为什么华润置地又赢了

1998 年房改启动，中国商品房市场正式起跑。

20多年间，中国住房完成了「从无到有」的跨越，人均住房面积翻了一倍，「有没有房住」不再是市场的首要矛盾。

而随着「有没有」的问题解决，行业的首要任务，也从规模增长转向质量提升。今年，「推动房地产高质量发展」被纳入「十五五」规划部署，行业发展的底层逻辑迎来颠覆性改变。

回望这20年，行业几经起落、洗牌，短期风口造就过一批快速崛起者，每一轮调整也筛去了许多裸泳者。

这里头，藏着一个朴素的规律：风口会过去，周期会往复，唯有真正的长期主义者，才能穿越周期、砥砺前行。

如今，站在时代转折点上，这样的企业，又一次拿到新时期的入场券。

这里面，最有代表性的当属华润置地。

华润置地，1994 年改组成立，1996 年登陆港交所，发展历程与中国商品房市场同轨。

今年，恰好是华润置地上市30周年。 「三十 而立 」 的华润置地，早已穿越房地产多轮周期，迸发出前所未有的生命力。

回顾华润置地的来时路会发现，它一以贯之的底色，是不追逐一时风口，不追求短平快扩张，而是数十年如一日，坚持 「 以慢为快 」 ，做城市发展的同行者。

在布局的每个区域，华润置地都不打「游击战」，而是坚持「落地即生根」。在广佛地区，华润置地一扎根就是13 年。这 13 年间，华润置地深度参与多个片区统筹开发与运营，立足于在地特征进行产品创新、生活营造以及城市运营，持续推动人居迭代及城市价值升级。为行业打造了一个长期主义样本，也探明了地产高质量发展的转型路径。

产品破局

立足属地需求，持续迭代实现前沿突破

产品力是房企的基本盘。判断一家房企能否穿越周期，首先要看它的产品能否持续迭代，始终稳居行业前排。

这一次， 华润置地 在广佛市场一口气亮出三大「澐系」作品：白鹅潭瑞玺·澐境、长隆万博悦府·澐麗、顺德澐璟。

澐系是华润置地近两年的拳头产品系。可以说，这些年华润置地每一次产品系升级，总能让人眼前一亮，从上海澐启滨江到深圳湾澐玺，再到如今广佛三大力作，明源君再一次在华润置地身上，看到了前沿产品该有的模样。

1、宏观层面:占位天赋之地，以片区统筹赋能项目价值成长

纵观华润置地多年来的投资布局，明源君认为，有两个核心特征尤其突出。

一是择址苛刻。

非中心不落子，聚焦核心城市的核心板块；

择址必占天赋之地，握有城市级的稀缺资源。

地段与资源，构成项目的价值底色。

二是只做长线投资。

通过片区统筹运营，推动片区价值持续成长。

两者间相辅相成。前者是先天禀赋，后者是后天成长势能。

先说先天禀赋。

这三个项目的占位，都是片区内独一份的。

白鹅潭瑞玺·澐境，位于广州荔湾白鹅潭CBD核心区、三江交汇的源头，与沙面、白天鹅宾馆隔江相望，所在片区正是广州重点打造的世界级商圈和城市西部战略板块。

长隆万博悦 府·澐麗，也将 「 天赋之地 」 的价值体现得淋漓尽致。

它是这座约91万㎡超级综合体大城的最后一块绝版留白。

△长隆万博悦府·澐麗实景图

项目恰好站在了「双极交汇」的原点：往西，是万博CBD璀璨的都会繁华；往北，是长隆万亩林海的自然静谧。

在整个长隆万博CBD核心区，能同时把成熟CBD与国家级生态绿洲拥入怀中，且作为纯粹大平层规划的土地，几乎不可再生。

华润置地在此落子，是用整个大盘最后的留白，去承载这座城市最极致的野心。

△长隆万博悦府·澐麗实景图

佛山，华润置地同样严格执行择址纪律。顺德澐璟落子全国综合实力百强区之首顺德的中心城区大良，并且是大良最具潜力的新兴板块云鹭。

这样的土地，一座城市找不出几块；也唯有这样的天赋之地，才能承载一座城市的雄心。

华润置地所做的，不止是把禀赋最大化，更在于为片区创造后天的成长空间。

以白鹅潭瑞玺·澐境为例。

华润置地在这个片区规划了约70万㎡的人文滨江万象综合体，将顶级商业万象城、高端人居瑞玺、滨水公园等多重业态一体化统筹布局，并以一张蓝图绘到底的定力，把图纸一笔笔落地为现实。

坐落在万象城之上的瑞玺·澐境，被赋予了远超一套房子的意义。

△ 白鹅潭瑞玺·澐境实景图

推窗便是三江交汇的环幕江景，拥有超800米开阔江面，270°环幕视野，近瞰沙面、白天鹅宾馆，远眺广州塔、白云山。广州最稀缺的云山珠水城市景观，被框入瑞玺・澐境的窗景，成为抬头可见的日常景致。

下楼便是万象城，购物、餐饮、社交与日常生活无缝衔接，同时，还享有万象会独家会员权益与品牌闭门活动；

社区内配置了酒店级「隐江CLUB」，万象服务覆盖从日常起居到资产照看的全周期需求。

也就是说，华润置地给到客户的，不仅是一套房子，更是一套系统化的生活解决方案。

更重要的是，华润置地长线运营的能力及定力，赋予了项目价值增长的确定性。

「万象定中心」，已经成为业内乃至市场的共识。

白鹅潭万象城是华润置地在国内的第100座MALL。既往案例反复证明了一件事：

万象城的每一次落子，都是撬动片区价值的支点。而且，这种跃升不是一次性的，而是具有成长性、持续性的。

△ 白鹅潭瑞玺·澐境实景图

这意味着，位于万象城之上的瑞玺·澐境，既有天赋之地带来的保值底座，又长期享受板块成长带来的长期复利。

无论是高端改善、社交商务还是资产配置需求，在白鹅潭瑞玺·澐境都能得到充分满足。

这也正是华润置地的产品无可复制的根本原因。

2、中观层面：产品形态创新，回应本土客群的需求

「 产品创新的最佳切入点，在于‘未满足的客户需求’。 」

克莱顿·克里斯坦森的这句话，点出了产品创新的底层逻辑。

在华润置地广佛项目上，明源君看到了这一逻辑的具象化。

华润置地同一个产品系的项目，落地时都会进行深度的属地化打磨。白鹅潭瑞玺·澐境、长隆万博悦府·澐麗、顺德澐璟三大澐系项目，分别对应城市核心区顶级豪宅、核心改善、低密生态三类形态，保留了澐系既有的领先优势，又走出了各具属地特色的精彩。

以顺德澐璟项目为例。

限墅令之下，顺德核心区别墅供应断层已近十年，不少项目仍停在 「把面积做大、把材料堆贵」的旧逻辑里。

需求侧的变化更关键。顺商第一代完成财富积累后，置业诉求从 「证明我有」转向「证明我能传下去」。他们想要的，不只是更大的房子，而是一套兼具资源不可复制、配套已经兑现、产品能传承的资产。

对此，华润置地给出不做简单的加配，而是对产品进行全面重塑。

土地底盘：资源价值最大化，将建筑融入生态

项目容积率仅约1.5，周边约66万㎡云鹭湿地公园构成生态底盘，项目引水轴进园形成两条贯穿社区的水系，使建筑嵌入原生湿地生态。

城市与生态同时在场的宅地，在顺德核心区不可复制，也无法靠后期设计补齐。地段与资源构成项目的价值底色，产品创新则是把这层底色融进成生活场景。

△ 顺德澐璟效果图

产品形态：内核迭代，打造全新的四代院墅

传统别墅的院子是二维的，前庭后院都长在地面上。澐璟把四代宅理念嫁接到别墅产品上，做出「地下垂直景观光厅＋首层360°围合庭院＋顶层星空露台」的立体院落体系，让庭院向上、向下双向延伸。

在明源君看来，这是产品形态的一次代际跃迁，它重新定义别墅的院落尺度。院子不再是某一层的配套，而是每一层的生活主场。

约12-14米大面宽厅堂、大面积玻璃幕墙、270°全景舱视野，则成了一个系统化的取景装置，把湿地鹭鸟、水光林色装进业主的日常生活。

△ 顺德澐璟实景图

产品好不好？市场自然会作答。

2026年上半年，顺德澐璟以10.5亿元销售额登顶佛山单盘销冠，与顺德悦府组成 "双子星"，双双跻身佛山单盘销售TOP10。

这不是营销的结果，而是客户的真实投票。

这份成绩单印证了两件事——

①华润置地对客群需求的洞悉是精准的；

② 「片区统筹打底、形态创新作答」的产品思路，是被市场认可的。

这也是华润置地核心能力的一次具象化表达。

3、微观层面：局部属地高定，开创岭南定制范式

明源君始终认为，人居的最高境界，是在地性的回归。

都说一方水土养一方人。不同地区、不同客群的居住需求必然不尽相同。

但过去，房地产的逻辑都是我能给客户什么，而不是客户想要什么。客户对居所设计几乎没有话语权。

如今，华润置地打开这扇窗口，让客户参与家的设计。

长隆万博悦府·澐麗围绕装修色系、户型格局、厨电五金三大板块搭建定制体系；

白鹅潭瑞玺·澐境从风格多元化、格局定制化、空间专业化三个维度，打造广州首个系统化定制大宅。户内无承重墙，4-4.5米层高，客户可以根据家庭结构变化自主调整空间格局；

顺德澐璟的院门系统支持六重定制：抱鼓石造型、玉石饰件、石材雕刻纹样、匾额题字、入户点景树乃至门牌都可以定制。

高定服务的推出，让住宅不再是流水线上的复制品，而是转变成融合本土文脉、适配家庭结构、契合客户居住习惯的专属空间。住宅也就不再是单纯的居住空间，它既能承载日常烟火，也寄托居住者的家族情怀与身份归属感。

硬核兑现

不止交付生活空间，更运营全周期生活

好房子时代，客户购买的不止是一套房子，更是一种对于品质生活的向往。

如何建房子，很多房企很在行。在如何营造好生活，对大部分房企来讲都是一个陌生命题。

在这方面，华润置地同样走在前列。

从实景交付到社群运营，华润置地早已蜕变为生活方式运营商。

1、实景前置落地，给业主最大确定性

相较于规划，交付才是检验房企产品力的试金石。

从明源君调研过的房企来看，华润置地的交付力可以说相当硬核。

在广佛地区，华润置地的项目交付时社区的园林景观、会所全部实景呈现。长隆万博悦府今年上半年首批次交付时，社区园林景观、归家大堂、公共会所等空间都已实景开放；由华润置地配建的东风东教育集团番禺小学、番雅实验学校早在2025年9月就建成投用，比项目交付足足早了半年多，业主入住就能享受完善的社区及教育配套。

△长隆万博悦府交付实景图

8月份顺德澐璟首批交房，社区主入口、中央水 景、园林景观也是全实景兑现，会所公区已经投入运营，面向业主开放。紧邻社区、由华润置地代建的云鹭湿地公园也已建成开放，并且由华润万象生活接手公园日常运维。66万㎡的巨量生态资源，成为澐璟业主触手可及的城市后花园。

△顺德澐璟交付实景图

明源君认为，这正是华润置地被广佛市场信任的核心原因之一。它给到客户的，从来不是遥远的规划蓝图，而是实实在在的确定性。

2、社群共创，共建有温度的邻里

刘易斯・芒福德曾说，「城市的本质，不在于建筑，而在于人与人的交往。」

社群运营，正是跳出单纯空间营造，持续培育邻里氛围、沉淀生活方式的关键。

在这一领域，华润置地已经沉淀一套成熟的运营体系。

华润置地的社群品牌「润比邻」已覆盖全国124 城、1300 多个项目，孵化出润 BA、业主春晚、达尔文营地，比邻秋早等社群 IP，收获大量业主支持，形成跨地区跨年龄的影响力。

<< 滑动查看下一张图片 >>

△润BA及业主春晚剪影

2026年润BA全国篮球赛，冠军正是花落广州 华润天合队。值得一提的是，这支球队来自华润置地在广州最早交付的小区，即便是已经交付7年，多数开发商早已撤场的小区，华润置地依旧愿意为业主搭建这样的舞台。可见，这套生活方式不是卖房阶段的短期承诺，而是踏踏实实的长期兑现。这份荣誉，也是业主因热爱相互联结、并肩作战得来的成果，是邻里氛围与社区生活最生动的写照。

在「润比邻」这个主干之上，各地纷纷生长出极具属地特色的分支。

顺德澐璟以社群为桥，搭建邻里相聚的共生平台。志趣相投者于此相逢，邂逅顺德同频知己，让大家尚未入住，已然相知如老友。依托业主雄厚的企业资源，项目打造了比邻科创亲子研学活动。从企业经营的交流共勉，到运动爱好分享、公益善意同行，家人们在这里坦诚交流、彼此托举、相互支持。通过业主共创，业主同心共建，一同耕耘这个有温度、有情怀、有力量的睦邻社区。

<< 滑动查看下一张图片 >>

△润比邻社群活动剪影

社区不再只是单一居所，更成为可持续生长、志趣共生的生活场域。

更有意思的是，广佛地区的社群也没有统一模板，各个项目立足客群底色与独有资源，发展出了多样化形态。

长隆万博悦府将属地资源转化为多样化社群场景，通过万象LIVE、AI研学、润BA、图书漂流计划等潮流IP将具有相同热爱的业主群体连接在一起；同步也依托华润系独有的资源优势，落地万象美妆沙龙、湾区足球夏令营等特色社群活动。白鹅潭悦府则依托隐江CLUB与万象城配套，形成滨江雅集、高定私宴等圈层活动。

硬件兑现搭建生活底盘，社群运营则为社区注入长期生命力。华润置地交付的从来不止一套房子，而是一套可感知、可参与、可持续生长的完整生活解决方案。

与城共生

以城市合伙人的姿态，深耕广佛的成长之路

房地产进入存量时代，但城市化进程远未结束。

中央「好房子、好小区、好社区、好城区」的顶层设计，指引房地产要从单一住宅开发，迈向城市共建共营。

这对整个房地产而言，都意味着深度的转型。

在这条路上，华润置地无疑是重要的先行者。

从一开始，华润置地便将自己定位为「城市合伙人」，持续输出片区统筹、产城融合、商业赋能、城市更新的系统化能力，深度参与城市规划与长效运营。在广佛地区，华润置地早已深度融入城市开发运营，成为城市的核心合伙人。

1、以商业IP为引擎，赋能片区更新与能级跃升

万象城，早就不仅仅是一座商业体，而是一种现象。

广州白鹅潭万象城2026年9月30日开业，直接引爆了区域人流量。国庆期间 7天客流累计近170万人次，单日最高达28.7万人次。受万象城带动，芳村地铁站单日客流突破42.6万人次，创下广州地铁单站最高纪录。

即便是开业一个多月后的今天，白鹅潭万象城 每天 依然人潮涌动。

毫不夸张地说，有万象城就有人气，有万象城的地方就是城市核心。

此前，广州高端消费资源高度集中在天河、珠江新城；荔湾区乃至广佛西岸的高端客群，翘首期盼一座能提升区域能级的商业地标。

于是，广州白鹅潭万象城来了。

这是广州第一座万象城，也是华润置地全国第100座自持运营的购物中心。

△广州白鹅潭万象城实景图

不过，它并不是一座孤 立的购物中心。华润置地以「一城·一坊·一公园」的开放格局，将20万㎡万象商业与鹅潭坊文保街区、花地滨江公园融为一体，现代商业、岭南文脉、三江江景交织共生，打造出广州首个滨水沉浸式商业场景。

广佛西岸，自此拥有崭新的城市封面。

遵循片区统筹的开发逻辑，华润置地前置布局商业配套，再植入高端人居产品。在白鹅潭万象城之上，规划了建面约245-1400㎡江湾大平层——白鹅潭瑞玺・澐境。

这座广州西岸的滨江地标，打开了老城区高端人居的想象边界。

毫不夸张地说，白鹅潭万象城正凭一己之力，重塑中心城区高端商业的版图，更让海上丝绸之路原点的白鹅潭，重新站上世界级地标商圈的高度。

白鹅潭万象城火爆开业的同时，广州即将迎来又一座万象商业体。

据明源君了解，近期「广州长隆万象商业项目」的门头正式亮相，项目地块进入大面积开挖阶段，可以看到，现场有多台设备在同时作业，工程由前期准备转入实质性施工阶段。

这一次，华润置地又会为广州带来什么？

2、统筹片区格局，激活城市的内生发展活力

《美国大城市的死与生》有这样一个观点：

多样性是城市的天性。一座街区的生命力，来自混合的功能、多元的活动，让人愿意停留、交往、持续在此生活。

一座城市，能让人扎根，才有生生不息的活力。

如何通过城市营造，将人留下来？在广佛地区，华润置地已经做出示范。

广州长隆，年客流2000万人次，世界级的顶流文旅IP；

广州万博CBD，集聚2.8万家企业，年营业额超430亿的城市产业集群。

两大流量中心直线相邻，却长期处于割裂状态。

2023年，华润置地进驻长隆。它没有直接盖楼卖房，而是用300亿投资，去重塑片区格局。

4年时间里，华润置地携手长隆集团，打造91万㎡超级综合体——长隆万博华润置地中心。

△长隆万博华润置地中心项目效果图

综合体落地，改写了番禺的城市格局。

综合体分成四个板块：总部经济区、万象商业区、名校教育区及高端住区。

过去，番禺被认为是教育洼地。华润置地引入东风东教育集团、广雅中学、番禺实验幼儿园，让番禺一举跃升为名校集聚之地。

△东风东教育集团番禺小学实景图

万象商业的进入，改写了片区的商 业格局。

华润置地邀请丹麦BIG建筑事务所创始人Bjarke Ingels担任主创设计，采用「主题乐园＋街区＋mall」的融合模式，创造了一个商业新物种。

<< 滑动查看下一张图片 >>

△长隆万博商业体示意 图

与此同时，布局了商办及高端人居长隆万博悦府。

整个综合体成了长隆与万博之间的中央枢纽，把两个板块缝合起来。过去相互孤立的两个片区，现在可以畅行无阻。

一场更深刻的「化学反应」也随之发生——

长隆景区把人流吸引过来，华润置地综合体把人留下来。

闭环就这样形成了。

两个原本潮汐化的片区，变成全时段活跃、全业态覆盖、全客群适配的超级文商旅综合区域。有了源源不断的人流活力，城市也就有了长久旺盛的生命力。

这也预示着，广州的又一个城市极核，开始成型了。

3、系统补位城市公共功能，构建宜居一体化城市单元

在顺德大良，华润置地再次展现过硬的造城实力。

这一次，华润置地布局了一对双子星项目。

一个佛山3号线驹荣北路站上盖的TOD综合体，总建面约50万㎡，自带约13.8万㎡万象汇，引入340余家品牌，其中超50%是佛山或顺德首店。

华润置地还代建、代运营约6.2万㎡文体中心，内部配置恒温游泳馆、多功能赛演馆、羽毛球馆等场馆；

面向顺德市场主力客群的人居改善需求，华润置地落地了核心产品「悦府」，并且配建了一所机关幼儿园。

△顺德万象汇实景 图

在云鹭生态板块，华润置地代建代运营66万㎡的云鹭湿地公园，园内栖息上万只鹭鸟，配套建设了湿地博物馆、观鸟栈道等。在紧临湿地公园的位置，为高净值客群湿地墅居产品顺德澐璟。

「生态＋人居＋商业＋文体」一体化统筹开发，两个板块共享城市配套与生态底盘。华润置地的这对「双子星」项目，系统性补齐了片区短板，打造出功能完备的「城市样本单元」，助力顺德大良跃升为大湾区宜居示范片区。

△顺德驹荣文体中心效果图

明源君常说，片区统筹本身就是一场时间维度的长跑。不同于快周转的单盘开发，它需要数年甚至数十年持续投入与运营，让城市在迭代成长中释放长期价值。

像华润置地这样敢于与城共生的房企，才称得上是真正的长期主义者。

结语

房地产高质量发展时代，房企比拼的早已不止造楼能力，更是与城市共生的实力与坚守。

在广佛地区，华润置地从来不是做完单个项目就抽身离开，而是全周期深度扎根，持续推动人居迭代、生活方式升级与城市可持续发展。

华润置地以央企的定力与担当，为行业探索出一条高质量发展的有效路径。

点击下图，了解详情↓