广州天河城30年，用“城长式”思维跑赢时代？

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观察项目 | 广州天河城

作者 | 独角编辑部

今年以来，广州商业市场风云变幻，新面孔、新故事轮番登场，引爆瞬时的商业狂欢。

然而回望中国现代零售的发展史，能穿越漫长周期、一直鲜活的商业品牌却并不多见。

在广州，天河城是一个极具代表性的样本。

自1996年开业开业至今，历经百货、电商、存量竞争多轮浪潮，广州天河城的客流和业绩依然稳居全国前列，用实打实的成绩成为广州商业标杆。

2026年暑期，恰逢广州天河城开业三十周年的节点，项目通过重磅IP首展、场景焕新、特色主题活动多维举措，日均客流超22万人次，同比增长17%，总销售额达2.7亿元，同比提升9.2%。（数据来源：粤海集团微信公众号）

亲子消费、数码、餐饮业态热度高涨，多家主力品牌业绩或华南乃至全国销售冠军，实现客流、销售额双向增长。

迈入三十周年的重要里程碑，天河城没有困在初代地标光环里止步不前，而是以持续的自我迭代和与广州同频生长的“城长性”，守住一代人的城市记忆，同时在不断变化的市场中找到了新的生长方式。

01

是城市“城长”也是自我“生长”

广州天河城越活越年轻

“真正有生命力的建筑，从来不会停止生长”，这句话在广州天河城身上，被反复验证。

在实地多次探访过这座商业“常青树”之后，会更能感受到，广州天河城的“城长”，既是陪伴广州这座城的“城长”，也是天河城这座城内部的“自我生长”。

项目开业之际，天河路商圈还未成型，在广州这座城市的飞速发展下，与广州同频成长起来的天河城，也站在了华南第一商圈的核心位置。

30年时间还能不过时，也说明广州天河城自身具有随着时代不断优化调整的可塑造性和成长性。

自2024年开始，项目以“无感”施工不停业的方式，启动了为期三年的改造升级计划，这场范围最广、力度最大的焕新之旅，正好在30周年的节点迎来显著成效。

表面上，这是一场空间焕新，本质上，是广州天河城站在30岁的时间节点上，重新思考如何更好地与当下的年轻消费者对话。

一眼看过去，银白色的外立面变得更加流光溢彩和简约大气，流动的线条和高低错落的视觉效果延伸到城市建筑群里，将商场由原本封闭的“盒子”主动向城市“打开”。

广州天河城外立面焕新设计效果图，仅供参考

从地铁站一进来，第一感受就是空间更开阔了。

主中庭的屋顶全部换成了通透性更好的透明玻璃屋顶，中午的阳光直接从屋顶穿透到L1层，松弛感拉满。

改造之后的中庭楼层采用退台式设计，环绕中庭的楼层边缘和扶梯嵌入了灯带，视觉通廊更加开阔，连拍照都更出片了。

从北面主入口进入，还可以看到大堂顶上层次错落的灯光从天花层层漫开，像一朵盛开的巨大白色花朵，大气高级感扑面而来。

同时东门、南门、西门从原本有些年代感的传统花坛式景观，变成了更松弛更Chill的绿树、草地、小径，或是更开阔的广场休闲空间，用更符合当下年轻人审美的现代花园式广场，降低年轻人的进入门槛。

东门口旁边原本封闭的墙面也被打通，变成了更为开阔的直通B1层的地下层出入口，成为街道的自然延伸，进一步提升项目地下层的引流效果。

还有商场空间随处可见的“细节感”升级，都展现出了广州天河城积淀了30年运营经验的老练与从容。

其次，主入口营造的年轻化潮流氛围同样清晰可感，高化美妆、轻餐门店都在吸引着年轻消费者往商场里走。

结合未来项目外立面的焕新工程，广州天河城主入口品牌同步升级为更高规格的旗舰店，预计将在各大主入口及北广场分批落地12个旗舰店。

从现场看到，西门的MARYLING旗舰店、东门的TOMMY HILFIGER旗舰店、南门的MLB、三叶草旗舰店、北门的CHiiKAWA广东首家旗舰店都已经正式亮相，外广场也都是年轻人，完全打破了老商场给人的固有印象。

最后，以体验为尺度，场内质感和调性已然可见。

已经率先完成改造并开业的商场B1层，以“精致生活方式×潮流社交”为定位，引入了超30家品牌、10家首店，涵盖国货美妆、运动潮牌、轻食餐饮等当下年轻人关注的热门业态。

陪伴广州人30年的天河城，用持续的“城长”和不断进阶的年轻化氛围释放信号：未来的天河城，只会越来越“好玩”。

02

共长、共声、共频

天河城“城长”的三重商业逻辑

当然，如果止于空间焕新的“表面”课题上，那越新的商场就越有天然优势，更不用提在商业浓度极高、竞争激烈程度堪比“神仙打架”的天河路商圈，单纯的空间比拼从来不是决定胜负的“关键手”。

这也恰恰说明，广州天河城的“城长”，是一场由外及里的蜕变，空间是承载着生命力的“骨骼”，真正支撑它30年不落伍的，是与品牌“长”出来的信任、与城市“长”出来的内容、与消费者“长”出来的情感。

1、与品牌“共长”：老朋友升级，新面孔扎根。

在首店经济已经泛滥的大环境下，很多商业项目已经习惯了通过每年极高的品牌汰换率来引流，但品牌和商场并不是“一次性生意”。

项目没有跟风做首店“收割机”，而是与品牌养信任，做品牌“生长”的土壤。

一方面对场内与消费者已经有深厚情感的老品牌进行调整升级，使其变得更符合当下消费者的需求。

比如商场B1层与项目同步开业的永旺中国内地首店，从开业之际的吉之岛升级为永旺超市，去年又再次升级为全国首家AEON STYLE SM业态旗舰店，以全新的形态继续陪伴着街坊邻居。

独角Mall在现场看到，虽然永旺面积变小了，但是更好逛了，超市里的餐厅即使在下午2点都坐满了人。

今年8月，商场四楼原先已经“过时”的百货电器馆完成焕新升级，改造成更加时尚的“先锋数码与潮玩生活方式”主题区，通过空间和定位升级释放出更多活力、竞争力。

不只是空间焕新，还会补充极客科技、家庭生活及潮玩生活方式等更为丰富新颖的体验业态，引入任天堂广州形象店、DJI城市全新形象店等品牌，把“未来生活体验”搬进商场里。

另一方面，项目还引入了balabala 全国首家萌友主题店、MINISO FRIENDS广州首店、Minij小吉广州首店、Macie&Friends广州首店、韶音广州首店、DVF、Ricovea广州首店以及TOP TOY、久食山、Rokid等新品牌，持续发挥城市标杆商业对于首店品牌的吸引力。

在天河城里，品牌与项目不仅是长期经营的合作伙伴，更是朋友关系，既有陪伴了30年的老朋友，也有新面孔不断加入，共同“长”成一个“共生式”的商业生态。

2、与城市“共声”：高质量内容的“破圈力”。

数据显示，广州的体验型消费占比在今年春节首次突破了58.3%，超越商品消费成为主流，这也意味着当下的消费重心，已经从“买什么”转变为“体验什么”。

广州天河城敏锐地感知到了消费行为习惯的变化，在活动策展层面也做出了相应的调整。

三十周年之际，天河城也没有选择用怀旧展打“情怀牌”，而是坚持内容创新。

这个冬天，广州天河城倾力策划超600平方米的「冰河星城」雪人奇遇小镇全国首展，打造广州今冬第一场真雪的城市级事件。

天河城放弃低成本的泡沫仿真雪景，在北广场八音盒雪屋打造了零下5℃实景造雪，让南方消费者走入雪中亲身玩雪，把“广州下雪”从网络梗变成可打卡、可传播的实景体验，形成差异化稀缺卖点。

今年暑期，天河城联合稀缺资源，在广州天河城和番禺天河城“双城”同步打造了以“海岛度假”为叙事主线的【日晒海岛派对】华南首展。

极具反差感的经典IP和沉浸式体验氛围，跳出了常规IP展的套路，交出一场具备差异化、强话题性的标杆级商业策展。

【日晒海岛派对】华南首展线上黑皮相关话题阅读量达到2亿+，带动项目全网总曝光量1500万+，客流同比增长21.44%。

空间焕新、品牌焕新，都是项目从30周年“重新出发”的新起点。

从春节期间minini新春系列全国首展的萌趣IP在地化，到自有IP春季时尚季的“三城共XIANG”，五一期间膨胀面包节引发的“烘焙盛宴”，到暑期黑皮Kitty在年轻人里的潮流破圈，再到「冰河星城」雪人奇遇小镇的“实景呈现”，一场又一场现象级的高质量策展活动持续刷屏。

从外部联名 IP 进阶到自研原 IP，从单一打卡景观升级为“实景体验+故事叙事+商业转化”的完整策展体系。

广州天河城用独家稀缺的沉浸式体验和社交内容做城市的内容发声地，把购物中心变成城市节日相聚目的地，让周边居民“来天河城”从消费行为变成生活期待。

3、与时代“共频”：用30年“养”出来的分寸感。

成为“打卡地”，往往能让项目获得“一次性流量”，但要想把“流量”变为“留量”，把“过客”转化为“常客”，就极其考验商场会员服务体系的“功底”。

可以说，消费者在广州天河城里感受到的贴心，都是项目用30年运营经验“养”出来的“分寸感”。

在积极推进商场“硬实力”升级的同时，天河城也不忘“软实力”的重要性。

天河城三十年，一直在搭建属于自己的内容生态。

尤其今年30周年，天河城以人文内容链接多方情感，推出30周年品牌杂志《粤新，越自在》，汇集超10篇重磅人物专访，涵盖文学、建筑、城市规划等多领域，以"广式自在"为底色，与市民一同探寻广州城市里人与城的共生。

与品牌杂志同期启动的，还有30周年特别展览「我的城」以及品牌形象片《与城同行》。特展把天河城三十年的城市与品牌影像、老物件"折叠"进同一个展厅，让品牌与更广泛的人群建立链接。

基于当下消费行为的变化以及精细化运营的发展，项目围绕“情感联结”与“价值赋能”两大核心维度，在去年升级了“诚计划”会员服务体系。

针对停车、礼品更新等高频需求，“诚计划”打通了积分即时抵现功能，进一步提升了会员在场内的基础服务体验；

同时，梳理整合了天河城集团旗下的全域资源，形成了“共性+个性”的服务矩阵。

比如不同商圈项目可以跨场地停车、积分通兑；同时联动粤海喜来登酒店、航空公司等异业资源，为特定会员提供酒店套房、高额机票等更为稀缺性的定制化服务。

通过深度运营，构建品牌和会员的“共赢生态”。一方面打通会员权益与品牌资源，为消费者提供代金券、活动体验等多元化服务，另一方面也为品牌商户精准引流。

显然，广州天河城正在从一个“空间租赁者”，变成连接消费者、品牌与集团资源的“价值共生平台”。

这种“分寸感”，不仅面向消费者，同样面向品牌商户。

在商场施工改造期间，为了保持商户的正常经营以及消费者良好的购物体验，商场全程采用“无感施工”，同时还通过各种引流活动对品牌商户进行补贴等，尽量降低对场内商户的影响。

在广州天河城，不只消费者能被看见，品牌商户也是被看见的存在。

03

既留住记忆又跑赢时代

不愧是商业“顶流”天河城！

在商业地产行业，能跨越30年周期且依然葆有生长活力的城市标杆商业寥寥无几，“高龄”往往意味着建筑老旧、经营模式和业态老化。

因此，能活到30岁的商场，不仅是城市商业版图变迁的“活化石”，更是自我革新、持续进化的“永动机”，在行业波动里表现出极强的“抗周期”能力。

本身就拥有难以复制的地段优势，积累了深厚的品牌信任和忠实客群的广州天河城，就是这样的存在。

项目用30年时间证明了“长期主义”思维的可行性，用陪伴和自我革新成为广州这座城以及广州居民日常生活的一部分。

变的是空间、品牌，不变的是与广州这座城市、与一代代消费者之间的情感连接。

这座“城长式”商业，早已不再是一座被“建造”出来的商场，而是一个在与城市、与品牌、与消费者的长期互动中持续生长的生命体。

真正的商业标杆，不是永远不变，而是既留住了记忆，又能跑赢时代。

迎来“下一个十年”的广州天河城，又会有怎样的变化，也更让人拭目以待了！