“房价还会下跌！”，李迅雷判断：楼市真正的底，可能还没来！

李迅雷最近在一次访谈中谈到，2026年买房，未必比租房划算。

这句话一出来，讨论立刻就热了起来。

有人说专家又要唱空楼市了，但是也有人认为，如果一直等待所谓的“底部”，那么就永远也买不到房子。

我认为不应该急于表态。判断房子是否值得购买，并不是仅仅听信一句话就可以决定的，而是要从自己的角度出发去计算。

01、买房还是租房，先算持有成本

租售比，就是用一年的租金除以房子的价格，来计算出的一个比率。

如果一套房子每年的租金只占到房价的2%，那么从现金回报的角度来看，房子的租金收入就不是很高了。

李迅雷提出的思路，是把租金回报和房屋价格放在一起比较。

当租售比较低的时候，买家购买了房子之后所得到的租金收入就很少；同时还要付出贷款利息、物业管理费、维修费以及资金被占用的成本。

但是房子不同于股票，并不是只看租金就可以决定的。

自住所带来的一系列稳定的感觉、通勤方便、孩子上学的需求等等都是有实际意义的。租售比并不是可以用来衡量房价底部的万能尺子。

它更应该提醒我们的是，在买房子之后，房子所对应的持有成本以及使用目的是否能够符合家庭财务状况。

如果租房能满足目前的生活，且买房后月供会明显挤压日常开支，那么多比较一段时间，并不等于错过机会。

02、真正要关注的，是家庭能不能承受

李迅雷还从居民资产负债表和房地产调整周期等角度，表达了对市场恢复节奏的谨慎。他关注的因素包括人口变化、城镇化进程、居民资产负债情况和政策节奏。

这些因素不会在某一个月份突然消失，也很难靠一次政策调整就全部解决。买房需求恢复，需要居民对收入和未来有信心；房价稳定，也需要供需关系逐步改善。

但是把宏观判断落实到每一个家庭里，感受就大不相同了。

有的人工作比较稳定，首付也已经准备好了，买房子之后还会有足够的资金来应对生活的变故；而有的人收入不稳定，只能用贷款的方式支付首付款。

即使是同一套房子，对于前者有利的选择也会给后者造成很大的压力。

所以，比起争论“现在是不是底”，不如先问问自己：房贷占家庭收入多少？如果收入暂时下降，能不能撑一段时间？这套房是长期自住，还是希望短期升值？

这些答案，比听谁喊涨或喊跌更有用。

03、挂牌量下降，不等于房价已经稳住

有些城市挂牌房源的数量变少，是由于业主撤牌、转租的原因，也有可能是因为季节变换、统计数据的不同以及平台的数据变动所造成的。

它可以表明市场上的可见房源发生改变，但是并不能单独证明买卖双方已经达成了新的价格协议。

成交量恢复的情况也需要考察一下是通过什么方式来实现的。

如果买卖双方主要是通过降价来达成交易的话，那么就表示该房子更易出售了，但是并不一定意味着房价已经停止下跌。

判断一个市场是否已经稳定下来，应该从以下几个角度来考虑：成交量是否持续增加、挂牌量是否不断被消化掉、议价空间是否变小以及同类型的房源成交价格是否还在下降。

只看一个月的数据的话，很容易把短期的波动误认为长期的趋势。

04、机构的时间表，不是每座城市的答案

市场上，不同机构对楼市企稳时间的判断并不完全一致。有的认为部分一线城市可能先稳定，有的则认为全国范围的改善还需要更长时间。

这也没有什么奇怪的。

上海核心区域、广州周边区域以及人口外流的城市，库存、就业以及购房需求都是不一样的，所以它们的发展趋势也不会完全一样。

把全国平均水平硬性地加在自己的城市上，就会忽视掉当地实际情况。

购房之前可以去看看同一个小区最近几个月的真实成交情况，看看挂多久能卖出去，成交价格和报价相差多少，并且比较一下周边的租金。

用具体房子和家庭账本来做判断，比单看一个宏观预测更靠谱。

05、不必急着抄底，也别被“永远不买”困住

有人担心现在买早了，也有人担心继续租下去总也买不起。两种焦虑都可以理解，但买房不是猜数字游戏。

如果房子能够满足长期居住的需求，并且价格也在可接受的范围内，月供也不会使家庭丧失应对风险的能力的话，那么就不必为了“可能还会跌”而无限期地推迟购房计划。

反过来，如果是用透支储蓄、借钱很多或者主要依靠房价短期内上涨来解套的话，那就更要小心了。

租售比是可以计算出来的，月供与房租之间的差距也可以计算出来，但是最终的决定还是要放到自己生活中去考虑。

房子适不适合居住、通勤方便不、以后有没有稳定的市场需求等等这些因素要比预测某一年度的市场拐点要具体得多。

楼市的底部，很难靠一句话确认。

与其把全部希望押在专家判断上，不如把自己看中的房子算明白：年租金除以总价是多少，买房后每个月要付多少，家庭还能留下多少余地。

算清楚之后，无论选择买还是租，至少不是被一句“房价还会跌”或“马上要涨”推着走。