要命的那一下。

在内地，业主每个月按时还款，银行一般不会因为房价跌了就要求补钱。房子是自住的，收入稳定，月供负担也不重，账面亏损先当浮亏看。这时候急着低价卖掉，等于亲手把亏损坐实。

如果每月的房贷已经要靠刷信用卡、借网贷来填，就别再硬扛了。断供以后，征信会留下逾期记录。

房子一旦被法院拿去拍卖，拍出的价钱通常比市场价低一截，还要额外承担罚息、诉讼这些费用。趁主动权还在自己手上，早点跟家里人商量怎么补上这个缺口。

也可以主动找贷款银行谈谈。延长期限、调整还款方式，每家银行的口径不一样，去网点问清楚不吃亏。银行也不愿看到客户违约，越早开口，能选的办法通常越多。

新政能帮到谁

10月1日起，全国实施首套房贷贴息。用新发放的商业贷款买首套房，面积不超过120平方米、总价不超过150万元，每年由财政补贴1个百分点的利息，最长补5年，单户最多补100万元贷款。中指研究院测算，二季度新发放房贷平均利率为3.06%，贴息后实际利率降到2.06%，相当于利息少了三分之一。

这项政策只认新贷款，用新贷款置换老房贷不算数。手上已有房贷的人，月供不会因为这项政策变少。

不过首套房的认定把二手房也算在内，150万元以内的中小户型多了一批能拿补贴的买家。持有这类房子的业主，眼下挂牌出售，比前几个月多了几分底气。

现房销售改革也要关注。截至10月末，已有17个城市出台了现房销售新政的实施细则，多数把今年8月28日定为新老项目的分界点。

往后买新房，交付风险会小很多，二手房就多了一个竞争对手。想卖二手房的人，报价要更贴近小区里的真实成交价。

还没买房的，先把三笔账算清

没买房的朋友，看到这些案例也别觉得自己躲过一劫，更没必要从此不敢碰房子。

下手前先弄清三件事：首付里真正属于自己的钱有多少，每个月还贷要吃掉多少收入，万一行情再往下走两三成、工作又断上半年，家里的存款能顶几个月。

首付要是一半靠爸妈支援、一半靠借贷拼凑，房贷之外就又多压了一层债。行情一回落，房贷和借来的首付得一起还。

全家每月进账里，拿去还房贷的最好别超过三分之一，给降薪、失业留点缓冲。

中指研究院对年末的判断是，二手房成交还能保持一定热度，但市场预期偏弱，价格大概率继续波动调整。

按这个节奏，卖房钱不够还贷的情况，短期内还会冒出来。杠杆高的家庭，眼下最该盯住的是每个月的收支，房价哪天见底，谁也说不准。

前些年咬牙上车，大家盼的是有个安稳的家。如今四处凑钱卖房，很多人只想把担子卸下来，喘口气。

房子正在从“只涨不跌”回到用来住的本分，这个过程难熬。对普通家庭来说，买和卖都量力而行，把每一笔账算在前面，心里就踏实得多。