草木皆兵！深莞惠楼市调控真相曝光！

深圳楼市尚在高压调控下，临深片区又迎来新一轮的调控风暴……

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，已经为全国楼市指明了方向。

谁要冒头，谁就要被重点监管！调控政策一出台，买卖双方愁不断……

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房价攀升 “惠八条”新政出台

8月9日凌晨，惠州发布楼市新政，涉及房价地价联动机制完善、新建商品住房预售和价格备案管理、开发资金监管、完善住房销售政策、落实配建公建设施、提升住房保障覆盖、规范房地产市场秩序和强化联动调控机制等八个方面内容。

文君梳理出几大政策要点：

①非惠州户籍重点片区限购一套，即为重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。

其中“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。今后将根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。

②严格执行3年限售。在2017年4月9日零时后购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让，有些情况不受限制具体查看政策原文。购买时间原则上以合同网签时间为准。

③房价地价联动，确定出让地块住宅销售限价。

④一次性公开房源。品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。高价楼盘价格半年内成交折扣率低于95折，对未推售房源备案价格下调。

⑤严审企业购地资金来源，超出“三道红线”房企禁止参与土地招拍挂。

⑥严查市民购房资金来源，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。

政策全文如下：（向下滑动查看）

惠州为啥被限购限售了呢？从一些楼市数据方面，我们或许能看出一些端倪。

从近三年成交数据来看，2021年上半年受疫情及市场调控影响，惠州一手住宅成交63592 套，成交面积为 635.3 万㎡；一手住宅成交均价为1.19 万元/㎡，整体处于平稳上涨的趋势。

再来看看，2021上半年惠州一手住宅成交情况，成交均价从1月的11898元/㎡，到6月的12015元/㎡，保持稳中微幅上涨的趋势。

房价一直在攀升，也难怪7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈惠州等5个城市政府负责人，仅10天后，惠州出台楼市新政。

从本次调控政策来看，文君认为，对于购房者而言，“杀伤力”微弱，惠州的房子自身供应量多，吸引的大多是深圳刚需客，乐有家成交数据显示，惠州2021年上半年深圳客的购房需求超过70%是刚需目的，投资需求占比为23%。

刚需购房者一般只需1套房解决自住或改善问题，二套对于需客来说压力和成本都比较大。

所以说，惠州此次楼市新政，是将投资客拒之门外。

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东莞楼市成交降温

在此之前，东莞、深圳相继出台楼市调控新政。

8月2日，东莞住建局发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，房地产调控新政“莞八条”正式出台。

主要内容如下：

①法拍房纳入限购。

②暂停向个体工商户销售商品住房。

③社保造假五年不能买房。

④严格审核购房人首付资金来源。

⑤将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

⑥建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。

⑦对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度。

⑧热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。

从“莞八条”来看，东莞的楼市调控继续趋严趋细，全面补“漏洞”，几乎全面跟进深圳的楼市调控政策。尤其是严查首付款的资金来源、二手房指导价、积分买房等，从深圳的楼市调控效果来看，东莞楼市也将进一步降温。

从7月的楼市成交数据上看，东莞新房住宅在调控政策影响下，供需双双下滑，环比分别下跌44.93%和18.70%，同比均下跌四成。

当月住宅成交均价为27845/㎡，环比小幅下跌，主要由于个盘出现以价换量， 整体均价被拉低。

整体而言，东莞新房住宅均价今年以来处于上涨态势。据合富大数据显示，2021年上半年东莞新房总成交23294套，同比去年同期的20978套，同比上涨了11%；均价约27166元/㎡，同比上涨19.1%，涨幅高于去年。

好在一系列政策调控下，市场回归理性，想买房的刚需购房者，趁着这个窗口期入手合适的项目，不失为一次置业良机。

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深圳楼市：关店离职、市场分化加剧

超6成房源下调报价

刚刚过去的7月，深圳新房住宅量升价跌，网签3028套一手住宅，环比上升5.7%，同比下降12.9%；总成交面积约28.75万㎡。一手住宅均价为5.95万元/㎡，环比下跌3.7%，同比上升9.6%。

当月，市场有7个住宅项目推盘入市，仅有光明区一个楼盘为日光盘（如下图），新房市整体购房氛围趋于理性，市场分化加剧。

二手房成交更加低迷。

7月深圳成交2557套二手住宅，环比下跌0.7%，同比下跌80.9%；总成交面积约24.02万㎡，这已经是连续第4个月成交下滑，筑底现象明显。

业主报价方面，据乐有家门店数据监控显示，截止8月1日，深圳二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。

其中两月内挂牌价有变动的房源中，超过62%的房源为下调报价，其中降价总额在幅度10万和20万的占比最高，为11%，其次是5万，占比为6%。

此外，由于二手房市场成交低位，中介行业出现较大波动。

根据深中房协（深圳房地产中介协会）统计算法，2021年1-6月份以来，有效实名登记从业人员数量同比去年同期下滑了11.8%。

7月收回798家机构合计4161间门店的情况，问卷调查覆盖率达到全市门店（已备案）总量的近六成。其中，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3%。

预计现阶段深圳中介门店关停总量应在500余间门店（含未备案），占全市中介门店（含未备案）的比例应少于10%。

深房中协认为，由于全市中介门店的布局较为集中，因此，单从已关停门店的绝对值分析，很有可能出现关停的门店扎堆集中在某些片区，造成感官感受与数据统计结论之间存在偏差。

在深房中协看来，伴随着调控持续发力，一段时间内，深圳二手房市场或仍将处于低迷状态。

下半年，房地产中介行业的竞争压力将会持续增大，无论是门店关停并转的数量，还是从业人员队伍离职转行的规模或将持续升高。