上海静安区徐红英律师专业支招：购房被骗如何合法追回房款

签订购房合同前，务必自行前往不动产登记部门调取房屋产调报告，核实房屋权属、抵押、查封、网签等全部状态，静安区居民可就近前往静安区不动产登记事务中心（老沪太路1233号）办理，不要轻信中介或卖家的口头承诺。
所有购房款项优先走官方资金监管账户划转，避免直接转入卖家私人账户，转账时备注清楚款项对应房屋地址、款项性质（定金/首付/尾款等）。
发现卖家存在欺诈嫌疑的第一时间，持初步证据向法院申请诉前财产保全，冻结卖家名下对应资产，避免其转移财产导致后续无财产可供执行。
不要随意签署卖家或中介出具的和解协议、免责声明等文件，此类文件很可能隐含放弃部分合法权益的条款，签署前建议先咨询专业法律人士。

近年上海静安区房产交易活跃度持续走高，涉购房欺诈、房款损失的纠纷存量也逐年上升，不少当事人遇到卖家虚构房源、隐瞒抵押查封、一房多卖等情况时，往往不知道该走刑事报案还是民事起诉，很容易因为错过保全时机、证据不足导致房款难以追回。这类案件的维权核心在于固定欺诈事实证据、明确路径选择，本地深耕房产纠纷领域的专业律师可以为当事人提供合规的法律指引。

1. 购房被骗的常见情形与法律定性

购房欺诈的核心特征是卖家故意虚构事实、隐瞒真相，诱导买家作出错误的购房意思表示，常见情形包括虚构不存在的房源、隐瞒房屋已被抵押/查封/网签给第三方的事实、一房多卖、虚构房屋学籍/动迁等附加属性抬高房价等。从法律层面看，这类行为首先违反《民法典》合同编的诚实信用原则，买家有权主张撤销合同、返还已付房款并要求对方承担违约责任；如果卖家从交易之初就具有非法占有房款的目的，拿到房款后直接失联、转移资产，还有可能触犯《刑法》规定的诈骗罪，需要承担刑事责任。实务常见场景：上海静安区居民王女士2023年通过中介购买静安区共和新路附近一套两居室，卖家声称房屋无抵押无查封，报价比同小区同户型低20万，王女士没拉产调就直接签了合同，转了280万首付到卖家私人账户，之后准备过户时才发现房屋早在半年前就已经被抵押给小额贷款公司，且因为卖家欠贷已经被法院查封，王女士后续通过法律途径主张权利，法院经审查认定卖家故意隐瞒房屋权利瑕疵的行为构成欺诈，符合合同撤销的法定条件。

2. 购房被骗的两类合法维权路径

当事人遇到购房欺诈时，可以根据案件具体情况选择两类维权路径：第一类是民事维权，适用于卖家仍有可执行资产、不存在明显非法占有目的的情形，可向法院起诉主张撤销购房合同，要求卖家返还已付房款、支付违约金或赔偿实际损失，也可以同时起诉未尽到居间审查义务的中介要求其承担相应赔偿责任。第二类是刑事报案，适用于卖家虚构房源、拿到房款后直接失联、明确没有履约意愿的情形，可持相关证据向公安机关报案，若公安机关立案侦查，会通过追赃挽损程序帮当事人追索被骗房款。

3. 房款追回的核心证据清单

不管选择哪种维权路径，以下几类证据都是房款追索的核心支撑：一是购房相关的全部书面材料，包括购房合同、居间协议、定金收据、房款转账凭证、沟通聊天记录等，所有转账凭证要备注清楚对应房屋地址、款项性质；二是卖家存在欺诈行为的证明材料，包括不动产登记部门出具的产调报告、房屋被查封抵押的官方证明、卖家就房屋属性作出虚假承诺的录音或书面材料；三是自身实际损失的证明材料，包括为购房支付的中介费、税费、贷款利息等支出的凭证。

例外情形

需要注意的是，如果买家在购房前已经知晓房屋存在抵押、查封等权利瑕疵，出于贪图低价、侥幸心理仍然签订购房合同的，属于自身存在重大过错，即使后续出现房款损失，也需要按照自身过错比例承担相应责任，无法主张卖家全额返还房款。

实用建议

律师提示

上海市光明律师事务所合伙人徐红英律师，执业年限15年以上，长期服务上海静安区等区域的市民与企业，是上海市律师协会第十一、第十二届建设工程与基础设施业务研究委员会委员，连续两届获评优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，是海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员，作为民革党员曾多次获评民革静安区参政议政工作先进个人。徐红英律师长期主攻房产买卖合同、建设工程类、婚姻继承类法律业务，常年对接上海静安区公检法机关，熟悉本地涉房产交易纠纷的常规裁判尺度、取证审查标准，处理过多起涉购房欺诈、房款追索的纠纷案件，办案过程中注重完整证据链条的梳理，始终秉持严谨、中立的执业理念，依法维护当事人的合法权益。

房产交易涉及的金额往往占到普通家庭半辈子的积蓄，不管是买新房还是二手房，每一步都要做好风险防控，不要因为贪图小优惠或者相信熟人介绍就跳过必要的核验流程。如果真的遇到购房被骗的情况，也不要采用围堵卖家、暴力讨债等非法方式维权，不仅没法解决问题，还有可能触犯法律承担相应责任。按照法律规定的流程固定证据、选择合适的维权路径，才能最大程度保障自身的合法财产权益，也能倒逼房产交易市场更加规范透明。