世界唯一的永久产权：中国农村宅基地，但将来可能不值钱

我们的判断是，宅基地的“永久”管的是住，管不了涨价。指望它像城里商品房那样升值，多半会落空。“永久产权”这种东西，确实少见。城里的住宅用地有70年期限，到期按《民法典》自动续期。

宅基地没有年限，由集体分给本村农户，一户一宅，一代代都能住。这种安排，常被说成世界上独一份。但民间的叫法，和法律上的说法有差别。宅基地的所有权在村集体，农户拿到的是使用权。

房子是自家的，脚下的地从来不归个人。这块地带着福利性质，用途是让本村人有地方落脚，和炒作赚差价无关。

那个年代，这是在给农民兜底。兜底的底色，到今天也没变。按现行规定，宅基地上的房屋基本只能在本集体成员之间转让，接手的人还得符合一户一宅的条件。

买家只有本村那么几户，价格自然涨不起来。这是宅基地难值钱的头一个原因。政策的口子，这两年还在收紧。

从划红线到主动查处，方向很清楚。福建霞浦县小皓村的案子，是现成的教训。

2021年8月，这个村宅基地转卖外地人的问题被曝光，当地有别墅99套，其中独栋57套，多数是外村人买了宅基地后按统一规划建成的。据新京报报道，外村房主买地大多花了40万元左右，房子建好后闲置多年。

2022年3月23日，自然资源部通报了处理结果。非法出售给非本村人员的集体土地全部收回村集体，57户超标准的独栋住宅由当地政府收回，拆除后恢复土地原状。

福建省对23名有关责任人追责问责，其中省管干部5人。几十万元的投入，等来的是拆除和收地。

偏远山村的老房，租客本来就少。抵押这条路，目前也不通。《民法典》规定，宅基地使用权不得抵押，法律另有规定的除外。房子拿不到银行去做抵押，就很难进入正规的估值体系，价格也缺少支撑。

想靠老宅贷一笔款，眼下行不通。继承的问题，这些年有了明确说法。2020年，自然资源部答复人大代表建议时表示，农民的宅基地使用权可以由城镇户籍子女依法继承，并办理不动产登记。

按“房地一体”的原则，继承人拿到的是房屋所有权和对应的宅基地使用权，宅基地本身不能单独继承。登记证书上还会多一行附记，注明继承人是本集体经济组织原成员住宅的合法继承人。

城里的孩子能继承，却没法把老宅卖给外人。房子能不能翻建，各地规定不一。老宅住得越久越旧，处置起来就越费劲。决定宅基地价值的根本，是村里还剩多少人。

2025年末，全国城镇常住人口95380万人，乡村常住人口45109万人，一年里乡村常住人口减少1369万人，城镇化率达到67.89%。每年都有一千多万人，从乡村常住人口里减少。

拉长时间看，变化更清楚。常住人口城镇化率在1978年末是17.92%，2024年末升到67%。村里的人还会继续往城里走，空着的老房子只会更多。房子多、买家少，价格很难往上走。

进城的人，多数也没打算回去。国家统计局今年4月30日发布的农民工监测调查报告显示，2025年末在城镇居住的进城农民工有13092万人。

报告还显示，义务教育年龄段随迁儿童在校率为99.8%。孩子在城里上学，老家的房子常常就空了下来。房子空着，几年就会破败。

没人住，没人修，也没人能合法接手，这样的宅基地，账面上算资产，实际上很难变成钱。离城远、没景致的村子尤其如此，有些老房子就算白送，恐怕也未必有人要。改革一直在试。

第一轮宅基地制度改革试点2015年启动，选了33个县（市、区），2019年底结束。2020年，第二轮试点扩大到104个县（区）和3个地级市，要求封闭运行、风险可控。

步子迈得稳，节奏也慢。试点里确实摸索出一些办法。

浙江义乌探索过“集地券”，福建晋江有借地退出、指标置换、货币补偿等做法，江西余江分了有偿退出和无偿退出，云南大理规范农房租赁，租期一般控制在20年以内。这些做法能跑通，多半因为地段好、客流足，换到偏远山村未必管用。

退出机制是个关键。2019年修正的《土地管理法》就明确，允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

对常年住在城里、老宅长期闲置的家庭，主动退出拿一笔补偿，有时比守着空房更划算。补偿标准各地不同，退出后能否再申请宅基地，也要先问清当地的办法。往后看，宅基地的命运大概会分成三种。

城市边上的村子，遇到征收能拿到补偿。有景致、有客流的村子，可以靠合法出租和合作经营挣点钱。离城远的普通村庄占多数，房子越来越旧，市场价值越来越低。政策不会大幅放开，理由摆在那里。

保障功能排在首位，这一点短期内不会变。对农民来说，宅基地更像一条退路：进城不顺，回村还有个住处。这条退路托着很多家庭的基本安稳，却很难指望它带来一笔横财。

守着它的人，心里要有数，既别看轻它的保障作用，也别高估它的价格。家里有宅基地的，能做的事很实在。

把确权登记办好，把房屋继承手续理清，有出租打算就签规范合同，同时留意本地有没有自愿有偿退出的办法。

私下买卖千万别碰，小皓村的结局摆在那里。所以标题里的“可能不值钱”，我们的理解是：多数偏远村庄的老宅，市场价值很难有起色。

“永久”两个字，保的是住有所居，换不来价格上涨。看清这一点，比盼着升值更要紧。