广东
前两天，楼市君率先曝光了保利珠江和颂即将入市。（报道回顾：）
文章发出后，后台不少粉丝私信追问：户型图出来了吗？
今天，楼市君就拿到了第一手产品资料，话不多说，直接给大家剧透一波。
从项目效果图来看，两栋楼层高大约26层以内，涵盖建面约78-90平三房。
｜保利珠江和颂效果图
其中货量最大的是建面约85-87平，共7条梯腿；其次是建面约78平，有3条梯腿；建面约90平则有2条梯腿，总货量大约300套。
视野方面，保利珠江和颂几乎每一户都没有遮挡，且有80%的户型做了朝南设计。
重点是，楼市君拿到了准确的户型图。
先看建面约78平户型，做到了三房两卫，三个房间全部朝南。
｜保利珠江和颂约78平户型图
| 广州楼市发布制
按楼市君粗略计算，户型公区采用客餐厅一体化设计，加上阳台面积超过30平，活动空间相当阔绰。
另一方面，主卧套房接近20平，加上南北两个飘窗，能给业主提供通透、阔绰的休息空间。
细节上，78平还做到了入户区收纳空间、L型大厨房等，适合追求品质生活的年轻买家。
在78平的基础上，建面约85平户型的空间感更进一步，整体南向采光面接近12米。
｜保利珠江和颂85平户型图
| 广州楼市发布制
一方面，这个户型的阳台面积接近5平米，宽度做到3.3米，通透性相当不错。
另一方面，该户型做到四开间朝南，三个卧室均为南向设计，最小的卧室也能放下衣柜。
主套部分整体面积接近20平，不仅南北都有飘窗设计，还能放下梳妆台。
另外，还有超强收纳系统、贴心两卫设计、越级空间表现…现场实际体验的空间感，差不多与传统二手100平左右的房源相当。
从目前曝光的户型资料不难看出，项目整体定位集中在刚需、刚改这一层次。但不可否认的是，保利对珠江和颂的投入并不少。
就拿社区大堂、电梯厅等公区来说，保利珠江和颂延续了保利海韵的岭南粤韵风格，还采用了不少奢石材料。
｜保利珠江和颂效果图（以实际交付为准）
这样的产品定位，对白鹅潭甚至整个荔湾来说，都是一次降维打击。楼市君预计，按照目前芳村的热度，很可能首波就卖完。
为什么这么说？
一方面，360-450万可以满足学铁商需求的新盘，在荔湾并不多。
大家都知道，白鹅潭沿江经济带的楼盘基本以豪宅为主，总价门槛一直不低。
比如保利珠江天悦、滨江天地尚滨道起步总价约600万，广州幸福湾1200万起步，保利翡丽甲第单套总价800-2000万不等。
除了这几个豪宅盘，沿江带几个在售盘的上车总价普遍在440万以上。在白鹅潭腹地、太古里旁，满足500米内学铁商配套齐全、直线距离约280米就有江景、总价段360万起的新盘，仅有保利珠江和颂一个。
而在同样预算下，有的新盘距离地铁有1.5公里以上，日常通勤不太友好；有的盘虽然有学校配套，但区位不太核心，且容积率比较高。
其他选项要么价格更高，要么地段偏、配套弱，很难做到学铁商与舒适度兼得。
值得一提的是，板块内小户型已近断货。比如源舍、锦上印的小户型基本售罄，360-450万这个总价段的新房供应正变得越来越稀缺。
而保利珠江和颂的稀缺性，恰恰在于它把“六边形战士”的门槛拉到了360万级，甚至可以说前所未有。
｜白鹅潭周边航拍
｜广州楼市发布 摄
更重要的是，目前白鹅潭核心区的成交均价为50204元/平，三房平均面积大约为88平，总价基本都要440万以上。（来源：克而瑞）
而保利珠江和颂以78平做到三房两卫，吹风价360万起步。即便其他楼盘也能做到80平以下两卫，但货量很少，楼层基本没得挑。
对于市区刚需买家来说，这个盘做到学铁商齐全，加上保利最新一代的产品设计，吸引力确实不小。
百度地图实测，保利珠江和颂距离沙涌地铁站直线距离只有20米左右，步行也就3分钟左右，通过11号线可以一线直达琶洲、天河公园、金融城。
｜广州楼市发布制
更省心的是，项目在土地出让阶段就已被纳入芳村小学的划分范围，其所属组别可派位初中包括省实、真光、西关外国语、广雅等。
保利珠江和颂距万象城约2公里，业主与城市级商业的距离保持在恰到好处的位置。
另一方面，荔湾潜在的置换需求也很大。
贝壳找房显示，目前整个芳村二手挂牌大约500套，楼龄15年以上的房源占比达到88%。
新房方面，整个白鹅潭板块的小户型断货，供求比低至0.8左右，急需新品解渴。
对于想要置换、却又不想离开现在居住环境、又不想压力太大的买家来说，保利珠江和颂几乎就是少有的新一代选择。
｜保利珠江和颂效果图
可以说，保利珠江和颂的潜在买家群体非常广。
对于刚需来说，它是进入白鹅潭核心区的亲民门票；对于有“分巢”需求的买家而言，它又是与家人保持一碗汤距离的最佳选择。
值得一提的是，保利珠江和颂整盘大约300套货量，本身货量就不多。从这点来看，项目本身的热度估计不会低。
你觉得项目会卖什么价格？评论区聊聊~
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