北京"第二区"：朝阳被海淀"秒成渣"？

在经过一年多的“天量放地”之后，2022年北京朝阳区的新房项目普遍遭遇了“销售难题”，简单来说就是都“朝阳的新房越来越难卖”了。

根据最新统计的北京2022年前三季度的住宅销售排名来看，朝阳区已经明显“拖了后腿”，直接被海淀的项目“秒成了渣”：

在销售前十的项目中，海淀占了5个，朝阳仅有1个。而在排名前二十的项目中，朝阳居然仅有2个项目上榜。

分别是“王四营的绿城沁园”和“崔各庄的望京养云”，而这两个项目都是区域内的“性价比项目”，就是“比其他卖的便宜”。

由此可见，北京朝阳区作为“主城区”之一，不仅被海淀区“秒成了渣”，同样也被丰台，甚至是郊区新城的大兴，也给超越了。

大兴在前二十的项目排名中，还有3个项目上榜。

朝阳区的2022年，楼市真的太难了。

从2021年开始，朝阳区忽然加大了“供地力度”，连续放大招，全年三次供地一共放出了17宗地，堪称北京的“土地市场的内卷之王”。

紧接着在2022年的两次供地中，再次放出“7宗地块”，前后短短两年时间，朝阳区就供地24宗，几乎是前几年的3-4倍。

要知道，2017年-2020年，北京朝阳区的供地规模少的可怜，分别是 5宗、6宗、5宗和3宗，4年加在一起才18宗地。

而现在，不到两年的时间，朝阳区就供地了24宗地，结果必然是市场内卷，价格混战，销售不畅。

2022年，朝阳区新盘存量已经超过20个，拿证存量房源超过了1万套，后续还将有源源不断的新房上市冲击。

朝阳区的新盘销售量一年最多也就是4000套左右，因此朝阳区目前存量新房已经足够市场4-5年的去化，压根就卖不完。

尤其是朝阳这两年放出了很多“非成熟板块”的用地，包括东坝、崔各庄、王四营、十八里店、金盏等。

这些板块不仅配套发展滞后，而且定价极高，远超过了板块的发展现状：比如崔各庄8.8万，东坝8.8万，十八里店7.5万，王四营7.2万等等。

其实以上板块位置都不错，但是发展明显是滞后的，高价开盘只会给市场留下一个印象：透支了，而且是至少透支了5年以上。

透支性价格的背后，就是“炒概念太猛”，像东坝的“第四使馆区”概念，已经说了接近10年，落地还是太慢。

而崔各庄、奶西等片区，则是“蹭望京流量”太过了，而忽视自身区域的发展其实还是偏弱的，配套、学区、轨道交通都不齐全。

这样的片区，直接就要干到“8万+”的房价，让市场接受起来有点难，留给买房人的升值空间就真的很小了。

海淀永丰板块，产业很强，但是限于区域发展的“待成熟”，也才8.2-8.4万就可以卖了，而且户型做得更小，能够让更多人上车，留给买房人的升值空间也更大。

朝阳，这一轮的新盘“韭菜割得有点狠”啊！

其实北京朝阳，这几年的发展确实有点慢了。

北京一共有“六大主城区”，分别是西城区、东城区、丰台区、石景山区、海淀区和朝阳区。

要说主城区的“扛把子”，当然是朝阳区和海淀区，经济规模、常住人口、土地面积都是主城区中最大的，最牛的。

甚至在相当长一段时间内，北京的经济增长就是朝阳和海淀的“龙争虎斗”，在房价上也是“不相上下”。

但是从2017年开始，朝阳区的GDP开始被海淀区“越拉越大”，到了2021年，朝阳区连海淀区的“尾灯都看不到了”：

2016年：海淀区和朝阳区的GDP都在5000亿，基本相等。

2017年：海淀区GDP达到了5890亿，朝阳区仅有5590亿，海淀区比朝阳区高出300亿。

2018年：海淀区接近6500亿，朝阳区是6100亿，海淀区比朝阳高出400亿。

2019年：海淀区已经接近8000亿，朝阳区仅有7200亿，朝阳区已经落后800亿规模。

2020年：海淀区是8500亿，朝阳区仅有7000亿，海淀区超过朝阳区达到了1500亿。

2021年：海淀区忽然达到了9500亿的GDP，朝阳区仅有7500亿，朝阳区居然落后了2000亿规模。

在过去5年的时间里，朝阳区从能够和海淀区“并驾齐驱”的经济地位，忽然下降到了整整落后2000亿。

朝阳可以说是“惨遭逆袭”。

海淀区比朝阳区的GDP规模，5年内就多出了整整一个“亦庄经开区”！

而且这种差距有可能还会持续拉大。

2022年上半年海淀区的GDP规模已经达到5000亿，预计全年海淀区将会成为全国第二个“万亿GDP”的行政区。

而朝阳区上半年的GDP仅有3600亿左右，半年时间就落后了1400亿。

全年下来，朝阳区有可能将会落后海淀区接近3000亿规模了！

为什么 朝阳区会被海淀区甩得越来越远，后面还有一个“咄咄逼人”的亦庄经开区，2021年的GDP规模已经超过2500亿。

按照亦庄经开区目前的“增长速度”，未来5年内有可能会超过“西城区”，10年有可能会“追上朝阳区”，15年内有可能一跃成为北京第二区。

为什么朝阳区的发展“变慢了”呢？

我们认为原因可能在以下几个方面：

第一，疫情的影响。

朝阳区是北京最具国际氛围的区域，包括国贸CBD、望京等片区都是外资、外企、外国人数量规模最大的片区。

但是由于疫情的影响，这几年中国的对外形势越来越严峻，外资及外企的流入数量可能不如预期。

朝阳在这种背景下，必然影响最大。

第二，产业结构升值不够快。

朝阳的产业主要以咨询、金融、文创等服务产业为主，而缺乏像海淀、亦庄那样强大的“高新技术产业”支撑。

虽然过去几年，随着望京的产业转型，高新技术产业有所提升，但总体产业转型还是不如其他区。

比如大兴就借助“医药产业”，2021年GDP规模增长了接近1000个亿，这就是产业升级带来的“风口机会”。

这样就让朝阳的产业发展错失了“风口”。

综上所述，我们认为在过去五年，北京朝阳区确实发展开始变得“越来越慢”了，不仅GDP增速变慢，区域发展配套落地也变慢了。

从孙河到崔各庄，再到东坝金盏，然后是王四营和十八里店，朝阳区打造“新区”的速度和能力在明显下降。

不仅被海淀区“甩开”，甚至很多郊区都在不断追赶朝阳区。

但是“瘦死的骆驼比马大”，朝阳区的发展潜力依然巨大，接近8000亿的GDP规模，拥有非常丰富的“涉外资源”，金融机构遍地。

朝阳只要加快落地速度，依然是北京“稳稳的第二区”地位，房价和地价肯定还能再上一个“台阶”。

朝阳，重新超越海淀的机会，依然存在！

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