专家说出大实话：如今低价卖掉房子的人，将来可能后悔？太真实了

房子要不要降价卖，这两年几乎成了每个有房家庭的心病。有人让了一大截价，只求快点脱手；也有人死活不松口，想着熬过这阵就能回本。到了11月，楼市又多出几组新数据，我们正好借着专家的说法，把这件事好好捋一捋。

先说一个分量很重的新变化。9月29日，财政部、人民银行、金融监管总局三部门联合发文，从10月1日起对符合条件的房贷给予贴息，先试行一年。老百姓用商业贷款买房，中央财政帮着出一部分利息，这在以前从来没有过。

能拿到贴息的房子，要同时满足三个条件：首套，建筑面积在120平方米以内，总价不超过150万元。贷款必须是新发放的商业贷款，老房贷转贷不算。财政每年补1个百分点，最长补5年，贷款额最多按100万元计算。按上限粗算，5年能少付将近5万元利息。

1个百分点听着不起眼，算下来可不少。官方的说法是，跟眼下首套商贷的利率比，这笔补贴相当于把利率降了三分之一。贴息的钱中央财政掏九成，地方掏一成，银行每月收利息时自动扣掉，买房人签贷款合同时授权一下就行。

新政一落地，二手房市场先热了起来。中指研究院统计，10月18个重点城市二手住宅卖出11.6万套，同比多了17.5%。上海市房管局的数据显示，上海10月二手住房成交2.23万套，同比多了34%，是六年来同期最多的。北京当月二手住宅网签13081套，同比涨了8.2%。

价格也开始松动。国家统计局10月19日发布数据，9月一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，从3月起已经连涨7个月。上海最抢眼，二手房价环比涨0.5%，同比涨0.8%，在70个大中城市里头一个同比转正。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市新房和二手房价格环比已经连续7个月上涨或持平，核心城市正在从“止跌”往“企稳”过渡。

专家也讲了不中听的实话。中指研究院数据显示，10月百城二手住宅均价每平方米12376元，环比跌了0.61%，同比跌了6.72%。9月二线和三线城市二手房价同比分别下跌4.5%和5.4%，这些地方还在调整当中。

新房这边，冷热差得更远。中指研究院统计，10月重点30城新房成交771万平方米，同比少了15%。一线城市从二季度起总体保持增长。该院指数研究部总经理曹晶晶也提到，多数城市新房成交同比还在下降。

就算同是一线城市，节奏也不一样。中指研究院10月下旬观察到，上海二手房挂牌价已经趋于稳定，北京挂牌价还有下行压力。这些数字放在一起，我们心里就有数了：同一套政策，各地反应差得很远，现在卖房亏不亏，先得看房子在哪座城。

头一类以后容易后悔的，是手里有一线、强二线好地段的房子，却被恐慌推着降价甩卖的人。上海链家研究院监测，10月上海二手房平均成交周期78.1天，是近三年来的低点。房子越卖越快，这时候还大幅砍价，等于把该到手的钱白白让给了买家。

这种事以前真发生过。1997年亚洲金融风暴之后，香港楼价连跌好几年，到2003年前后，累计跌了六成多。很多业主熬不住，在谷底卖了房。后来楼市一点点回暖，到2010年代初，房价重新超过1997年的高点。当年低价卖房的人，再想买回同样的房子就难了。

内地也有过类似的情况。2014年楼市偏冷，不少开发商降价促销。2015年3月30日，多部门出台政策，下调二套房首付比例，个人转让住房免征营业税的年限也从5年缩短到2年。之后深圳房价一路走高，2016年初新房价格同比涨幅超过五成。不过那几年城镇化正在提速，今天不能简单照搬。

第二类容易后悔的，是老房子刚好赶上城市更新的人。11月6日，北京发布“十五五”时期住房发展规划，五年里新开工改造的城镇老旧小区不少于1000个，新装电梯不少于3500部，另外支持2万部以上老电梯更新。2001年到2005年建成的市属老小区，也要稳步推进改造。

老小区装上电梯、换了管网、补齐配套，住着更舒服，房子也更好出手。要是嫌房子旧，在改造前急着低价卖掉，后面的好处就全归了下家。这份规划还明确，今后优先在轨道站点周边、配套成熟和就业密集的地方供地。好位置的分量只会越来越重。

也有一种降价，算不上割肉。贴息只认150万元以内的房子。深圳贝壳研究院统计，10月中上旬，深圳150万元以内二手房成交占比升到21.2%，比新政前高了1.1个百分点。不少总价在150万到160万元之间的房东，主动把价格调到了150万元以下。

少卖几万元，换来一大批能拿贴息的买家，这笔账我们觉得划算。还要提醒一句，乐有家门店数据显示，深圳10月二手房成交均价比9月有所回落。李宇嘉分析，楼龄超过20年的老房成交占比升到43.6%，低总价房子卖得多，均价就被拉低了。看到均价下跌，先别急着跟风降价。

反过来，也有人卖了会庆幸。日本总务省2023年的住宅与土地统计调查显示，全国空置住宅约900万套，空置率13.8%，两项都创了历史新高。很多偏远地区的老房子，降价甚至白送都没人接手。

美国底特律的情况更极端。这座汽车城的人口在1950年前后达到约185万，到2020年人口普查只剩约64万，2013年市政府还申请了破产保护。金融危机过后，当地不少房子标价几千美元都卖不出去。在这样的地方，拖得越久，亏得越多。

国内也是一个道理。人口一直外流、产业偏弱的三四线城市，配套迟迟不落地的远郊新区，还有手里压着好几套房、月供快扛不住的投资客，早点卖掉、把负债降下来，比赌房价反弹稳当得多。价格上吃点亏，也比房子砸在手里强。

普通人怎么判断？我们的办法不复杂：看城市还有没有年轻人往里来，看房子租不租得出去，再看自己的月供压不压得住。三样都占，就别在行情最冷的时候降价；三样都不占，也别硬扛着不卖。

还得给大家泼点冷水。全国人口从2022年开始负增长，城镇化也过了高速推进的阶段，房价普涨的年代很难再回来。国家统计局新闻发言人在发布会上表示，房地产已经进入“控增量、去存量、优供给”的阶段。卖了房想等下一波大行情，多半要失望。

专家这些实话听下来，我们的感受是，以后后不后悔，主要看手里是套什么房。核心城市里位置好、住着舒心的房子，犯不着在低谷时贱卖；人口外流的小城、配套落空的远郊盘、背着重贷的房子，早一步处理，就多一分主动。